摘要：人才流动是自由化经济模式下的必然趋势，这不仅包括城市间的流动，还包括村镇向城市中心间的转移。然而住房供应紧张使得房价高昂，租房的成本也令人却步。同时集体建设用地房屋却因法律禁止流转而闲置，使得土地资源的大面积浪费。在此基础上本文以公租房政策为背景，分析"小产权房"所面临的现状，并针对其建构"小产权房"公共租赁制度。
关键词：集体建设用地；小产权房；公共租赁
一.概述
（一）“小产权房”的含义
“小产权房”并非由法律明确规定的法律概念，其内涵与外延的区分也并不十分明确。为避免歧义，本文所提到的“小产权房”仅指在集体建设用地上由村集体成员自行建设的房屋。对于此概念下的“小产权房”，其权利主体的是村集体内部成员。权利客体是用于日常居住的民用住房。
（二）“小产权房”所面临的现状
根据我国现行的法律规定，集体建设用地的所有权归为集体所有，其使用权则归属于每一个集体成员，但法律仅授予了集体成员的占有使用权能，却明确禁止成员对于集体建设用地进行出让、转让或出租用于非农业建设。
本文所称的小产权房，根据物权法规定，其所有权归属于建造者，也就是说对于小产权房，权利人本应当享有基于所有权的处分权利。而我国采取的“房地一体化”的理论，在集体所有的建设用地是不允许进入交易市场情况下，小产权房的流转也受到了很大程度的限制，所以从实践层面出发，小产权房转让的交易主体被限定为本集体经济组织成员。但其中对于出租等方式目前没有明确的法律规定。
二、法定租赁权制定及集中行使的紧迫性
（一）隐形交易的不可消除
结合我国目前法律背景，“小产权房”所有权的交易主体被限定在本集体经济组织成员，尤其明确的将城镇居民排除在外。而对于“小产权房”的出租行为却没有明确的限制，所以现实生活中存在着很多以租代买的情况，类似的交易游离在正式的法律制度之外。形成了规模较大的隐形交易市场。
集体建设用地中住宅房屋隐形流转的形式多种多样，尤其位于市郊或者城中村的地区流转较为活跃，小产权房因其价格低廉、程序简单吸引了大批购买者。我国对于宅基地使用权主体资格有明确的限制，小产权房不受法律保护。而因其特殊性，可能面临着随时被拆除的危险，则此时小产权房隐形流转中的买受人将缺乏法律的保护，利益可能会受到侵害。但尽管如此，由于近年来全国房价急剧上涨，小产权房成交比例在整个房地产市场中仍然居高不下。小产权房隐形流转是在突破现有的制度限制,寻求自身利益最大化的理性抉择。侧面反映了我国现有的小产权房的流转制度跟不上社会发展需要，存在一些问题需要作出改变。当然法律与政策也要及时对此作出改变。
（二）过渡农村集体建设用地的流转空缺
现如今人才流动是经济发展的必然趋势，发达城市的人口逐渐增多，而较大的居住成本是这部分流动人才所面临的最大的困境，城镇居住密度较大，而位于城郊交界的集体建设用地以及城中村基于法律规定，禁止将其居住房屋随意转让出租给非本集体成员以外的人，直接导致的问题就是集体建设用地的闲置和空缺，导致大面积土地资源的浪费。
所以为避免公民在流转自建的小产权房时触犯法律，或与其土地管理法规定的内容相抵触，在我国法律未明确规定允许集体土地使用权流转之前应该修订相关的制度使其"小产权房"能够合法通过租赁方式进入自由流转市场,过渡农村集体建设用地的流转空缺是十分必要的。
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（三）促进“城乡一体化”建设
改革开放40年以来我国逐渐推行农业现代化、以工业促进农业，由城带乡的发展模式，逐渐进入更新传统农业、走具有中国特色的农业发展道路的关键时刻，在这一发展过程中加大力度破除城镇与农村的两极分化发展结构，促进城乡一体化建设的重要时期。
而在这一过程中集体建设用地禁止流转，以及集体建设用地上的住宅等建筑物被排除在自由经济交易客体范围之外则是对城乡一体化建设的最大阻碍。在近年来这一问题逐渐得到相关专家的重视。
三、推进小产权房公共租赁制度所面临问题及建议
（一）切实公共租赁的福利性特质
对于最早提出公共租赁这一概念，主要是政府为解决贫困居民住房问题的一项便民政策，所以公租房的主要特点就是具有一定的福利性。为保障公租房的福利性特点，房屋租金的限制则成为关键。对此，最有效的方法就是通过政府对当地经济发展的掌握对租金进行调控，除此之外政府可作为小产权房出租人与承租人的中间方，基于公共管理职能统一收集房源并对外进行招租。
具体而言，基于小产权房的福利性特点，该租金价格不能过高，应当具有一定的补助性质，政府对租金的价格可以根据当地的经济发展水平以及公共租赁租房的需求性控制在一个具体的范围。小产权房所有权人与承租人在此基础上确定具体租金，这样既满足价格调控，也满足市场自由交易的要求。此外，公租房的福利性会使得其租金会低于市场价值，政府应当对小产权房的所有人给予一定的补助。本着奖惩一致的原则，当然的对不满足价格调控要求的出租方则会给予一定的惩罚，除了罚款外，还应当取消其作为公共租赁承租方的资格。
（二）实行申请登记制度，建立公共租赁房源库
确权是行使其他一切权利的基础，建立完善的小产权房房屋登记制度，不仅可以起到对于集体建设用地上"小产权房"的监管，还能起到保护各方当事人的市场交易安全。在小产权房的公共租赁试点计划初期，通过完善对于符合条件的小产权房进行登记，并以此建立一个公共租赁房源库。
据此，首要问题是确定小产权房登记内容以及具体程序。对于登记内容，明确可能会影响公共租赁权因素，在普通房屋租赁过程中，承租人对于房屋实体所关心的问题主要有地理位置，实际面积、户型等，这些对于普通的房屋登记所具备的信息理应对于小产权房的公共租赁不可或缺。除此之外，对于近年来的有关房屋租赁诉讼中比较容易出现争议的几个问题应当在登记内容中明确体现出来。例如期限，则在公共租赁中期限所体现得则是该小产权房能满足公共租赁的期限，这项内容的明确登记是为了限制小产权房公共租赁的最长期限，租期应当在该登记期限之前。而对于小产权房公共租赁登记的程序，为提高登记制度的实际可操作性，建议进行申请登记制，即农村集体居民所闲置的小产权房，若想将其合法利用收益，可以申请小产权房的公共租赁出租权，则房屋满足安全等检查要求的便可以对其进行登记。
（三）完善“小产权房”租赁审查制度
由于小产权房建立在集体建设用地上，基于这一特定属性，大部分的小产权房出自集体成员的自行建造，所以在其建筑物的审查程序较为简单，但其房屋的安全问题并不能完全得到保障，这就在小产权房进入公共租赁市场前的安全审查尤为重要，对于小产权房的适租性审查应设定一套完整而明确的标准，政府可以专门设立，或者采取雇佣委派等方式成立专门的小产权房屋审查机构。严格实施对于公共租赁的小产权房安全审查组织。
参考文献
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作者简介：刘梦岑（1995-），女，吉林白山人，中国地质大学（北京）经济管理学院2017级硕士生，专业：法学（民商法）。
论文作者:刘梦岑
论文发表刊物:《知识-力量》2019年7月中
论文发表时间:2019/4/22
标签：产权论文; 集体论文; 建设用地论文; 制度论文; 房屋论文; 法律论文; 成员论文; 《知识-力量》2019年7月中论文;