中国房地产基金的光辉“钱途”，本文主要内容关键词为：中国房地产论文,光辉论文,钱途论文,基金论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着中国金融政策的调整，中国房地产行业遇到了严峻的融资瓶颈考验。根据国际房地产业的发展经验，积极推进房地产融资多元化，发展房地产融资市场化将是健康的发展方向。自1997年以来，中国国内的闲置资金以每年8％的速度增长，缺乏有效的多元化投资渠道。同时，海外房地产基金纷纷调低在中国的投资风险率，大举进军中国市场。特别是人民币进一步升值的预期更加导致了海外基金进入的积极性高涨。而国内投资房地产的基金也异军突起，绞尽脑汁突破政策限制，规避风险，成为房地产发展资金的重要补充渠道和主流发展趋势。在此背景下，如何看待中国房地产基金、健全地产基金法律，实现中国地产基金与国际标准接轨等等问题，就成为了中国房地产融资市场所必须重点考虑的问题。
一、中国房地产基金现状和发展方向
由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有房地产基金的市场可以谈，但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。中国目前国内的资金是不缺的，但是大部分国内房地产的投资，都是从银行体系里面出来的贷款。融资渠道单一已经让部分地产商本就脆弱的资金链产生了裂痕。中国的房地产开发企业对于银行贷款的依赖程度过高的危害已经逐渐显露出来了。2004年”121号文件”的出台是中国房地产业的一个分水岭：开发商的自有启动资金由原来的20％-30％上升到40％-50％，企业资金缺口大增；2004年7月开始的土地招标，使得土地价格大幅上涨，涨幅高达30％-50％，并要求企业在6-12个月内付清；再加上今年经济形势趋热，国家开始严格控制房地产企业贷款。几重夹击，房地产企业融资空前困难，不得不考虑其他融资方式。这时，REITs抓紧时机，“乘虚而入”。
REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，在香港地区译为“房地产基金”，在我国台湾和日本则译为 “不动产投资信托”。REITs是采用公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金。REITs通过多元化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险并获取较高的投资收益。REITs的股份或单位多数可在交易所进行自由交易。按照是否可以上市，REITs可以分为私募和上市两种。无论是公募还是私募，国外的房地产基金成立的目的都比较明确，投资政策与投资对象都会有清楚的界定，而且范围狭窄。据悉，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7％，日本、新加坡为4％，而在上海、北京等地，基金投资的年净收益率可高达20％-50％。面对如此诱人的收益率，不仅海外基金机构“蠢蠢欲动”，中国国内企业也“垂涎欲滴”。种种数据表明，在寻求融资新方向时，REITs令房地产开发商怦然心动。央行近日发布的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。这是央行首次对境外资金大量进入中国做出明确表述。《报告》称，据中国人民银行上海分行统计，2004年1月-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5％。国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心8月6日发布的《2005中国外资地产基金研究报告》指出，不包括热线投资，预计外资地产基金今年投资将达28亿美元，全年投资额是上一年的4倍，其中第一季度最高。最具有代表性的就是盛阳地产基金和美国HOMY FUND集团的合作协议，7月23日，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与美国HOMY FUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMY FUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。真正吸引海外投资者的是中国房地产良好的发展前景，人民币升值预期加速了合作谈判进程，谈判前后还不到两个月时间，速度已相当快了。除摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金、荷兰lNG、高盛旗下基金等已经进入中国的海外基金在北京继续寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金比如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。据悉，美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向，远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。此外，韩资对中国地产的兴趣也在与日俱增。盛阳地产基金报告表明，在中国，以基金形式存在的中小型外资地产基金不少于50家，其掌控基金规模多在1亿-3亿美元，每个项目投资额度一般在5000万美元以内，投资方式比较灵活，短期过桥借贷较受这些基金的青睐。由于投资周期短，这些中小型外资地产基金的实际累积投资规模并不小，2005年投资总额将超过14亿美元。
二、中国地产基金的发展趋势与局限性
顺应大势，中国必须发展自己的房地产基金，最起码是为房地产资金市场的发展提供了一种宝贵的理念实践。在国内发展REITs，绝不是银行紧缩房贷后的拾遗补缺。单纯地把REITs看作继银行房贷后最好的资金募集方式，是不科学的。REITs的目的和出路均不止于此。中国的房地产业已从项目竞争过渡到企业竞争。“121号文件”有助于规范的企业做大做强，在企业竞争中，应该用先进的金融工具支持先进的企业。所以，REITs不是为单一的企业服务，而是打造行业平台。我们认为，发展本土REITs，尤其要注意中国特点。如果单纯地借鉴国外模式，“水土不服”可能会令很多本土REITs过早 “夭折”。纵观美国REITs的发展历程，不难发现法律为REITs的健康发展提供了大力支持。自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出详细规定，税收优惠已经成为其主要优势之一：凡符合法定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除。REITs只要每年把应税收入的95％(2001年1月1日降低至90％)作为股利分配给股东，就可以免交公司所得税。这一点对投资者来说具有很大的吸引力。与之相比，中国在这方面仍是一片空白。从性质上说，真正的REITs属于产业投资基金。而目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基本法》也只涉及证券投资。因此，在缺乏产业投资基金法和相关上市规则的政策和法律的环境下，中国的REITs很难享受税收等优惠，也难建立起真正的房地产基金。
此外，REITs在中国还需要突破以下“瓶颈”：(1)风险意识薄弱。在中国，尽管股票市场的投资已开始具备“股票投资有风险”的观念，但是，对于REITs这样的新型金融工具，散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高。如果去查一查目前国外几个主要的REITs指数，就可以发现，在过去一年，投资在REITs上的本金起落超过10％。投资REITs的收益并非一帆风顺。而对开发商来说，REITs的风险主要来自项目本身。如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利开发，待销售后还本付息；但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商就不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。(2)房地产金融市场不发达。长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布，房地产商才受到房贷紧缩的困扰，积极寻求新的融资渠道。因此，无论就房地产金融市场主体——资金供给方(投资者)和资金需求方(房地产开发商)，还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到适合REITs迅速发展的成熟阶段。(3)财务透明障碍。REITs要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但中国房地产行业多年存在的不规范操作，造成会计制度严重不透明和信息披露严重不对称。还有中国房地产行业的短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使中国的房地产业在与基金这一高度制度化和专业化的创新金融方式的接轨上，缺乏系统性的准备和接口。(4)缺乏专业管理队伍。没有专业化的REITs管理队伍，就不可能有REITs的规范发展和壮大。但在中国，同时懂得基金管理和房地产管理的人才极度缺乏。对监管机构和潜在投资者来说，根本无从考察其专业能力、实际操作能力和职业操守。
在中国房地产市场与国际接轨的过程中，REITs的进入不可避免。在此背景下，如何健全中国的房地产基金法律、确定中国房地产企业的融资战略、接轨国际房地产基金运作标准等，依旧是中国房地产融资市场所必须重点考虑的问题，走出一条属于中国房地产市场的光辉“钱途”。而做为这个模式承受个体的地产企业要想吸引投资基金，自己的财务状况要达到几个标准，首先你必须是一个盈利企业，第二，增长性。第三就是持续性。最后还有一个公开性。企业对融资渠道的正确认识，有待于政府和社会的正确引导。
三、中国房地产基金能走多远?
我们认为，房地产基金在境内刚刚起步，现在的发展方向有二：一是境外中间商，或者有港资背景的房地产投资银行；二是大开发商自主开拓新的融资渠道。在第一种形式中，投资银行以中介的形式出现在整个房地产投资活动中。其将成为境外基金投资境内地产、尤其是商业地产的重要途径。境外资金往往零散，或者不了解境内的具体市场环境以及地方特色，而作为本地的房地产投资银行，帮助他们寻找项目、进行商业分析以及谈判。随着越来越多的海外基金看好境内的地产市场，房地产投资银行这项新兴业务也将成为发展趋势。而开发商垂青新的融资渠道，多少是受宏观调控的影响。境内的地产开发商的主营业务都是自主住宅的开发，受到宏观调控的冲击在所难免。但是作为自身实力相对强大的地产商，他们有能力在发现自身融资渠道单一以及某项业务出现危机的第一时间，积极寻找并且尝试新的融资渠道。而对于境外的大基金公司而言，楼市的资金缺口为外资与当地开发商搭起了一座合作的通道。外资也利用了这个机会进入了目前中国回报率最高的行业。实际上，宏观调控对房地产市场最大的影响是减少了资金供应，而非人们普遍认为的打压房价。现在，银行普遍收紧了对开发商的贷款，开发商原来最主要的资金来源突然被截流了。而对于拥有雄厚资金实力的海外基金来说，资金恰恰是他们进入中国市场最大的优势。同时，能够和大规模的开发商合作，无疑是进军境内市场进行长期投资的终南捷径。因此这样的合作是意料之内的，也很容易促成。
不过对于向来习惯了依靠银行的中国地产开发商而言，这只是一个开始。谁能最终决定中国的房地产基金到底能走多远?政府、市场还是其他?也许只有经过时间的沉淀才能对此做出确切的回答。