关键字：老城区；更新；控制性详细规划
1 引言
在多元城市化的大时代下，提升城市品质、科学高效利用城市建设用地成为了重要课题。但是随着城市快速发展，老城区问题也日益凸显，如交通拥挤、居住环境差、基础设施不完善等，而在面临改造时，因权属复杂、地块小、改造品质低等问题也暴露了出来，如何控制？如何实施？如何整合资源？成为了老城区控制性详细规划编制中的重要问题。本文以《德阳经开区老区控制性详细规划》为例的基础上，通过分析问题、解决问题的方式，利用弹性指标整合土地，促进改造工程的实施，加强控规实施。
2 项目背景及问题
德阳经开区老区作为德阳市市区老城区的一部分，承担着重要的城市功能，北部（珠江东路以北）主要以居住为主，南部（珠江东路以南）主要以工业用地为主。现状已基本建成，其西临绵远河，东邻龙泉山，与自然环境关系密切，北至岷江东路，南至嘉陵江东路。规划面积5.66平方公里。随着城市的发展，老城原有城市空间格局难以承载城市整体长远发展的要求，出现了种种问题：
（1）部分建筑年份较老，质量不高。建筑主要修建于上世纪八九十年代，以砖混结构为主，抗震设防标准低。
（2）土地权属概复杂，地块面积小。规划区的地籍情况较为复杂，全区50余个地块共有420个地籍。珠江东路以北片区地籍数量多，地块小，且权属不一，部分地块有30多个不同权属，建设标准大多较低。南部片区的地籍情况则较为清晰，主要为近期开发的用地，建设标准也较高。
（3）城市风貌欠佳，绿地缺乏连续性
虽然规划区紧邻绵远河和龙泉山，山水资源良好，但现状滨水空间界面较为封闭，同时与龙泉山缺乏良好视线控制，山水之间缺乏联系和通廊。
3 用地分级更新策略
规划区为已建成区，规划的核心在于制定更新规则，针对有意愿更新的地块给定更新规则进行控制，对于不更新的地块则保留现状。按建设方式分为拆除重建、综合提升、保留现状三类，除此之外还有待建地块。
4 指标控制策略
4.1 开发强度控制分区。划分三个开发强度分区，分别为重点城市设计控制区、一级控制分区、二级控制分区。
4.2 更新地块最小面积控制。为保证地块开发完整性和城市整体形象控制，规划设定更新建设地块的最小面积不宜小于5000平方米。
4.3 容积率弹性控制
考虑到老区权属较多且复杂，总体配套压力大，原则上鼓励地块整体更新，根据容积率分区给出开发强度上限，具体到地块，应根据其面积、权属、临街道路条数等因素，通过修正系数修正后，再确定容积率数值。
4.3.1 容积率计算公式
出于“引导多权属用地统一进行更新”和“引导大面积用地进行整体更新”的两大更新引导原则，在确定了更新地块的基准容积率的基础上，以规划区所在控制分区给定的基准容积率为基数，对居住、商业、商务用地更新地块设置容积率计算公式如下：（公共服务设施用地的容积率基数单独确定，结合方案合理性给定容积率。）
4.3.2 修正因子一：更新地块所临规划道路条数
引导临城市规划道路的地块，尤其是道路交叉口附近的地块，进行更新改建，有利于提升城市道路两侧的景观形象，且地块更新后容积率普遍较原用地提升，临近较多规划道路的地块能更好地承载由于更新带来的交通压力。
地块更新过程中新建的街区支路也计算在规划道路条数之内，以鼓励在地块更新时建设街区支路改善街区交通情况，且对贡献出来作为支路的用地面积，将在剩余用地中进行容积率补偿。地块容积率修正表（一）如表1所示。
4.3.3 修正因子二：更新地块用地面积规模
引导大面积地块的用地进行更新改建，或者多个小地块整合进行统一更新，便于塑造城市形象和统一管理，更新项目用地面积越大，其修正系数越高。小于5000㎡的地块由于面积较小，规定不得单独进行更新，必须与周边地块整合统一更新。地块容积率修正表（二）如表2所示。
4.3.4 修正因子三：更新地块涉及的现状用地权属数
引导多权属地块进行统一更新改造，涉及用地权属越多的更新项目，修正系数越高，原则上不建议单权属用地单独进行更新。地块容积率修正表（三）如表3所示。
4.3.5 小结
在上述容积率弹性控制的公式中，设立三项修正因子（包括临规划道路条数、地块用地面积规模、用地权属数）的主要目的是鼓励土地整合开发。在整合开发的基础上才能优化空间结构，提升项目品质。
4.4 建筑面积补偿策略
考虑到老区内人均绿地较少，为促进公共设施用地的配套，鼓励在开发过程中提供公共绿地及公共服务设施，改善规划区开放空间环境以及街区交通条件，当部分地块在更新时由于绿地、学校、开放空间和道路的建设，用地面积被压缩，面积减少后，建筑面积可按以下规定控制进行补偿（F：更新地块容积率）：
每增加1平方米公共绿地、公共开放空间或道路用地，并按照规划要求建设的，在其开发建设项目中允许增加与更新地块容积率相对应的建筑面积。（即1.0×F平方米）
每增加1平方米学校、公共服务设施用地（设施容积率E），并按照规划要求建设的，在其开发建设项目中允许增加更新地块容积率减去设施容积率后相对应的建筑面积。（即1.0×（F-E）平方米）（如图所示）
此策略可鼓励项目中公共绿地、公共开放空间的建设，形成街头点状绿地，逐步改善老城区公共环境。
5 结语
老城区更新是一个复杂的系统工程，一个长期不断的过程，老城区更新也不能在短期内实现。因此，在老城区更新的控规编制中，不可能解决老城区更新中的所有问题。我们所做的是引导老城区空间环境的重塑，加强生态可持续发展，改善交通环境和注重规划实施的可行性。参考文献
[1]深圳市建筑科学研究院股份有限公司.德阳经开区老区控制性详细规划.2018.1
[2]熊璐??王雨松.老城区更新区的控规编制——以宁波江北核心区控规为例.城市规划，2010.06
论文作者:赵 凤
论文发表刊物:《城镇建设》2019年2卷21期
论文发表时间:2019/11/29
标签：地块论文; 容积率论文; 权属论文; 城区论文; 面积论文; 城市论文; 绿地论文; 《城镇建设》2019年2卷21期论文;