刘瑞
武汉市房产测绘中心 湖北武汉 430000
摘要：工程施工中，房产测量是最重要的一个环节，它跟我们的自身利益有着直接的关系。该测量具有法律效力，所以要严格的按照相关规则去执行。本文对房产测量中常见测量技术以及技术中存有的问题进行探讨分析，以供相关人员参考学习。
关键词：房产测量；测量技术；测量问题；
前言：该测量工作一定要讲究对应的方法和政策，质量检测是房产测量中最重要的一部分。随着经济的快速发展，我们的生活质量有了很大的提升，越来越多的人都去购买住房以及商品房，但是房屋面积的测量是最为重要的，它关乎着每个购买者的利益，不容许有一点点的失误，因此，该问题是所有人们重点关注的话题之一。
一、房产测量的意义
1.1为房产产权人提供法律保护依据
该测量的最终结果被房产相关部门确定后就具有法律效力，它是解决房产纷争时重要的依据，跟我们的自身利益有着直接的关系。因此，测量全过程和面积计算以及测量的准确度都要具有严谨的科学性，它能给产权人带来巨大保障，同时也是在发生土地使用权纠纷和审核不按规定建筑以及非法占地的重要证据。
1.2是城市建设、规划和管理的重要依据
按照国家制定的相关规定，要对房屋本身的情况和它占有土地的面积以及它的准确位置等等所有的数据信息都要测量清楚，给相关部门提供更多的信息，这些信息不仅是房屋所有权和土地使用权最关键的部分，同时也是房产档案最原始的数据，因此，在保证土地资源的开发利用和城市规划建设管理一定要将该数据信息收集详细，把所有的相关凭证都要保存下来。
1.3是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段
目前，商品房的价格一直居高不下，很多的开发商为了自身的利益想到了在面积上获取点收益，因此，进行该测量并且推广不仅可以保障双方的利益，更有利于维护市场的正常秩序。
二、房产测量常见的测量技术
2.1坐标解析测量法
对其面积的测量计算，一般情况下，有房屋面积和用地面积的测量。其中又包含建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等，关于用地面积的测量主要就是对实际地块面积的计算。在买卖房屋时，因为会遇到一些方面的纠纷问题，所以，要想真实反映出房屋实际测量结果就要选择数据更加精准并且科学性强的测量技术，这样最终得出的计算方式和公式才能更加准确，现在应用的坐标解析法就可以满足以上这些要求。国家有关部门制定了相关的房产面积计算以及公用面积分摊法律的规章制度，但是文件中对房产的边长测量以及面积计算等并没有做出具体的要求，所以在使用坐标分析法计算房产测算的过程中，要制定出对应的规章制度以及调整流程。
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2.2 GPS-RTK技术在房产测量中的应用
该技术是目前实现实时动态差分法中最常见的GPS测量方法，它可以将野外的测量地位精准度确定到厘米，这是目前其他技术达不到的。其采用的载波相位动态实时差分法，不仅提升了工作效率，同时也提高了准确度。它可以将准确度达到厘米的级别，并且可以快速的提供三维定位结果。在RTK工作的模式中，基准站会将收集到的所有相关数据信息传送给流动站，在接收基准站的信息时还可以收集GPS观测得到的数据，并且用极快的速度将差分观测值进行处理，进而达到更精准的定位。采用该技术极大地提升了工作效率以及准确度，而且经由它收集的数据全部是数字的形式，这样只需要简单的软件操作就可以得到想要的电子地图，因此，在目前的该测量中应用的非常广泛。
2.3数字化测图技术
该技术可以收集到跟房产有关的所有的信息，在经过相关的软件对生成的图形施行编辑处理，最后得到数字化的房产图，将该图在以有关的输出设备进行处理就可以得到最终的房产图。进行更详细的描述就是，该技术利用收集到的房产资料制定出设计方案后对测量实行控制，等到房产信息调查完毕，在采用相关的设备将收集的信息和测量的数据发送给计算机图形处理软件，再由计算机根据相关的要求编辑图形，去完成房产图的绘制工作。
2.4GIS技术
地理信息系统（Geographic Information System或Geo－Information system，GIS），是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。它不同于传统测绘成果，地理信息系统可以综合数字、图形、图像、动画等信息，将房产测量成果与城市管理信息集成为一个数据库，信息表达更加直观，也更加便于后期数据分析和利用。
三、房产测量技术中存在的问题
3.1 层高与净高的分别
根据国家的相关规定，如果房屋有两层楼面，或者楼面到屋顶面以及楼面到地面的垂直距离跟层高相比较并没有出现明显的误差现象，而这个误差的标准是在房屋层高2.20m以上的建筑面积。目前的实际操作中，净高指的是下层地板面或者楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。如果在实际的操作中遇到净高而没有层高的情况下，可以测量净高将标准值控制在2.05m左右即可。所以在该测量的过程中，遇到没有层高的可以以净高为准。
3.2 对称边长度实地丈量不一致问题
在该测量中或多或少都会出现些偏差，造成偏差的因素通常都是测量本身以及房屋建设过程中出现的偏差，这些偏差最终会造成前后墙以及左右墙这些在施工图相等的边，却因为偏差的原因得到不一样的测量结果。当出现对称边的长度跟实际测量的结果有差别的情况时，相关人员要对数据从新处理，并且对绘图和面积重新进行计算。对称边测量数据允许有一点的偏差，但是如果超出了允许偏差的范围值，就需要重新对测量的精准度进行检查，确定存有偏差的现象时，就要根据最终的测量结果去完成绘图和面积的计算。
3.3 共有面积分摊问题
共有面积分摊一直是我们最关注的问题，它包含的是每个产权主体共同占有以及使用的建筑面积。像普通的住宅楼，相关人员要先算出房屋总建筑面积和套内建筑面积，在算出总的共用面积，随后在按照分摊系数去计算住户的共有面积。如果是其他特殊的住宅楼或者多功能综合楼在计算共有面积分摊时，会涉及到二级分摊或者多级分摊，像这种情况可以遵循谁受益多就公摊多的原则开始进行分摊。因为分摊的关系非常复杂，因此要严格要求房屋的测绘人员要具有良好的职业道德和社会公德，并且要对相关法律规定要熟记于心。
结束语：
综上所述，房产测量跟我们的经济利益有着直接的关系，所以有关部门一定要引起高度重视，切不可出现任何疏漏，不能让非法人员乘虚而入。因此，该测量技术要去不断的创新，在实践中汲取经验，同时还要提升有关人员的职业素质，像技术方面还要不断去学习积极引进先进的技术。
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[4]张红英等.关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨[J].测绘科学.2007.32.
论文作者:刘瑞
论文发表刊物:《防护工程》2018年第28期
论文发表时间:2019/1/2
标签：测量论文; 房产论文; 面积论文; 技术论文; 偏差论文; 数据论文; 房屋论文; 《防护工程》2018年第28期论文;