上海市建设工程招标咨询公司 上海 200021
摘要：目前，固定资产投资占具着中国国民经济相当重要的一部分。各类固定资产投资中越来越多地涉及到室内装饰部分（如现在发展的全装饰房、高级酒店公寓、高档办公楼、商场等），装饰的效果已成为物业成功的重要因素。而酒店装饰作为装饰业内的象牙塔，其中五星级酒店装饰更是博大精深，涉及装饰各个功能领域：商务办公、居住、游泳池、酒吧、餐厅、SPA、俱乐部等。
在五星级酒店的总投资成本中，室内精装修工程的造价占比达到了25%~40%，故室内精装修工程的造价控制对整个五星级酒店项目的成本管控有着极重要的意义。
关键词：五星级酒店；室内精装修；目标成本；估算方法
引言：
长期以来，我国由于体制、机制等诸多方面的原因，忽视了对工程项目建设前期阶段的投资控制，将投资控制的重点放在了工程项目建设的实施阶段（施工阶段）。在施工阶段投入了大量的人力、物力去计算和审核建安工程造价或项目总投资，而忽略了对上述费用有巨大影响的设计阶段的投资监控。
1、目标成本估算的重要性
根据一些发达国家的数据统计分析和我国近年来的实践证明：初步设计阶段对工程投资力约为75%~95%；施工图设计阶段对工程投资的影响力约为35%~75%，施工阶段对工程投资的影响力约为5%~25%。由此可见，工程项目的实施工程中，建设项目的投资多与少、是否经济合理，主要取决于设计阶段。因此，设计阶段设计质量的好坏对整个建设工程项目的效益来说至关重要，特别是在工程项目建设的前期阶段起着决定性的任用。
在设计阶段无论采用何种形式选择的设计单位均实行限额设计，限额设计对工程投资控制起着积极作用。而合理地估算、制定目标成本，并随着设计阶段、设计深度的推进，调整和细化分解目标成本，才能很好地配合并正确引导设计优化方向。
2、五星级酒店的室内精装修工程在初步设计阶段的目标成本估算编制方法和步骤
室内精装修工程在初步设计阶段的目标成本估算通常采用对比校验法进行编制。即在参考装饰指标的同时对估算进行按假设标准估算，并对指标和按假设标准的估算进行对比，发现项目的不同特性，进行假设标准的调整，最终调整整个估算。
五星级酒店在项目前期的初步设计阶段进行目标成本估算编制时，一般按下述几个步骤程序进行：
1）收集资料（包括但不限于方案图、效果图、酒店客房数量、客房面积、房型图ROOMMIX、平面布置图等）；
2）与建设方沟通，明确酒店装饰档次、酒店品牌和标准；
3）根据初步设计方案，通过与设计师与建设方的沟通确定装饰范围；
4）查找同类地域、同类建筑类型、同类结构、同等档次的工程，分析其装饰指标和材料标准，选择合理的参照案例；
5）根据建筑设计提供的方案对要估算的装饰工程按不同装饰功能区域主要几个空间的装饰标准进行假设，并对拟采用的主要材料进行询价，确定估算的材料标准；
6）根据样板房方案图进行一间标准客房的测算；
7）计量初步设计方案或假设的装饰面积；
8）根据计算的酒店公共区域面积和参考案例装饰造价指标进行酒店公区的估算；
9）考虑一定比例的施工措施费用，再依据估算的不同阶段预留预备费用；
10）进行装饰工程的估算汇总；
11）与同类工程的装饰指标进行对比，进行复核及修正；
12）编写编制说明。
3、目标成本估算编制过程中需要关注的要点
从目标成本估算编制的步骤程序可知，酒店的类型和建造标准、精装修的工程范围、设计选材的标准、建造地要素价格水平等因素，共同决定了酒店室内精装修工程的估算造价。
3.1首先需明确拟建酒店的装饰档次、酒店的运营品牌
根据酒店性质分类：商务酒店、旅游酒店、主题酒店。有趣的是在国内很多知名的商务酒店沿用了旅游行业酒店划分标准，根据中国旅游行业划分标准酒店星级分类。参照《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T_14308-2010），酒店（按不同习惯也被称为饭店、宾馆、旅社、宾舍、渡假村等）分为一星级、二星级、三星级、四星级及五星级（含白金五星级）。对于酒店的总体评价须达到：
现今酒店管理业发展成熟，出现了许多的酒店管理集团和品牌，如国际品牌有喜达屋、万豪、香格里拉等，国内品牌有香格里拉、锦江、君澜等。各家酒店管理集团对建造标准也都有着各自的服务标准和建造要求。
只有确定了拟建酒店的档次、酒店的运营品牌，才能进一步按建造标准进行估算。
3.2确定装饰内容和界面、范围
装饰内容和界面、范围和面积，可以通过与设计师和建设方的沟通确定。在此步骤中，若方案设计中没有明确装饰面积，可根据同类型的工程和建设方对设计的设计任务书中使用面积的要求进行装饰面积假设。
（1）装饰内容和界面的确定
室内装饰工程涵盖的内容一般可分为基本和拓展两个层次，基本装饰层次即指室内装饰的六个面（顶面、地面和四个墙面，以及门及五金、开关和插座等面板、固定灯具、小五金、固定家具、卫生洁具）；拓展装饰层次即指为达到室内装饰效果的相应配合和基本处理工作内容（活动家具、活动灯具、拆除工程、结构加固及改造工程、机电末端的管线、砌块及轻质隔墙、粗装修（粉刷找平、防水、隔音）、钢结构、标识标志）；还有一些内容是装饰工程之外的内容，如窗帘、床上用品等软装用品和电视机、保险箱、冰箱等酒店开业设备。
每个装饰项目的内容可以有多种划分，遵循“施工流水清晰、责任可追溯”的原则，根据各自项目的特点、技术要求等来详细划分装饰工程的界面。在五星级酒店项目实践中，室内精装修涵盖的工作内容一般仅包含基本装饰层次的工作内容；
（2）装饰范围的确定
在酒店项目中，根据酒店档次、品牌的不同，室内精装饰面积占建筑面积比例也不等。但同一类型、品牌的酒店，则有着统一的服务要求，以及相近的建造标准（如标准客房面积和设施配置要求，服务设施（大堂、餐厅、酒吧、会议室、康乐设施等）的配置要求和建造标准）。
参照《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T_14308-2010）的总体评价要求可知，酒店主要的功能服务区是有基本配置要求的。在五星级的酒店中，同一类型的酒店，其功能服务区的配置是基本一致的。一般主要五星级的商务酒店都包括了客房、公共电梯厅及走道、大堂、餐饮服务区（宴会厅、餐厅、酒吧及酒廊等）、商务服务区（会议室及接待室、商务中心等）、康乐设施区（游泳池、SPA及健身房等）、餐厅厨房、员工工作区（办公用房、酒店员工区等）、辅助用房（储藏室、布草间、茶水间、消防电梯间及楼梯前室等），以及车库、设备用房及其它用房。按酒店客人的活动区域进行划分的话，客房、公共电梯厅及走道、大堂、餐饮服务区、商务服务区、康乐设施区等服务接待区称为前场区域，而其他的服务配置、保障、员工工作区则为后场区域。
五星级酒店项目实践中，室内精装修范围一般指的是前场区域；
3.3确定装饰标准的假设条件
根据设计师提供的初步设计方案或拟建设计标准，按不同装饰功能区域主要几个空间的装饰标准进行假设。在进行假设时，须编制装饰主要用材标准表，明确拟采用的主要材料的采购价格的上限，用以指导日后的采购工作；
3.4确定用以估算的装饰造价指标
装饰指标应选择同类地域、同类建筑类型、同类结构、同等档次的工程作为参考案例，分析其装饰指标和材料标准作为参照。
根据设计方案、材料样本、施工要求等与参考案例项目指标进行对比找出差异，再对这些差异因素进行装饰指标调整；
3.5施工措施费用、预备费用的估算
施工措施费用可参考同类工程项目，按工程费用的一定比例进行估算。
预备费用按估算的不同设计阶段预留，通常在方案设计阶段按工程费用的10%进行预留，在扩初方案设计阶段按工程费用的5%进行预留。
3.6在编制整个酒店项目的室内精装修工程目标成本估算时其他需要注意的：
（1）目标成本估算假设必须清晰，需能列出天、地、墙的主要材料价格；
（2）在进行客房区的估算时，应有完整的ROOMMIX表。需注意，行政层的客房与标准层客房的区别（一般行政楼层的客房单方装饰造价指标较标准层客房高些），套房和标准间造价指标的区别（大套房可能会配置多个卫生间，且其卫生洁具一般会配置标准更高，按摩浴缸、恒温龙头、多台盆等现已成为了套房标准配置）；
（3）在进行估算时需注意建筑外墙形式对造价指标的影响，例如，若外墙采用窗墙体系，其室内墙面装饰的面积远大于外墙采用玻璃幕墙体系的室内墙面装饰的面积。虽然为相同档次、相同类型的装饰工程，但装饰单方造价指标可能相差10~20%；
（4）酒店公区部分造价受到工艺、工法的影响较客房区部分更多，需关注建筑层高对造价指标的影响；
（5）装饰工程从某种意义上是一种时尚消费品，估算借鉴的案例最好在近5~10年之内，才具有较高的参考价值。若超出这一时限，因材料制品发展、原材料供需情况的变化、施工工艺变化、设计风格的转变等多种因素，可能导致造价指标发生较大变化。如5年前在上海广泛使用的意大利雪花白大理石，因其矿产的过度开采，现在已造成资源稀缺、奇货可居的局面；
（6）在进行估算时，经常会遇到从国外进口的材料，进口材料的价格差异性较大，宜事先询价后计入。在材料询价过程中需要注意进口材料报价，是CIF、COF等何种报价，是否包括关税、增值税及运输保险等；
（7）艺术品、收藏品的价值无法估计，此部分的费用一般不考虑在室内精装修工程估算范围内；
（8）在确定目标成本时，需根据方案进行反复论证和调整对比。论证目标成本的合理性，不仅要从精装修面积指标、从房间数量来用建筑面积平米指标复核目标成本的合理性，也要从投资回报的角度来论证。
总之，目标成本估算对拟建工程项目的造价控制有着重要的指导意义。不能简单地、单纯地用装饰指标的套用来进行室内精装修工程目标成本估算。应充分考虑到工程项目的结构形式（如外墙结构）、室内分隔（大敞开空间和分隔的小空间）、人工工艺水平、材料的产地和品牌、地域差异、时间因素、材料损耗等多种影响因素，才能编制出一份完整的，有充分依据支持的估算，为以后的投资控制和目标成本调整打好基础。
参考文献：
[1]姚文青赵挺枫《中高档装饰工程造价指标及技术经济分析》
[2]吕小捷《浅谈建设项目前期工程造价管理》 2014年黑龙江科技信息
[3]黄端华《项目投资内部控制之关键环节》 2013年四川建材
论文作者:黄辉
论文发表刊物:《防护工程》2019年第6期
论文发表时间:2019/6/27
标签：酒店论文; 标准论文; 工程论文; 指标论文; 成本论文; 阶段论文; 目标论文; 《防护工程》2019年第6期论文;