摘要：随着经济与社会不断发展，原有的土地储备运行体系已经不能适应现代社会对土地储备管理工作的要求，因此，有必要在原有运行体系的模式上加以改进和创新，提出新形势下土地储备的转型路径，使得土地储备工作能够更好地为社会经济发展服务。
关键词：新形势；土地储备；转型路径
引言
目前我国的土地储备运行体系和管理工作还存在许许多多的问题，导致土地储备管理工作开展的并不到位，未能解决我国的经济建设与土地使用之间的矛盾，因此，进行土地储备转型路径的研究工作是很有必要的。
1现行土地储备管理工作存在的问题
1.1土地储备法律制度不完善
目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一,。由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。
1.2土地储备与土地需求存在错配
一是存在规模错配。以最大化土地收益为目标，城市政府选择使土地市场保持供给偏紧的程度，竞拍土地使市场变得火热，价格也一路飙升，给国家房地产调控带来困扰。二是存在用途错配土地。一座城市的健康发展离不开交通、教育、医疗、商务、住宅等多种土地的有效供给，因为政府对土地财政的依赖，经营性用地和轻公益性用地的供应是被重视的，而城市公益性用地却不被重视，商业用地数目庞大，是土地资源浪费的重要原因。三是存在时间错配。储备的土地要进行一些基本投入比如水、路、电，来作为前期开发的标准配置，经历固定时间期间成为有效的供应土地。一般来说，土地储备计划具有前瞻性，和土地使用时的方略，很难在在供给和需求上达到一致。
1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足
土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施;另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。缺乏资金严重限制了土地储备的工作。
2土地储备制度转型路径
2.1统一城乡市场，促进建设用地增长
自实施农村商品集体建设用地进入市场以来，相关的集体建设用地使用权工作也得到了推进，对集体建设用地市场的发展起到了积极的作用。该背景下，既要对建设用地市场交易平台进行统一，还要在以往基础上，增加建设用地供给主体。通过流转建设用地及相关指标，对固有垄断供给机制加以突破，对垄断高价进行有效抑制，依托这种方式，使土地价格更加合理。选择正确的方法，灵活调整土地储备和供应，控制新建筑用地供应，最大限度地发展和利用城市储存用地，确保各类建设用地的平衡，促进城市的均衡发展。
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2.2合理分配土地增值收益，维护
农民被征收土地后获取了权益，同时也帮助了政府储备土地的进程，对于城市建设起到了资金支持的作用。我国现代化水平不断提高，某些做法越发不被世人认可，比如牺牲农民土地权益从而增加城市建设的资金助力。十八届三中全会《决定》号召“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”，认可了个人与集体在土地增值收益分配方面享有的一系列权益。通过土地得来的收益首先要用在被征收土地农民的身上，要合理安置补偿，要保证其生活质量不被土地变更所影响，长远来看发展前景良好，打下土地储备的社会基础。
2.3完善法律法规
自“土地储备管理办法”出台以来，中国的土地储备制度具有了合法化的特点，但法律法规仍存在漏洞，许多实际问题尚未得到充分解决。应当依托法律授权，为土地储备提供法律支持。在健全的土地储备法律法规的帮助下，建立分级管理体系，使土地储备制度受到权威法律的有效约束。无论我国立法机构，还是地方政府都要依据土地储备工作背景及要求，把完整的法律法规、规章制度等确立下来，为政府、各利益主体、土地储备机构等提供法律约束，确保工作开展更加严谨。
2.4拓宽融资渠道，引入多种土地融资方式
土地储备机构以现有融资方式、渠道为依托，对国外土地储备融资模式加以借鉴和创新，把完整、高效的多元融资系统建立起来，凸显融资平台、政策性金融作用和功能，使资金供给更加稳定，把财务风险降到最低。一些土地资源管理水平较高，条件成熟的地区应积极开发土地资金和债券，使土地储备融资的内容和方法更加科学合理，这将有效地改革政府融资体制，让地方政府不再作为融资主体，无需土地储备抵押。在后续行动中，可以委派相关国有土地资产管理公司，对政府职能进行替代，使之不再参与土地经营，而是集中精力，全面落实土地微观规划管理、市场宏观调控等一系列工作，把现代财政制度建立起来。
2.5强调公众参与，发挥土地储备优势
呼吁公众参与土地储备工作，通过信息披露，使土地利益相关者有权知晓和参与，通过这种方式，扩大土地储备资金筹集渠道和方式，发挥社会资本的作用;由政府、企业合作，最大程度调动社会资金，达到良好的土地储备效果。这既能有效缓解政府融资压力，又使土地储备监督管理体制更加规范，不再是政府专断，而是由公众参与进来，把土地储备优越性充分发挥出来。
2.6强化一级土地市场的垄断能力
土地储备制度建立的最初目标即加强国家的宏观调控，对于一级土地市场的垄断是国家强效调控的体现。所以，调整如今的土地管理体制，对于完全把握一级垄断市场实现成功转型是关键的一步。土地一级市场要严格做到“一个口子进，一个口子出”，这就需要由土地储备中心全程操作，其流程包括土地收购、储备与出让等。政府要发挥有形之手的调控，将具有稀缺性质的土地进行合理配置。
结语
综上所述，在新形势下的土地储备转型工作中，必须在完善相关的法律法规制度，并保证其确切实施的基础上，扩大市场的作用，引进多种融资投资方式，从而促进土地储备的市场化进程，推动公众的积极参与，保证土地储备管理工作的顺利进行。
参考文献
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论文作者:陈海涛
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/3/11
标签：土地储备论文; 土地论文; 资金论文; 政府论文; 融资论文; 制度论文; 建设用地论文; 《基层建设》2019年第29期论文;