市场活跃有序，地价略有下滑——深圳土地市场浅析，本文主要内容关键词为：地价论文,深圳论文,土地市场论文,活跃论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
深圳于1987年在全国率先进行土地使用制度改革，经过近10年的发展，已建立起了相对完善的土地市场。
经济规律显示：房地产市场如果发展过快、过猛，必然带来市场的失衡。1993年下半年，房地产市场迅速降温。深圳房地产发展最快，所受影响也最明显。下面这组数字便足以说明。1991年全市土地出让不足700万平方米，1992年也只有711.58万平方米，而1993年竟飚升至1681.99万平方米，几乎是1992年的2.4倍。深圳房地产市场发育较早，房地产热在1987年就已隐现，1989年深圳土地出让面积为191.81万平方米，1990年为207.67万平方米，而到1991年就多达522.18万平方米。可见，特区土地市场早在1991年就已升温。那么，在房地产市场疲软、商品房积压的情况下，深圳土地市场究竟如何？
市场充满活力、过渡平稳
从深圳市整个土地出让情况来看，1993年后土地出让面积逐年回落，1994、1995年分别回落6%和16%，回落平稳。这与房地产二、三级市场形成了鲜明的对照。1994年全市预售商品房累计待售量约300万平方米。到1995年底累计待售量则达到540多万平方米，而1993年仅128万平方米，逐年相比，1994年和1995年的商品房预售积压增长率分别高达134%和80%。
从特区土地出让情况来看，自1991年土地出让达到500多万平方米的水平后，特区土地市场相对比较稳定，土地供应计划性强、控制得当。1992年房地产市道看好时，土地市场明显升温，出让面积上扬，1993年一年的增长达16%。1993年下半年房地产市场进入调整期后，深圳房地产业面临第一次市场挑战，尚无风险意识的决策者们面对突如其来的市场低潮，曾一度惊慌失措，土地市场出现了1994年的一次低潮，土地出让比1993年下降了54.4%。但1995年在房地产市场仍处于低潮的情况下，土地出让反而上升了80%，达到479.4万平方米。这是为什么？深圳经济发展迅猛，建设环境、生活条件比较优越，为房地产的发展奠定了基础。另一方面，深圳位于我国房地产市场发展的前沿阵地，市政府十分重视。进入调整期后，早在1994年，市政府为了搞活深圳房地产市场，利用毗邻香港的优势，于当年5月份在香港举办了深圳房地产（香港）展销会，通过展销会宣传了深圳的建设环境与经济发展水平。后来又出台了一系列搞活深圳房地产市场的措施。这些措施和深圳强劲的经济发展恢复了境内外房地产投资人士的信心，这是特区土地市场活跃的主要原因。
市场机制有待完善
深圳特区自1987年进行土地有偿出让后，协议出让土地面积逐年递增，当年仅10.24万平方米，到1993年达到534.3万平方米，虽然1993年后有所减少，但在出让总额中所占份额仍然很大，1993年占91.5%，到1995年下降为39.6%，若考虑协议免地价土地，则所占比例达到78.8%。《深圳经济特区土地使用权出让条例》规定，只有以下几类用地才能以协议方式出让，即：①高新技术项目用地；②市、区政府建设的微利房和福利房用地；③市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地或公益性用地。这些用地是非商品性用地，不得进入市场。如果其他用地在特殊情况下经政府批准可以采用协议方式出让，但必须以市场价格为基础来计算出让金。因此，考虑到以前的历史用地，在市场上存在大量的非商品性用地，这些用地部分尚待开发，给非法集资、非法合作提供了可能。特区土地资源紧缺，土地市场由政府垄断，一些投资商采用一些非法手段，进行非法集资、非法合作，或以自用来报建然后非法销售，从而出现了土地的隐形市场，干扰了正常的土地市场秩序。可见，市场上所存在的大量非商品房用地是产生以上非法行为的温床。为了端正市场行为，公开土地隐形市场，深圳市除了加强土地市场的管理外，于1991年8月开始了合作建房的审批管理，对于原行政划拨用地和通过以非市场地价出让获得的土地只要符合有关合作建房的管理规定，经审批后可以进行合作建房，但必须补交市场地价。这为部分非商品性用地进入市场提供了通道，极大地活跃了市场，规范了开发行为。
发展正常，地价略有下滑
价格是市场的窗口。深圳房地产市场进入调整期后，土地市场也随之降温，单位地价略有下滑。罗湖区一级地块内商服、办公以及综合性楼宇用地的平均楼面地价指数在1993年形成高峰。随后逐年减少，这与该区的房地产价格指数曲线的波动相一致。当市场看好时，房地产价格指数跌落也比地价指数的跌落快。可见地价对市场的敏感度比房地产价格的灵感度要迟缓，土地市场的惯性较大。
从特区市场地价看，按土地面积计算的综合市场单位地价下滑明显，单位地价1995年与1992年相比，仅为77.3%。
可见，市场地价易受房地产市场的影响，而非市场地价对市场的反映则较迟钝。越靠近城市中心，地价随市场回落幅度越小。罗湖中心区，1995年的地价水平仍高出1992年的20%，而就整个罗湖区而言，1995年地价水平接近1991年的水平，而龙岗区则跌落1991年的水平以下。可见地价随房地产市场波动的灵感度在各区段是不一样的，越靠近中心区，土地投资风险越小，越远离中心区，地价越易受市场的影响而产生波动。
综上所述，我国房地产市场进入调整期后，深圳土地市场活跃、地价平稳，房地产市场前景乐观，仍是境内外人士进行房地产投资的理想场所。