全国房地产法制研讨会会议综述，本文主要内容关键词为：研讨会论文,法制论文,会议论文,房地产论文,全国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
由中国法学杂志社、国立华侨大学法律系联合主办的全国房地产法制学术研讨会，于1996年11月1日至5日在福建省泉州市华侨大学隆重召开。出席会议的有来自全国十九省市高等院校、科研部门、房地产管理部门、司法审判机关以及国资局、国土局等部门有关专家、学者共60余人参会。中国法学会会长邹瑜出席了会议并在会上做了重要讲话。副会长孙琬钟在开幕式上做了《关于当前我国房地产法制建设状况和执法中存在的问题》的专题报告。他在报告中指出：近年来随着我国经济体制改革的深入发展，房地产业也蓬勃发展，同时促进了房地产立法工作的进展。1988年修改后的宪法明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这一规定为城乡国有土地进入市场和为国有土地使用权的出让和转让提供了具体的法律依据。从而推动了房地产市场的建立和完善。但房地产立法的发展仍满足不了实践中出现的各种问题。因此加强这方面研究十分必要。另一方面，从对房地产业在国民经济中的重要性上认识房地产业是基础性、先导性产业，是国民经济的重要支柱之一。因此，发展房地产业不仅可以为城市经济发展提供基本的物质基础和前提，改善城市居民生活条件，而且是国家的重要财源。它在国民经济中的重要地位和作用，客观上要求法律加以规范、引导。
国家土地局政策法规司司长潘明才同志为大会作了《关于我国土地转让、出让的现状和存在问题》的专题报告。国有资产管理局政策法规司司长谢茨昌同志为大会作了《关于国家所有权、国有企业产权的界定，流失情况的专题报告》。著名法学家江平教授为大会作了关于我国《统一合同法的制订与发展房地产业的若干理论问题》的专题学术报告。著名民法专家杨振山教授为大会作了关于《加快我国物权法的制订与完善房地产业法制建设》的学术报告。专家学者的丰富、精湛的专题学术报告，把大会的专题研讨推向了一个又一个高潮。与会代表自始至终以饱满的热情、聚精会神参加研讨。与会代表中的40名论文作者大多在大会上结合专题学术报告对本人论文主要观点作了阐述，交流了学术观点。
下面将大会发言和论文主要观点汇总如下：
一、关于国有土地开发用地制度主要法律问题研究
与会者认为：我们过去实行国有土地无偿、无期、无限制的分配使用制度，造成事实上的土地集团所有或部门所有制，造成土地使用的巨大浪费，国有资产的流失。而目前，我国土地的实际利用主体已成多元化趋势，形成了土地上多种利益并存的现状，因此必须科学、合理调整各种土地利益关系，才能促进土地资源的有效利用。土地权利设置是一项科学严谨的立法活动。与会者一种代表性观点认为应设置土地利用权利：根据我国宪法第10条第4款的规定：我国的土地所有权禁止转让。其实，就国有土地而言，因所有权主体具有唯一性，故客观上不存在转让的可能。但市场经济要求土地权利可以在不同的主体间合法流转。因此，以非所有人为权利主体的土地利用权在我国土地法中处于极其重要的地位。为此，我国确立了土地有偿使用制度。将土地所有权作为可进行交易的地产，从而形成了以土地使用权为核心的土地立法模式。
土地利用权以用益性为其基本属性，颇能符合土地立法向以利用为中心发展的历史潮流。
从我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和城市房地产管理法的规定来看，我国的土地使用权已经成为一项独立的用益物权，其主要功能与地上权是相同的，都是为了阻止土地所有权对地上物（主要是建筑物）的附合。大陆法系自罗马法以来就有“地上物属于土地所有人”的立法原则，于是，为了取得在他人土地上营造的建筑物或植物的所有权，须取得地上权方能阻止土地所有权对其地上物的附合。受大陆法系影响的我国法律也有承认土地所有权附合原则的传统，但为鼓励土地使用者对土地的开发和建设，保护其对地上物的合法权益，才建立了土地使用权制度，有关法律也规定了取得土地使用后方可取得其地上建筑物所有权。实行房屋所有权与土地实用权主体一致原则。因此，我们不难发现土地使用权和地上权除所有制基础不同外基本上是相似的。关于土地承包经营权的性质问题，考察我国当初设立农村土地承包经营权的目的，是农村集体为了维持其成员（农民）的生活而设立的，即集体土地所有权的主体为特定人的利益而设立的，而且对承包人使用土地的范围及其权利的转让作了严格限制，所以农村土地承包经营权具有民法中人役权的特征。由于人役权同其他用益物权相比流转性较差，所以将土地承包经营权局限在我国农村是比较实际的做法。关于我国的土地租赁权已被赋予新的内涵，物权化的倾向更为明显，权利非经登记不生效力。土地租赁权的客体是土地使用权，土地使用权人是出租人，土地租赁权人是承租人。对于因租地所建房屋，若租期届满，则其归属问题值得研究，是由出租人将土地使用权转让给承租人，还是由承租人将房屋所有权转移给出租人，须由法律作出明确规定。另外，在土地使用权租赁期间，若承租人将其所建房屋转移给他人，则土地租赁权也势必随之转移，否则受让人因缺乏基础权利（权源）而无法取得房屋所有权。
二、土地使用权出让转让法律性质问题研究
关于国有土地权出让的法律性质问题在认识上存在几种看法：
1.行政法律行为说认为：土地使用权出让的主体为国家（土地管理部门为代表），另一方是土地使用者。双方权利义务关系是管理者与被管理者的关系。出让者是执行政策管理部门的职能、土地出让者是以管理者身份出现，因此，认定是行政行为。
2.民事法律行为说认为：土地使用权出让，就是财产出让的合同行为，在土地出让的法律关系中，国家以土地所有者的身份出现，因此国家作为土地所有者的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完全平等。双方应遵守平等、自愿、有偿的原则。只有此，才能真正把国有土地这一资源真正推向市场，避免土地资源的流失和浪费。因此，与会者倾向性意见认为行政法律行为性质说不可取。当然，也不排除作为房地产管理部门对地产的必要行政管理。
三、关于土地所有权的划分问题
我国土地法对国有土地所有权和集体土地所有权的划分作了具体规定。但在实践中两种所有权难以划清的情况很多，执行起来难度很大。因此关于土地所的权划分问题，与会者有两种观点。一种观点认为，取消集体土地所有权属，全部划为国家所有，这样在土地出让、转让流转中减少许多人为因素，便于执行。另一种观点认为：不能用简单的消灭土地集体所有权的办法解决交易中的难题，而应在立法上重新设定国有和集体所有土地的区分标准，改变以区域划分的不科学做法，应建全土地所有权登记制度，以登记内容来直接表明土地的所有权性质和土地的编号范围，再以公告形式定期向社会公布土地所有权的性质和产权变化情况，应以土地的用途来确定，如房地产开发用地、农业用地、公益事业单位用地、机关、军事、居民用地等用途应登记为国有用地。耕地、养殖用地应登记为农业集体用地。其次应建全有关土地征用、改变用途、转变性质的立法规定，如被征用、改变用途、就应依法办理审核、登记手续。第三，应简化农村集体土地的产权主体。对于土地所有权制度，我国应向简单化、公开化、适当限制集体土地所有权的方向发展。
四、关于加强物权立法若干问题研究
与会者一致认为：加强物权理论研究和完善物权立法，十分必要。
在我国现行法律体制中，土地关系主要是由土地行政管理法来规定的，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等，《民法通则》只有几条原则性的规定。土地首先是一种财产，其次才是一种管理对象。作为一种财产，土地上的各种财产关系主要是平等主体之间的关系，如土地所有关系、土地使用关系、土地抵押关系、土地租赁关系，应当由民法来调整，即应当由民法的物权法来规范。作为一种管理对象，土地管理关系是国家行政管理机关与土地所有人、使用权人之间发生的关系，由土地行政管理法调整，因此，民法与土地管理法所反映的土地关系是不同的，土地管理法不能代替民法对土地财产关系的调整。作为财产，土地与其他财产具有相同的本质属性，其中土地与房产及其他建筑物、附着物密不可分，因此土地财产关系的调整应纳入统一的财产法，而不应由单独的土地管理法或土地法来调整。统一财产法的核心就是民法的物权制度。
基于物权制度与土地财产关系之间的反映与被反映关系，我国的立法应以规范社会主义市场经济条件下的土地财产关系为核心来建立我国的物权制度。具体内容如下：
（1）、所有权仍然是我国物权制度的核心内容。在规范土地财产关系方面，确认和保护国家土地所有权和集体土地所有权，这是我国物权制度的基本任务。
（2）、除所有权外，土地承包经营权、土地使用权：包括出让土地使用权、划拨土地使用权、宅基地使用权（抵押权已为我国法律所确认），以上应成为我国物权制度的重要内容。
（3）、地役权与相邻关系，相邻关系不能代替地役权，物权法上有必要规定地役权。
（4）、典作为民间的一种传统的融资方式，随着社会经济的发展，这种传统的民间融资方式仍可能出现在现实生活中，物权法应予以规定。
此外，在动产方面，质权、留置权也已经得到我国法律的确认，《担保法》对这两种制度作了较为系统的规定，也属于物权制度的内容。
（5）、与会者普遍认为：土地关系的调整是物权法的主要任务，物权的大多数制度主要是为了规范土地关系而设立的，要认识物权制度的意义，认识物权法的意义，不能离开土地关系。
五、关于土地使用权制度问题的研究
与会学者认为：不能简单地认为，受让人经受让取得的国有土地使用权等同于所有权中四项权能中的使用权。国有土地使用权的取得虽然来源于土地所有权，但一经设定就具有相对独立性，并通过专门法律予以确认和调整。在土地使用权存续期间，土地使用者不仅可以实际占有、使用、受益，更重要的是土地使用者可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。实际享有法律允许范围内的处分权。同时，享有物上请求权。包括返还请求权：排除妨害请求权；防止危险请求权；损害赔偿请求等。因此，土地使用权，作为典型的物权，应区分一般使用权。土地使用权应作为一项物权制度加以规范。
六、关于房产与地产分别立法问题
我国现行土地立法和房产立法以及从不动产登记制度看，土地归国家和集体所有，房屋往往归法人所有或个人所有，房产与地产分别归为不同机关登记（只有深圳等个别地区除外）。这必然出现当土地与地上建筑物、附着物分别转让而异其主体时的矛盾。这一矛盾的解决方法是通过设置土地使用权、法定土地使用权、法定抵押权等制度加以解决的。在法律构成上，将土地使用权与地上建筑物、其他附属物视为一体，视其为土地使用权的构成部分，这样就既能消除土地使用权与地上建筑物、其他附着物异其主体的现象，又能克服将房地产物权变动分别登记的弊端。因为设立土地使用权制度的目的就在于使开发建设者取得地上建筑物及其他附着物的所有权，促进土地使用权人开发建设的积极性。
七、关于房地产立法方面的建议
与会者一致认为：
不动产物权法大体应包括以下几个原则：
（一）、不动产物权的设定原则：（1）不动产物权绝对性及其限制原则；（2）不动产法定原则；（3）不动产公示原则；
（二）、不动产物权取得原则
（三）、不动产物权的时效取得原则
（四）、不动产物权转移原则
由于我国没有制订完善的不动产物权法，上述各项重要基本原则，无疑很难在零散的行政政策法规中体现。物权立法的步伐必须加快，以适应社会主义市场经济重要组成部分的不动产业的健康发展。
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