摘要：进入21世纪，商业写字楼在国内遍地开花，特别是国内一线大城市的写字楼无论在数量还是质量都获得飞速发展。2008年以来全球经济持续下滑，国家房地产政策不断调整，近两年国内大量P2P暴雷，商业房地产企业经营风险越来越大，面临的竞争越来越激烈。提升内部的管理水平，提升管理效率是当前写字楼租赁方面的重点工作。本文分析了当前写字楼租赁中内部控制显露的缺陷，总结得出有关的解决措施。
关键词：写字楼租赁；内部控制；风险评估
引言：
自改革开发以来，房地产行业已经在我国经济领域占据很重要的一席之地。我国在十九大报告中提出要深化供给侧结构改革，注重经济的质量发展，增强经济的质量优势。面对新的经济发展趋势，企业要想提高经济效益，实现企业的可持续发展，实现经济的高质量发展，就需要不断优化企业内部控制管理。建立适应企业发展阶段的内部控制管理制度，强化落实管理并不断完善改进是提升公司运营能力、保障企业实现经济效益、促进企业发展的重要举措。下文主要剖析了当前房企在写字楼的租赁时，内部控制中暴露的问题，提出相应的解决措施。
1、企业内部控制对租赁资产管理的作用
1.1 提升企业效益
通过内部控制，企业能够将会计、计划统计、采购、营销、财务等各部门结合起来，使各部门密切配合，发挥整体作用，进而使企业提高效益，实现可持续发展。
1.2 保证资产安全
在企业内部控制制度中，明确规定好企业资产的处理手续和程序，并完善制约机制，科学有效的监督和制约招租信息，租金定价，合同关键条款、优惠方案以及资金管理等各个环节，及时纠正错误，避免滥用职权，贪污腐败等现象的发生，同时强化企业资产安全保护工作，保证企业的正常运营和发展。
1.3 保障会计信息真实性
通过内部控制，相关人员可以发现会计审核、汇总、复查中的错误并进行及时纠正，使企业避免不必要的损失，从而确保企业会计信息的真实可靠，保证企业的正常发展。
2、写字楼租赁企业内部控制存在的问题
2.1写字楼租赁企业租金定价体系不完善，租金调整滞后于市场需求变化。
近几年，国内经济表现疲软无力，大城市的甲级写字楼在新客户的引入方面需要提高，国内甲级写字楼的租赁表现低迷。根据有关数据统计，截止2018年末，深圳市的甲级写字楼空置率达到百分之二十，这是一个比较高的数字。在当前的经济大背景下，科学合理确定写字楼的租赁价格已经成为各个房产商重点考虑的问题。在写字楼整体租赁市场低迷的背景下，许多房产商已经开始大幅度降低，有些还设置了较长的免租期，有一些租金价位已经低于成本价。从公司的管理上来说，许多房产商内部没有独立的定价部门，对当前市场的调研和未来的趋势研究不够，在价格的控制中没有以实际经济形势为基础，也没有进入市场深入调研，最后导致信息不完善，后期的租赁有大幅度的变化，很难去收回建设以及投资的成本。
2.2写字楼租赁企业内部控制监督不完善
要对内部控制实施合理的监督，及时发现错误以及漏洞，确保内部控制可以得到有效运行，提升整个企业的经营效率，努力实现商业价值最大化的宏伟目标。当前，许多房产商都有一套属于自己特有的运营管理体制，但资本的内部控制管理中还在起步阶段，许多具体的环节还在不停的摸索和修订。例如，内部控制在监督方面的信息化还较低，许多关键流程的审批还在手工审核以及手工传递，在这个过程有一定的风险，工作效率也迟迟不能提高。在写字楼的整个租赁流程中，许多关键环节的监督都不够信息化，有些企业根本就没有运用信息化的操作系统。一些基本的数据都由人工查询，比如租金的审批、季度成交量的查询、租金的具体收缴情况等，在人工操作过程中，难免会出现一些误差和错误。比如，新的订单在合同审批阶段通常需要花费一个月以上的时间，严重影响公司的工作进度。同时，没有将日常监督与专项监督结合起来，一些基础有效的信息不能有效及时的向高层传达，最后造成决策的滞后性。
2.3写字楼租赁企业内部控制风险评估体系不完善
要逐步完善企业内部的风险评估，有效提升企业对风险的评估以及控制水平，在写字楼的租赁中，一定要重点关心怎样降低或者回避违约风险以及合同风险。当前网络经济快速发展，国内甲级写字楼的租赁市场一直处于低迷状态。一些租赁商在合同拟订和最后签订钱，没有针对客户做一个详细的信用查询，一些企业是近期成立的，有些企业来自第三产业，客户的信用评估系数一般较高。此外，为了完成公司规定的目标和业绩，在合同签订时表现仓促，在押金具体办法和预付款具体详情等层面考虑欠妥，导致在后期租户入住后不能及时收取租金，一些风险较高的合同，租户预付的押金较少，客户违约的成本低，有些租户在免租期后，直接选择其他的写字楼，退出当前的合同。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这时房产商投入的成本损失较大，再加上办公用品的磨损折旧，最后导致总成本的猛增。
2.4写字楼租赁企业内部控制活动执行力
部分写字楼的财务控制以及活动执行力不够强，很难实现规定的目标。第一是缺乏对预算的控制，只顾满足租户的要求，没有做到收入与开支的平衡。不规定预算，没有对预算执行状况进行检查，也没有办法了解各个部门没有完成预算的具体原因，也没有科学的方法进行改进。第二，没有相应的绩效考核。无法为经理以及管理部门的决策提供依据，不能有效提升经营的效率以及功效。员工的回报不以员工的付出为基础，很难提高员工的积极性，更没有激励作用。第三，针对部分租户的欠租，不能及时有效收回，导致租金回收的时间较长。因为租金回收效率低，根据权责制的基本要求，在财务方面将租金收入帐中，依法纳税，造成资金占用。第四，实物控制力度有待加强。有关资产的保护力度不够，稀有资源严格控制，严重影响资产安全，整个公司的财务情况有待考证。
3写字楼租赁企业内部控制制度应对措施
3.1优化写字楼租赁企业财务内部控制的环境
首先，企业应当根据自身战略规划，优化组织结构，合理调配人员，完善企业财务资金安排、薪酬分配体系、内部信息沟通机制等保障措施。其次，制定出适合自身情况具体业务流程图、岗位职责等相关内部控制管理制度，使全体员工了解权责分配，正确履职，真正做到工作有依据，业务有流程。第三建立并完善人力资源激励及约束机制，设置清晰的业绩考核标准，对公司及各开发项目管理人员、骨干员工进行考核，以考核结果做为激励与薪资调整的依据。在借鉴大型房企项目负责人跟投制及合伙人制的基础上，研究制定适应企业的核心员工激励措施，做到企业与员工权、责、利三者有机整合统一，共同实现企业目标与员工价值。房产商还要加强自身文化建设，努力培养积极的价值观以及社会责任感，在工作中宣传敬业团结，逐步引入现代化的管理观念，牢固企业的风险意识。
3.2加强写字楼租赁企业内部控制监督机制
房产商要努力完善内部控制的监督机制，把项目修建时学习内部控制所得和项目的后期运行相结合，主要把握下面两个方面：
第一，要将日常监督和专项监督结合起来。将定期检查租赁合同以及流程与不定期检查租赁合同以及流程结合起来；特殊客户的房屋租赁合同要派专人进行检查。要将检查所得情况及时上报给项目管理层，要努力弥补项目内部控制运行中存在的缺陷和漏洞。如在检查中发展情况严重者，直接向董事会或者监理会报告。
第二，要逐步提高日常监督中的信息化水平。租赁合同的基础设置、租赁合同的签订、客户基础信息都要保存和反映在管理系统里，后期让系统自动生成写字楼的出租情况、客户基本信息，还能生成租金催缴书，系统可以自动分析客户在合同期内的具体表现和履行情况。该系统的任何操作都会在电脑上遗留具体操作痕迹，可以有效提高业务的审核质量，最大程度降低操作失误的风险。
3.3改进写字楼租赁企业的内部控制风险评估体系
任何租赁公司都会承担一定的违约风险以及合同风险，企业管理层要对各部门的处于业务科学合理的管理，做到有效管控。为了有效降低客户的违约风险，企业要设立专门部门对各项流程和各个环节进行风险预测，科学的制订相应的策略来降低风险。
3.4加强写字楼租赁企业内部控制活动
以当前国内大部分房屋租赁商在内部控制中出现的问题为准，管理层可以根据实际情况采取合理的措施控制内部活动。第一，要建立财务方面的预算制度，保证整个预算过程的全员参与、业务涵盖面广、管理可追踪性。全员参与的目的就是为了让员工都具备成本意识，参与到预算以及具体的实施中；扩大业务覆盖面，其中包括基本的租赁业务、日常活动等，有些企业还会涉及融资领域；流程可追踪就是让预算的审批、执行、调整、监督等都要遗留痕迹，形成有效的联动，使企业有效根据预算来制定企业的目标。
第二，建立系统的考核制度，将目标进行细化分解，例如设立总公司目标、分公司目标、各个项目目标等，通过企业党委的会议来决定。
4结束语
当前国内某些写字楼的租赁行业内部控制体系建立还处于起步阶段，在后期的发展中，企业内部控制还会面临更多挑战。笔者坚信，通过对企业内部控制的不断探索，国内的写字楼租赁行业一定会获得极好的发展。
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论文作者:许志铭
论文发表刊物:《房地产世界》2019年11期
论文发表时间:2019/11/5
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