青岛理工大学 管理工程学院 青岛 266520
摘要：随着房地产行业竞争日益激烈,房地产企业要想在竞争中获得经营利润,就必须加强成本管理,实现成本控制。本文对实施房地产开发项目过程的成本进行分析,发现存在的相关问题并加以解决,以期在房地产开发项目的整个周期内全面监控其建造成本和营运成本,降低房地产项目的总成本,最终达到提高房地产企业经济效益的目的。
关键词：房地产开发，工程项目，成本管理
引言
中国房地产业的发展起步较晚，正处于一个由粗放式管理向精细化的科学管理的转轨阶段。对房地产项目的成本管理应该从项目的决策阶段开始，而设计阶段是房地产项目成本形成的主要阶段，为了适应成本、价格在项目开发过程中的变化，房地产企业应尽可能地降低房地产项目的开发成本，以提高企业的经济效益。
1.项目成本管理概述
（1）项目成本管理的含义
项目是指在一定的约束条件下具有明确目标的一次性任务，是一系列具有特定目标,有明确开始和终止日期，资金有限，消耗资源的活动和任务。
项目成本是指在项目从初始到完成全过程中所耗用的所有费用，具体包括人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费等。成本管理是指承包人为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。
（2）项目成本管理体系的构成
美国项目管理协会（PMI）将项目成本管理的内容划分为：项目计划阶段的项目资源计划、项目成本估算、项目成本预算、项目控制阶段的项目成本控制。
国内一般将项目成本管理划分为：项目成本估算、项目成本计划、项目成本核算与项目成本分析、项目成本控制、项目成本决算与成本审计等方面。
2 .房地产项目成本管理的基本内容
（1）房地产开发项目成本计价的特点
①单件性计价
房地产开发项目的结构、造型和装饰都是不同的，采用的材料和设备和不一样，设计的建筑面积和建筑标准也不同，这使工程的实物形态也是各不相同。因此，不肯能对房地产项目进行统一订价，只能针对单件计价，即就各个项目通过编制估算、概算、预算、合同价、结算价及最后确定竣工决算价等来计算单个工程的成本。
② 多次性计价
房地产项目的开发过程周期长，内容复杂，为了达到项目成本管理及工程造价管理的要求，需要按照项目设计和建设阶段对房地产项目进行多次计价。
③按工程构成的分部组合计价
工程建设项目一般可逐步分解成单项工程，单位工程，分部工程及分项工程。在对房地产开发项目要按构成的分部计价，要合理确定房地产开发项目的工程造价成本，采用科学的计算方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算。
（2）房地产开发项目的成本管理
房地产开发项目成本管理，就是在项目投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段以及项目销售阶段，对开发建设项目的成本进行管理，以保证项目管理目标的实现，以求在各个开发项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益[2]。
①成本管理应贯穿于以投资决策和设计阶段为重点的全过程
成本控制应贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段及施工阶段。由于是施工前的投资决策和设计阶段对项目成本影响最大，所以要想有效控制项目成本，就要高度重视项目建设的前期工作，抓住这两个关键阶段的成本控制工作；
②应将技术和经济有机结合，积极主动的对项目成本进行管理
房地产开发项目的每一名工作人员都应强化成本意识，正确处理技术和经济对立统一的关系，积极主动地去管理好项目的成本费用。
3.房地产开发项目的成本构成
（1）房地产开发的特点
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动，是房地产活动的首要环节，有其自身的特征。
①综合性是内在要求
首先，在开发过程中，在“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针的指导下，不仅要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，而且要对建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设；其次，开发过程中的工作关系具有广泛性，项目操作具有复杂性，房地产开发环节多，相应涉及到的部门也很多，每个开发项目所涉及的土地条件、市场竞争情况、施工技术情况等都不一样，因此需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。
②开发过程具有长期性
房地产开发从投入初始资本金到完成资本回收，从破土动工到形成产品是一个长期的过程，中间需要经过多个阶段的工作，一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。
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③程序性强
这种程序性不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。房地产开发项目必须严格按照操作程序来实施，首先要有项目可行性研究，然后再分析土地获取。要先解决资金融通，然后才能实施开发项目。
④风险性高
房地产初始投入资金大，开发周期长，在具有高收益的同时也存在高风险。在市场经济条件下，筹集巨额资金的风险很大。在开发期间，金融、政策方面等很多因素都有可能发生一些有利的或者不利的变化，这些变化会给开发项目带来一定的市场风险。
（2）房地产开发项目的成本构成
关于房地产开发项目成本的具体构成，按成本分类，可分为房地产开发成本、项目开发费用和税金三大类构成；按成本发生的阶段划分，房地产开发成本可分为九大类：土地成本、前期费用、建安成本、室外工程成本、公共配套设施成本、管理费用、销售费用、财务费用、税金等，具体内容如下：
土地成本：主要指通过招标、拍卖、挂牌等方式获取土地使用权时发生的费用，一般包括土地出让金、契税等。在特殊情况下可能会发生拆迁费用及城市基础设施配套费等费用。
前期费用：主要指项目在正式开发前期所发生的一些费用，包括勘察设计费、咨询顾问费、临时设施费、三通一平费及项目报批报建时发生的规费等。
建安成本：主要指项目的工程成本，包括住宅、商业、地下车库等建安成本。
室外工程成本：主要指项目用地红线范围内，除建筑物以外需要完成的工程费用，包括市政管线费用、市政园林景观等工程费用。
公共配套设施成本：主要指辅助项目开发中不可销售部分，并且是为项目配套服务的产品工程成本，包括学校、幼儿园、会所及一些体育设施等工程费用。
管理费用：主要指在项目从开发到交付期间发生的办公费用、管理人员工资、招待费、差旅费、场地租赁、车辆使用等各项费用。
销售费用：主要指为了销售产品而发生的广告费用、策划推广费用、销售代理费用、物业补贴费用等。
财务费用：主要指项目开发过程中项目所需资金在融资过程中发生的费用，如银行利息等。
税金：主要指项目开发中需要交纳的各项税费，包括营业税及附加税、土地增值税、企业所得税等。
（3）房地产开发项目成本管理的阶段性特点
根据房地产项目成本管理的界定，我们可以把项目的整个开发过程中分阶段、分周期进行控制，也就是在不同时期，对某一阶段所要发生的成本进行控制，然后在数个阶段后进行周期性的总结、归纳及反馈，以确保项目最终成本控制在合理的预期的范围内，为项目实现预期利润打下坚实基础。
在项目拿地阶段，成本管理的主要作用是为投资决策者提供详细依据。一般来说，我们必须对意向性项目进行可行性分析，在报告中要求体现意向项目当地及周边项目的市场情况，并对该项目的市场及产品定位、开发计划等做整体分析，结合这些因素对该项目进行预期销售价格的暂定，估算项目的总成本，在这些的基础上，按保证预期利润的前提下，测算出获取土地的价格，为最终的决策提供依据。
在项目策划阶段成本管理的主要作用是根据策划方案及项目概念设计方案编制项目总体投资估算，根据投资估算确定项目的阶段目标成本。项目策划阶段是开发项目成本控制的关键，这个阶段将直接影响后续的成本控制。
在项目规划设计阶段，成本管理要求釆用技术与经济相结合的方法，参与确定项目的设计方案并根据最终方案进行项目设计概算。并在完成项目施工图设计后根据工程施工合同进行编制施工图预算，要求施工图的预算控制必须在设计概算的允许范围之内。
在项目施工招标与采购阶段成本管理的主要内容是以施工图预算为基础，通过招标的方法确定各专业的合同，即确定各分类的实际成本。项目招标包括施工单位的选择和设备、材料供应商的确定两个方面，通过招投标开发商选择合适的施工单位或材料供应商，对项目投资成本进行合理的控制。这个阶段贯穿项目整个施工周期，并按所需节点的要求提前进行。
在施工阶段，成本管理的主要作用更多的是尽量减少成本浪费，还有在施工过程中一些不可预期费用产生的确定。通过工程付款控制、工程变更费用控制，预防索赔等方式，使实际费用在可控范围内。
在工程结算阶段，成本管理的主要内容是根据工程合同约定进行项目的最终结算审核，确定各个分类项目的最终实际成本，将项目最终成本控制在目标成本范围内。工程结算阶段的成本控制不仅是本项目成本控制的最后一道防线，也是起到了反映当初估算报告有效程度的作用，是一个反馈作用。
在项目后期评估阶段，是总结项目各个成本指标数据，为企业后续拓展项目进行成本管理经验和数据的积累。
4结语
成本管理是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从决策、设计、招标投标、建设施工、销售等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。但是很多房地产项目管理者习惯把成本控制放在施工建设阶段，其实房地产开发项目成本控制是一个系统性工程，它应是从项目策划到项目实施、销售完成、交付使用全过程的控制。因此房地产项目的成本控制需要房地产公司各个部门以及施工单位、监理单位、设计单位等相互配合，并完善成本控制管理制度。只有这样才能真正降低成本，最终提高企业的经营效益。
参考文献
[1]裴汉杰．建立与完善企业成本管理体系[J]．会计之友，1994（3）：19-20．
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[4]王守平．浅谈房地产行业的目标成本管理[J]．上海会计，2003，（7）：26.
[5]董剑飞．目标成本管理的四环节[J]．中州审计，2003，（4）：30-31.
[6]张永福．房地产开发中的项目管理[J]．工程管理学报,2005增刊.
论文作者:孙强波,郭平
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/27
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