摘要：近年来，随着我国民众对房地产需求的不断增长，房地产产业也逐渐成为我国的支柱性产业。随之而来的是一种机遇亦是一种挑战。因此，房地产企业优化房地产开发精英中的财务预算管理，才是促进房地产企业进一步改革升级的重要举措。应该做好房地产开发经营的财务预算工作，认识到现阶段财务预算管理存在的不足，完善管理规章制度来优化现代化企业财务预算管理。本文详细分析了上述问题，并提出了相应的改革措施，希望能进一步促进我国房地产行业的可持续发展。
关键词：房地产企业；房产开发与经营；财务预算管理
引言
为了推动房地产企业持续健康稳定的发展，就需要加大对财务管理风险的控制力度，这是当前需要解决的重点问题。从当前情况来看，我国房地产企业具备开发周期长、投入资金大、和税负高等一系列特点，因此房地产企业在财务管理环节中面临着较多的风险问题。如果没有制定完善的风险控制策略，企业运行将受到很大的制约。在房地产市场竞争日益激烈的背景下，制定完善的财务管理体系，是降低企业风险出现概率，促使企业持续健康稳定发展的关键。
1新时代背景下房地产财务管理存在的主要风险问题
1.1预算管理不到位
房地产企业是促进我国经济稳定运行的主要动力，其中，对于项目投资的资金需求非常大。在社会经济不断发展的背景下，无论是地价还是建筑造价，都呈现出了明显的上涨趋势，其作为企业财务管理的重要组成成分，一旦没有实施科学合理的预算管理工作，就会对房地产行业的财务管理产生不良的影响，致使企业项目无法正常开展，进而使企业面临着严峻的风险问题。近年来，国内外经济波动大，越来越多的中小房地产企业面临严重的资金断裂风险，高额的资产负债率已迫使企业陷入困境，不得不停止开发，寻求项目合作或项目转让，这正是房地产预算管理失控的后果。因此，不做好预算管理势必阻碍房地产业务的发展。
1.2财务预算管理缺乏足够的准确度及合理性
就目前来说，我国的房地产开发行业鱼龙混杂，种类繁多，不同经营类型的房产企业在开发经营中对财务预算的管理体制和制度也各不相同。本文以某公司为例，分析其财务预算管理及成本项目管理过程中的主要矛盾和问题。本公司在制定财务预算制度过程中，缺乏对客观数据的尊重度，缺乏足够的准确度，成本项目管理也缺乏合理性。具有表现为：企业内部没有对未来一段时期的财务运行状态进行科学的评估，也缺乏对企业过去一段时期财务运行情况的总结和估计，这就导致本企业的预算编制与实际发展情况存在较大的偏差，企业无法根据详细资金数据及预算管理来提高资金成本运作的科学、高效性。另外，本企业对房地产开发行业的特点缺乏了解，没有结合房产企业的施工管理和营销模式制定出与之对应的财务预算管理制度，从而导致企业财务预算管理发挥不出提高企业经济效率的作用。除了本企业这些内部管理矛盾外，一些房地产企业的财务预算管理缺乏高效的执行率，企业高层管理人员缺乏对财务预算的重视，从而忽视了对下层各级管理层赋予的资金预算管理权力，最终使财务预算管理制度的深入落实遇到严重阻碍。
1.3缺乏完善的财务预算管理体系
现阶段，大多房地产不能对数据有较高的重视与关注，对数据的处理也缺乏科学精准的分析，不能合理分配资源，节约成本。缺乏较为完善的财务预算管理体系。因此，企业应该及时总结分析过去房产开发时期的财务收支总和，科学合理地预估未来房产后期销售经营的财务收入与利润。避免出现前期预算与后期的实际情况相差甚远的情况。除此之外，如果房地产企业不能准确定位自身发展方向，不能结合自己的开发经营形式来制定相关的财务预算制度，制定了管理制度却没有较高的执行力度，都会导致财务预算工作形同虚设，起不到半点有利作用，甚至可能会拖慢企业的发展与进步。
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2优化企业财务预算管理的三大举措
2.1制定完善的房地产企业财务管理和防范风险体系
在房地产运行期间，需要制定完善的房地产企业财务体系，在构建相关体系的基础上来管理房地产内部结构，提升内部管理效率，以此为后期工作的开展提供良好的依据。企业需要构建相应的财务管理风险预防措施适当的规避风险，制定相应的房地产管理风险防范体系，可以使房地产企业面对风险的时候，能够积极有效的进行应对，将风险带来的影响降到最低。
2.2提高房地产企业财务预算管理的准确度，完善内部管理
结合以上问题分析，我国房地产企业在进行项目开发过程之前，必须对项目工程的相关信息进行详细的了解，从而为预算管理制度的建立提供充分的数据依据。一方面，企业要严格监督各个部门的工作进度，通过提高预算管理人员的水平和专业素养，从而制定出完善的预算管理制度。另一方面，企业还要经常调研企业内部的发展状况和战略规划，保证财务预算编制与企业的发展战略计划相协调，并符合客观现实。最后，房地产企业内部高层管理人员应将预算管理与企业的经济效益相挂钩，提高风险意识，通过赋予基础管理者相应权利，为预算管理的制度和执行铺好道路。除此之外，企业的财务预算管理人员也应意识到财务风险的重要性。通过相关专业素质培训，制定相应淘汰机公司长期发展的战略性目标相适应，将公司长期战略性发展作为制定预算管理目标的依据。
2.3提高财务预算管理人员的专业素质
目前，我国仍缺乏在财务预算管理方面素质过硬的专业管理人才，一般多为对房地产开发经营的财务预算了解较少、无实际操作管理经验的非专业人员。因此，在财务预算管理过程中，他们并未从专业的角度出发，缺少了合适的调节、控制与监督。这也是导致房地产企业财务预算管理工作不完善、不精确的原因之一。房地产企业应该建立完善的绩效考核机制，并与之科学的奖惩制度有效结合，充分调动预算人员的工作积极性，使其积极地投入到财务预算管理中去。
2.4提高土地增值税的筹划意识
由于土地增值税的周期比较长，并且采取的是先预征后清算的方式，并且大部分的税收政策还不够精确，从而增加了增税筹划工作难度。因此，作为房地产企业来说，土增税的风险防控工作应当分为三个阶段。首先，房地产企业财务工作者应提高纳税风险意识，全面掌握土增税各项税收制度及计算方法，能够精准的计算出房地产项目的土增税；其次，在项目投资初期应根据投资目标成本建议土增税测算模型，运用弹性敏感性分析方法指导项目利润投资测算；最后，在开发过程中的每一个自然年度内应结合最新的税收政策及优惠政策进行土地增税模型的修改，逐步实现在开发过程中圭增税的监测与调控目标。除此之外，对于房地产企业的财务人员而言，需要时刻的掌握国家宏观经济政策、相关财税政策的最新信息，依据企业的特点紧跟国家政策的变化，保证企业的利益。
结语
商业物业公司实施全面的预算管理，通过预算管理的科学性、规范性帮助公司提高自身的管理效率，取得良好的经济效益，实现公司战略目标，对公司实现自身经营目标和长期发展有重要意义。在商业物业公司中真正的落实全面的预算管理，就需要公司坚持构建以现金流为导向的全面预算管理体系，明确公司实施全面预算管理的目标，同时在预算管理实施的过程中，强化全程管控机制以及制定科学合理的考核和奖励机制，并且还要注意财务指标与非财务指标并重的预算管理的实施。
参考文献：
[1]于亚柳.物业公司实行全面预算管理的关键问题与应对策略[J].企业改革与管理，2018（01）：136-137.
[2]刘正.房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析[J].财会学习，2017（10）：72-73.
论文作者:田盛
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/30
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