摘要：随着经济的不断发展，房地产建筑行业迅速崛起，在人们的物质生活水平逐渐提高的同时，人们对房屋质量的要求也逐渐增高，房地产建筑工程因其工程特点，施工管理复杂性较高，因此本文以宁波恒大山水城首期主体及配套工程为例，分析探讨了房地产建筑工程施工管理的重点及难点，并采取相应的管理措施，保证了房地产建筑工程的顺利开展。
关键词：房地产建筑；施工；项目管理
1 工程概况
宁波恒大山水城首期主体及配套工程北临九龙湖镇沿山大河，南靠御景路，东接御水路,西面龙都路。工程总建筑面积260344万m2，地上建筑面积197900万m2，地下室建筑面积62478万m2。主入口大门地上3层，建筑高度为9.2m；综合楼地上4层，建筑高度为20.9m；地下1层，地上31层，建筑高度均为94.750m。
施工现场及周边环境：施工路段为施工现场北侧36#、32#地块之间南北向市政道路，现场南临沿山大河；36#地块中7#、10#楼为样板房，8#楼为非样板房，北侧和东侧为砖砌围墙，西侧和南侧为临时围挡，施工现场一共有3个大门，车库部分尚未打桩；32#地块中为非样板房及地下车库，5#6#楼已开始土方开挖，仅设东侧大门；施工用电接驳点位于32#地块东南侧变压器。
2 房地产建筑工程重点及难点
（1）本工程工程量大，工期紧，任务重。质量要求高，本工程争创宁波市镇海区工程结构优质奖和宁波市建筑安全文明施工标准化工地。本工程为260344m2的高层住宅、配套工程及地下车库，根据业主要求在2013年5月30日开盘，即综合楼全部装修完毕，7#楼、10#楼高层主体至少9层，1层、3层精装完毕，1～4层外装完毕，5-2#、6#、8#楼达到预售条件，且本工程的施工要考虑到业主开盘、交房时间并制定相关的进度规划，资源规划以及平布置和相关施工技术管理措施。
（2）本工程工期紧张，各分包交叉作业。施工技术难度大，且尚无后续车库、楼栋具体施工安排，严重影响前期队伍人员安排，根据自身施工经验，加强与设计联系，提出相关改进意见，协调好各方使设计图纸符合现场实际。
（3）工程施工现场场地狭小，特别是车库施工阶段。确保施工材料在固定地点，减少二次搬运，考虑销售围蔽的情况，在高层的四周堆放的材料和场地的布置，绕开销售围蔽区，搭设防护棚为后台加工人员密集区域。
（4）夜间施工难度大，工期紧，会增加对周边环境及居民的矛盾。所以要尽量缩短混凝土浇筑的时间，增加人力物力的投入，混凝土的浇筑要在10点之前施工结束。
3 房地产建筑工程进度控制管理
房地产建筑工程利用网络计划控制工期，同时制定施工总进度计划。施工过程中及时根据施工情况调整进度计划，同时项目部及时报审，重新制定实施计划。根据施工总进度计划，办公室挂施工总进度计划表，明晰各施工分项工程的施工时间。并编制季度计划、月度计划，并互相保证计划的实现，从而保证工期按计划执行。首先建立工期保证组织体系，并建立例会制度，定期开展工程例会，检查施工中的执行情况并制定检查后期施工计划。及时发现问题，寻找延误工期的原因，并提出整改措施保证工期顺利完成。同时建立应急预案管理制度，未雨绸缪及时从容应对突发事件，使施工恢复正常。最后完善各责任制度，对工程进度进行动态管理。并通过改进施工技术措施来加快工程施工进度，列举以下一些工程施工管理措施：
（1）在加快施工进度的同时也要考虑施工成本，钢筋施工工程中，在选择钢筋连接方式上尽可能选择施工实施速度快的方式，如电渣压力焊和套筒连接方式。
（2）在混凝土施工工程阶段，把每层的梁板及墙柱一起施工浇筑，避免剔凿墙柱头的水平施工缝作业时间。
（3）模板材料配备数量齐全，地下室和地上一层及以上标准层配备好相应的数量，从而确保施工进度顺利进行。
（4）配备充足的塔吊数量，确保每个楼有一台塔吊，保证车库区域覆盖率，保证施工的顺利开展。
（5）优化施工方案和相关制度，采用新技术、新方法、新工艺和科技成果，如计算机网络化应用，新型模板和脚手架技术，新型钢筋连接技术，提高施工工艺技术水平，加快施工进度。
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4 房地产建筑工程质量控制管理
房地产建筑工程质量的好坏，对居民以及企业乃至国家都会造成重大的影响，因此对建筑房地产建筑工程质量控制管理十分重要，会直接影响企业的经济效益和国家的社会效益，因此在建筑房地产建筑工程质量控制管理时要从以下几点进行开展：
（1）建立项目质量管理体系，并建立健全相关质量管理制度，成立质量管理小组，全员参与施工，提高员工打造精品意识，落实每位员工的职责。项目施工图纸的设计要根据当地实际情况，因地制宜地进行设计，注重设计图纸内容的完整性，秉持设计合理简洁的原则，施工时则根据施工现场进行补充调整。同时确保工程设计图纸的系统性及协调性，可以表明工程施工的组成系统和联系互相说明解释。
（2）房地产建筑工程施工机械设备的质量保证，根据本工程的重难点，楼层高工期紧的特点，高层配备相应的塔吊及地泵设备，施工前要保证设备的质量，所购买的机电设备和基础设施装备要安排专门的库房储存，安排专门人员进行管理清点，确保设备的完好无损，并保持设备处于安全状态。在进场施工前严格核查，保证质量安全可靠。首先设备和材料进场后，审核部门进行严格检查，保证设备数量齐全，合格证完好，检测单完整，对设备的磕碰残缺进行及时更换。其次设备存在疑问的情况下，施工设备进场后再进行抽样检查。验收合格的产品入库储存，按照相关规定进行后期处理。
（3）加强对施工人员的管理和培训，召开专家讲座对人员进行培训，提高施工人员的技术水平，充分调动施工人员的积极性和创造性，使质量第一的观念深入人心。在选择劳动力时要求具备相关技术水平，参与并完成过和本工程相类似的工作，并熟悉掌握相关技术要求，整体施工力量都比较强，技术水平比较高的施工队伍进行安装施工。避免人力的浪费，配备相应的施工力量。
5 房地产建筑工程的安全管理
5.1 建立安全组织管理体系
成立安全责任制领导小组，全面落实以人为本的思想，建立以主要负责人为主，分级负责人为辅的安全生产责任制，并建立健全安全责任的相关制度。成立相应的安全工程师队伍，保证有关安全生产顺利进行，并实现安全管理目标计划，同时监督安全保证体系的有效实施，开展安全技术交底，对安全防护设施进行验收，及时发现问题，对其中存在的安全隐患紧急预案，制定相应的措施，纠正并制止发生的违规作业，保证项目施工的合理有序进行。制定安全生产责任书，一旦发生安全事故，责任到具体负责人。
5.2 制定安全技术管理制度
安全技术部门负责制定相关的安全技术制度，施工管理人员和施工操作人员必须认真贯彻执行安全技术措施，并及时落实。在实施过程中如存在不足之处，或更改了设计方案和施工需要，要上报总设计及负责任人经批准后方可变更。技术管理人员要收集项目施工中安全技术措施在执行过程中的技术资料，进行保管。坚持安全管理原则，安全与生产同步，全员参与其中，安全与生产相互作用相互促进。
5.3 使“安全是第一效益”观念深入人心
提高工人安全自我保护意识，入场前装备配备齐全，进行安全交底工作并做好记录。安全素质关系到其他方面的安全，如危险源的控制需要以安全素质作基础，同时安全职责的履行也需要安全素质的培养。对施工人员的不安全行为和设备的不安全状态存在的安全隐患进行分析，并从对人和设备的管理方面进行分析，发现安全隐患及时采取措施控制。
6 房地产建筑工程各专业间组织协调管理
本工程涉及施工专业众多，且施工工序较多，因此需要将各工序和各专业之间紧密结合，并根据施工工序时间进度合理安排以便完成施工内容。所以，协调和管理成为本工程的重中之重，特别是在施工阶段的装修和机电安装阶段。所以在安排施工阶段，根据工程进度安排，配合好各相关部门的技术交底工作。在土建施工阶段，进行车库基坑开挖和土方围护阶段及基坑降水阶段等，相关部门要做好协调工作，土方开挖测量放线技术员要画好标高线，相互配合保证施工的顺利进行。由于工程量较大，工期紧任务重，在二次结构施工阶段要与水电安装阶段相互配合，做好预留洞口标高工作，根据施工现场实际情况，合理布置管线安装预埋工作。
7 结束语
总之，房地产建筑业作为国民经济支柱，房地产施工项目管理显得尤为重要，建筑工程是一个综合性的庞大体系，施工项目管理较为复杂，工程施工中会面临众多的问题，这就需要加强项目施工管理水平，及时提出整改措施，使建筑行业健康有序发展。
参考文献
[1]张海刚.房产建筑工程施工管理浅析[J].工业，2016（7）：113:.
[2]刘群龙.论房地产建筑工程施工管理的措施[J].中华民居：旬刊，2012（4）.
论文作者:米昌明
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第8期
论文发表时间:2017/8/16
标签：工程论文; 房地产论文; 建筑工程论文; 阶段论文; 设备论文; 工期论文; 计划论文; 《建筑学研究前沿》2017年第8期论文;