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“生意没有在雅宝路大棚的时候好，只能勉强维持。”老番街一位来自温州的经营眼镜批发的陈姓租户谈起眼前的生意来，显得满面愁容，“我现在这个摊位每平米租金是每年7000块钱，刨去各种费用，每月也就剩1000元多一点。”
陈姓租户现在所在的老番街，是高档外销公寓“怡景园”二期的商业配套。这个拥挤嘈杂的小商品市场的门外，停着十几辆等着拉活儿的三轮车，与其高档住宅的形象很不协调。
“我在北京和开发商打了一年多的交道了，还没见过一个懂商业的开发商。”北京中原房地产经纪公司商业策划部总监蔡宇翔毫不客气地说。
近两年，商业地产开发的高利润让越来越多的开发商投身于此，“造街”运动更是风起云涌，建外SOHO商业街、苹果社区“二十二院街”，珠江帝景“欧陆风情街”、后现代城“美国后街”等等，各种概念让人眼花缭乱。然而，概念固然包装得不错，拍卖价格也令人瞠目，但销售的成功并不代表经营上的成功，这本来就是两码事。
开发商不懂商业？
位于朝外大街的南侧的老番街，作为怡景园的商业配套，定位曾几经修改。最初，邓智仁将其策划为外国人服务的“国际商业街”，以经营纯进口商品为主。但是，具有讽刺意味的是，这条街却最终沦落为小商品市场，与当初的定位大相径庭。
是什么原因导致了老番街定位发生如此大的转变？据业内人士透露，“国际商业街”的概念推出之后，老番街的销售情况一般，而当时正赶上雅宝路市场拆迁，很多商户前来咨询。开发商为了能尽快销售套现，迅速将其改为小商品市场。陈姓租户告诉记者，这里90％的租户都是从雅宝路搬过来的。
商铺是卖了个好价钱，但公寓却死掉了。怡景园的二期销售缓慢，三期已转手，已销售出去的部分公寓出租情况同样令人堪忧。可见，社区的商业规划能够直接影响其居住物业的价值。
这种例子在北京并不鲜见。
“有些事情让我们觉得很可笑。”北京红石行房地产经纪有限公司总经理潘好龙在接受记者采访时说，“我们接触的一个地产商在三环与四环之间开发的项目在做商业配套时，非常适合做超市。但和一个超市负责人谈判时，竟然报出每平米7块钱的租金。而超市的利润是很薄的，大多数商家能承受的租金不会超过每平米3块钱。”
“他们不懂商业，完全是外行。”潘补充道。
蔡宇翔也表达了与潘类似的意见。他告诉记者，目前很多北京开发商找他来策划商业项目，都会说同样一句话：“给我们一个能招商的好点子吧。”好像有了点子，一切问题都能迎刃而解，事实上，一个成功的商业前期要做大量工作，前期定位、业态研究、功能分布、品牌分布等哪方面都不能少，而且可操作性至少应在70％以上。
长时间以来，北京地产盛行“炒概念”，开发商将这种风气从住宅市场照搬到从前年起迅速升温的商业地产。苹果社区的住宅还没有封顶，早早就在商业上打出“二十二院街”的概念，潘石屹将建外SOHO商业街比之上海新天地，很多开发商更是在“街区商业街”上做足了文章。
“目前，街区商业街的概念还是比较模糊的，并没有一个明确的定义，但开发商建的商业街显然和王府井商业街不是一个概念。”北京中原市场总监殷则环表示。
蔡宇翔则认为，街区商业街是一个综合体，并不是说在一个项目里有两排商铺，每排商铺有几十个就称之为街区。同样的商业体量可以用不同的形态去展示，比如可以是两栋贯穿式，也可以分为两排的排屋，而且，真正的街区也并非指一个项目而已。
尽管对街区商业街的定义存在较大争议，但这并不影响社区商业从沉默走向爆发。有业内人士认为，如果说过去两年是名副其实的商业地产年，那么未来2-3年商业地产的主题将是开发社区商业。
各自为政
随着社区商业的迅速升温，其中的问题也逐渐凸显出来。
开发商业的成本和住宅差不多，利润却比住宅高很多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1∶2或1∶3，广州是1∶6，香港则达到1∶10以上。
对于政府而言，增加商业部分，也意味着增加税收，加之便民的考虑，对社区的商业面积有一些硬性指标。潘好龙介绍，目前首规委和商委规定，每千人社区应规划700-1100平方米的商业配套。但规划指标定下来之后，开发商可以通过跑关系适当调整比例。
过去很多开发商认为住宅好卖，通常想方设法减少商业面积，但这两年他们又忽然“发现”了商铺的价值，有些原本不是商业物业项目也被转型为商业物业项目，大量开发，同时又缺少相应规划及合理布局，导致被开发的商铺无人问津。
大型社区天通苑就是一个典型的例子：虽然目前已打出了4800元每平方米的超低价，但仍有近10万平方米的商铺无人问津，开发商不得不面对众多商铺租不出去的残酷现实。
“尽管商业比住宅的利润高好几倍，但一旦做出不符合市场规律的东西，做商业的风险要远大于做住宅的风险。”殷则环说。
相比之下，更为严重的问题是，目前即使是相邻的项目之间，也是各自为政，配置不合理，导致重复投资和资源的浪费，而且商业和商业之间还可能形成恶性竞争。令人遗憾的是，目前政府和一级开发商似乎都没有充分意识到这种混乱局面。
记者了解到，北京南城马家堡有一块200万平米的土地，一级开发商将其分成7块，分别交给7个地产商开发，每家分得二三十万平米。按照政府对社区商业配套的规定，每家都应建1万多平米的商业。“各建各的，显然不如联合起来在入口或中心地带选一个位置，将商业进行集中配套。这样可以有百货店、超市、专卖店、家居店等，业态会更丰富，功能会更完善，有利于资源的最大化和价值的最大化。”潘好龙说。
但是，由于存在多个利益主体，每家都有每家的小算盘，其中曾就此事向潘好龙咨询的两家开发商都表示此建议虽好，但实施起来困难重重。最终结果是，还是走了各建各的、互不合作的老路。
同样的问题比比皆是。比如拥有后现代城等多个项目的百子湾地区有业内人士表示，百子湾一带的商业环境至少要三年后才能初步形成，因为目前各个项目都是各自为政，整体区域没有统一的商业定位，难以聚拢人流。
可以借鉴的模式
如果想解决各自为政的混乱局面，前期的规划显得至关重要。
“一级开发商做大型项目时在前期应该有一个控制性或引导性规划，哪个区域做住宅，哪个区域做商业，在这个基础上，再将土地卖给二级开发商，同时规定只能做什么类型的商业。”潘好龙建议。
蔡宇翔也认为，一定要有统筹者。很多楼盘贴得很近。政府应该控制整个用地的商业情况。而且卖土地的价格应该按照相应的行业给，比如做超市利润低，土地出让金自然也应该低。
位于上海浦东中心、总规划建筑面积290万多平米的联洋新社区为大型社区的商业开发提供了一种可以借鉴的模式。与刚才提到的马家堡社区一样，一级开发商上海联洋集团同样将土地卖给多个开发商。但不同的是，在联洋还是农用荒地的时候，就进行了社区的提前规划，制定了《引导性规划》，并成立了联洋社区企业联合会，使土地开发商和房产商不再各自孤立。在批租土地时，联洋甚至与所有的开发商达成一致：为了防止噪音污染所有的楼房底层向外的一边都不盖商店。
《引导性规划》在整个社区的开发过程中，由于贯彻较好，的确起到了引导和监督的作用。
“从社区商业规划来看，联洋社区商业的集中配置有效地降低了居民区的噪音污染，使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，而且更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。而且，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。”潘好龙向记者分析。
另外，北京的世纪城的商业配套被公认为做得比较成功的。作为一家开发商统一开发的大型社区，世纪城没有采用现在北京大部分开发商将商业物业出售、以求尽快套现的经营方式，而是以出租为主。总面积5万平方米的世纪城“地下不夜城”汇集娱乐、休闲、健身、购物、饮食等行业，开发商针对不同的行业划分区域、档次和租价，选择不同类型、不同特色的商户，以低租金吸引客户，带动了社区商业的繁荣。
但这样做有一个前提，就是必须拥有强大的资金实力。蔡宇翔认为，北京很多开发商没有资金实力持有大量的商业，但可以在出售和出租之间选择一个合适的比例。