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摘要：起源于宋代的“十里长街”，是路桥历史的缩影和发源地，曾经商埠云集、热闹繁华，但如今已风采不再。随着政府对历史街区保护、棚户区改造的日益重视，水乡商市的神韵亟待恢复。而片面追求经济利益，又会带来丧失老城肌理和空间尺度以及交通配套短缺一系列破题关键问题。
关键词：城市规划；紫线规划；城市更新；腾笼换鸟
一、老路桥·新生活
商都发源地，何去何从？因文保而畏手畏脚？因旧改而大拆大建？立足现实困顿和发展诉求，唯有围绕“有特色、能操作、可持久”。1.任务研判
此前，政府已对核心保护区进行了重构性修缮，但因纳入的周边范围较小等原因，导致项目经济性较差，街区系统性较弱，业态组织性较乱，并未达到重振水商市神韵的预计目标。本规划意在吸取前期教训的基础上，提供既富街巷肌理，又可经济操作的方案。
2.项目区位
基地位于路桥老城核心区，北起路桥大道，南至邮政路；西起银座街，东到泰隆街，用地面积为108.3公顷，基地西部未来有多个轨道站，周边主次干道发达，交通极为便利；北部为会展中心商圈，人流密集；基地内的南官河西联中央山，南临大南山，生态环境优越，河网资源丰富。基地内有省级历史文物保护区“十里长街“，是”人文路桥“的重要载体。
3.目标定位
本案以“可欣赏的历史风俗画卷（城市文化名片）、可体验的市井生活场景（情感记忆纽带）、可消费的时尚休闲街区（特色游玩场所）”为规划目标，打造“集文化体验、休闲旅游、时尚创意、绿色居住于一体的居-业-游复合型特色街区”。
4.项目构思
针对现状“空间特色不足、业态低效杂乱、纵横联系不畅、风貌把控不当、运营简单粗放”等问题，本案构思如下。
二、构思一 打造乡愁浓郁、地方特色的活力街区
稳定结构——双轴驱动，强边活心
以“历史文化轴”、“创意休闲轴”为引擎，驱动周边区块居、业、游共融发展。
优化空间——内低外高，三色渗透
（1）总体框架
为达“既存老城特色，又可经济操作”目的，将低-多层风貌控制区向东延伸至珠光街；南官河两岸、月河街以西则为多层-小高层风貌协调区；其余为中-高层外围区，并利用河道、绿带、商带的“三色”渗透缝合毛细血管，形成以下特征：
（2）双轴驱动
“历史文化轴”是主体。以斑块状小节点改善滨水和街道空间，体现“高密低容、临水而商”的历史传统“老江南”风貌，营造文化界面。
“创意休闲轴”是补充。依托南官河绿带，植入酒吧休闲街等时尚业态，西跨银座街与滨水商带呼应；北跃路桥大道与会展商圈对接，体现“中密中容、畔水而憩”的时尚“俏江南”风貌，营造休闲界面。
三、构思二 组织外快内慢、合纵连横的便捷交通
针对“横向联系不畅、纵向长街乏味、老街入口不明”等现状问题，甄别老建筑、老街巷，打通支路微循环，建设开放街区，优化路网结构，践行“窄马路，密路网”理念。
通过断面优化，将珠光街降为与周边衔接的内部支路，打造外快内慢、合纵连横的道路网络及公交体系；恢复水上游线，重振“水上商埠”。
西北部设开放空间，打开河口处老街界面和纵横通廊，强化西北入口；中东部设斑块绿地，引导进入老街；打开东部通廊，促成滨水横轴。
以传承“十里长街”现状肌理为前提，优化控制区步行系统，打通横向路径，以廊、桥串联周边文创空间，使单调乏味的纵向老街变得丰富有趣。
为营造安全、舒适、便捷的慢城氛围，在妥善安排公交、地铁接驳的基础上，步行尺度范围内利用地下空间解决静态停车。
四、构思三 把控新旧共融、风韵犹存的老城肌理
针对“风貌把控不当、传统界面被侵”等现状问题，以三区指引控制改造尺度，保障老街风貌。
1.控制区
延续老江南坡屋顶、飞檐长廊等传统建筑语言，通过“拆、补、修、饰”等手法，展现高低错落、粉墙黛瓦、庭院深邃的建筑群体风貌，传承老街文脉。
拆：指拆除与老街不协调的建筑，整改广告标识、街道家具等；
补：指恢复或新建与老街风貌一致的建筑物，填补空白，促成整体；
修：用旧材料和传统工艺修缮保留建筑以及护坡、桥梁等；
饰：各类电线、管道全部地埋铺设，空调等外挂设施遮掩处理。
2.协调区
以考究的青砖、石材、木花窗等传统材料，与简酷的型钢、玻璃、平屋顶等现代元素结合，展现新江南风貌。
南官河以北，拆除现有建筑，新建创意SOHO街区。
路桥大道与银座街交叉口，以开敞空间、地标群落营造“十里长街”北入口形象。
沿路桥大道设创研-居业混合社区，利用架空、屋顶、连廊，构筑“街道广场、空中庭院、屋顶花园”三层立体空间。街道广场层主打商业配套和公共服务，形成24小时活力街区；空中庭院层以连廊构筑自由通行空间；屋顶花园层为社区休闲平台。小高层SOHO塔楼注重纵向通廊，与老街形成古今对话。南官河畔的酒吧休闲街，将成为台州靓丽的夜市风情线。
南官河以南，将利用现状厂房，以“拆解、加建、连廊”等手法，植入创意设计业态，并与新建的院落式创意LOFT空间有机结合，打造创客天地体验区。
3.外围区
为营造传统风貌区低调和谐的城市背景，外围区总体呈现“低密高容、近水而居”的简约“泛江南”风貌。
五、构思四 引入高低结合、有机更新的土地配置
针对“用地低效杂乱、基础设施老旧”等现状问题，本案采取两种手段：
核心区：对老建筑适度保留并改造，通过引人新兴的业态和高效的土地经营者，使低效的传统空间焕发高效的经济活力。
协调区和外围区：集约土地配置，分区拆迁改造，建设高容社区，完善生活配套。
常规情况下拆建比2.0就可做到经济平衡。同时，按当地旧改做法，一般70%就地安置。为增加操作性，本案按80%就地安置进行空间布局。
本案拆除建筑面积约69万平方米，新增建筑面积约113万平方米，即总体拆建比为1.64。若按80%就地安置，则拆建比为2.05，完全能够盈余，这就保障了老街改造的可行性及后续运营的持久性。
在此基础上，若按“货币化、去库存”改造模式，则本范围东侧城市空间将更加优化。
六、结语
有特色：以控制区东扩促成由街道到街区的转型，传承老街周边肌理和风貌，留住了路桥的乡愁；以错位特色植入创新业态，营造＂老路桥·新生活”时尚街区，重振了老街的活力。
能操作：吸取前期教训，既传承老街风貌，又尊重市场规律，以外部高容的“背景社区”，支撑内部低容的“特色街区”；各期都为内、外连动开发，做到了经济平衡。
可持久：外围区的容量保障了经济收入，使政府有条件将老街后续运营交由专业公司
打理，以市场化手段促成良性循环，以“综合效率最大化”持续优化、保养传统街区。
参考文献：
[1]深圳市城市更新办法实施细则（2015年12月02日）
[2]《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》（财综【2012】60号）
论文作者:何强
论文发表刊物:《基层建设》2017年第22期
论文发表时间:2017/11/16
标签：老街论文; 风貌论文; 街区论文; 空间论文; 肌理论文; 长街论文; 特色论文; 《基层建设》2017年第22期论文;