摘要：随着我国社会经济体系不断完善，工业化进程的得到了飞速发展，其中房地产业已经成为我国社会发展的重要经济来源之一，房地产开发的项目管理是房地产业得以稳定发展的重要因素。基于此，房地产开发的项目管理是否合理是项目成功与否的重要前提。
关键词：房地产开发；项目管理；模式与风险研究
房地产开发的项目管理的目的是为房地产项目开发建设的成功开展，是一项需要综合性配置的建设性工作。管理者应在房地产开发的项目管理期间计划编制工程所需的过程，使施工项目的开展有组织性、协调性，并得到全程控制监管，以低廉的投资成本换取高额的经济效益，从而使实际工程项目开发达到预期设置的项目目标。与此同时，管理者还要在房地产开发的项目管理期间优化资源配置，规避风险隐患，做到万无一失，使房地产项目开展更加顺利、有序。
1 房地产开发的项目管理模式及其特点分析
1.1设计招标建设模式
设计招标建设模式与代理模式、经理人模式相比较，其管理模式相对传统，且在当前的中国市场应用最为普遍。设计招标建设模式以房地产开发商固有的项目管理模式进行管理，具体流程为：房地产开发商将项目前期的设计工作委托给专业机构，随后通过公开竞标的方式挑选承包机构，最后挑选合适的监理机构进行实施建设过程中的全程监理工作[1]。该模式可以节约投资成本，有效控制工程进度。但项目必须严格按照流程进行开展，导致项目施工工期延长，施工进程过慢，极有可能在项目施工期间造成管理不当的现象，从而出现工程安全事故。
1.2代理模式
代理模式是由专业代理人代替房地产开发商对聘请的设计方、 施工方及监理方进行监督管理。代理人成为开发商与设计方、 施工方及监理方之间的沟通桥梁，提供特定阶段或全程的代理服务，是极为重要的中间调节剂。通常情况下，代理人的薪酬是按固定基本酬金加上管理费进行计算的。该模式可以有效缩短工期，节省投资成本。代理人对工程的进度及成本的投资不做质量保证，管理效果由代理人管理的尽心程度决定，存在一定的风险隐患。
1.3经理人模式
经理人模式是房地产开发商在开展工程项目之前聘请经理人，协助开发商完成管理工作，做到全程监管。经理人可根据合作开发商的实际需求，将工程项目按自己的意愿进行分项式的管理。开发商选定经理人并与其签订劳务合同，在工程项目工作开展期间，经理人要全权负责有关项目的具体落实工作，开发商在此期间进行技术要求的调整。该模式可以有效缩短工期，降低投资成本，并合理控制工程进度。但在施工项目的前期存在一定的不确定因素，使预算工作落实不到位，导致工程造价普遍偏高。
2 分析房地产开发的项目管理模式风险
2.1质量管理风险
就目前我国绝大多数的房地产开发项目管理而言，质量管理风险是普遍存在的现象，导致其现象的主要原因是项目承包制的实行，使开发的项目建设存在较多的安全隐患。建设方的施工技术水平高超与否是房地产开发项目能否有序开展的重要前提，同时也是控制房地产开发项目中成本、质量、技术等项目的关键要素。选择施工技术水平高超的建设方，可以保证项目施工质量与效率。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆值得关注的是，由于我国经济建设的需要，是由乡镇建设转变成城市化建设的过程，大部分建设行业的从事人员来自农村，他们都没有接受过正规高等学院以及技术院校的教育，专业化水平和文化素质普遍偏低，导致工程项目质量不过关，增加了安全事故发生的频率。
2.2管理制度风险
近年来，我国经济体系制度逐步趋近成熟化，房地产业迅速发展壮大，但飞速的成长存在一定的弊端，房地产开发项目管理制度仍然不够健全，执行项目管理的力度落实不到位。在我国社会经济飞速发展的背景下，房地产开发项目对于管理制度的要求越来越精细化，现有的房地产开发项目管理制度无法满足当前房地产业的需求，不足以应对房地产产业频出风险的实际现状。管理制度的不完善使房地产开发项目的管理上漏洞百出，严重影响房地产项目管理的的良性发展。
2.3合同管理风险
近年来，我国房地产行业大势崛起，但在国内建筑市场的发展并不稳定，承包商、建设方资质水平良莠不齐，市场竞争十分激烈。在这种情况下，一部分开发商为了降低投资成本，提升经济效益，与承包商、建设方签订不平等条约，强行转嫁自身风险。一部分承包商、建设方为了得到工程项目的承包权，会采用偷工减料、非法转包、分包等方式来减少合同条款对自身的经济损失，最终导致项目管理存在安全隐患。
3 房地产项目管理风险的解决方案
3.1重视基础管理和动态管理
房地产项目管理要针对具体施工项目自身的优点与弊端，根据施工现场的实际情况，承包商、建设方的资质水平等一系列因素条件进行科学化的分项管理，有效提升工程项目的建设效率与质量，减少投资成本，规避风险隐患。与此同时，房地产项目管理还可以有机结合媒体网络平台，通过数据库的形式整合数据信息，使管理工作落实到位[2]。
3.2加强房地产行业法律法规建设
房地产行业在近年来飞速崛起，为了追求更多的经济利益，许多开发商实用多种手段降低投资成本，抱抱一些违法手段，其性质十分恶劣，对自身企业的发展产生了极大的影响，同时也使房地产项目的风险隐患大大提升。开发商与建筑企业的不良行为的根本原因就是法律制度的不完善，没有形成健全的法制体系，这才导致项目管理的监管工作松散，并没有起到监管的作用。基于此，必须落实房地产项目有关的法律法规，形成有法律效益的制度体系，严格规范房地产开发项目管理，使项目管理工作得以有序开展。
3.3完善项目合同管理制度
房地产项目管理风险在整个项目管理中无处不在，为了降低管理风险的发生，必须精细化分项管理，并明确责任制度，将所有相关细则在签订合同上体现，形成完善的合同体系，让所有环节的落实都做到有据可查，明确承包商、建设方的权利与义务，有效降低项目施工管理过程中出现的风险隐患，提升项目的施工质量与效率。
4 结语
精细化的房地产开发项目管理是房地产得以开发项目的关键措施。只要将房地产开发项目管理科学的融入房地产开发项目的每一个细节中来，才能保证工程项目的质量及效益，为房地产事业的发展做出了突出贡献。
参考文献
[1]张兰.房地产开发的项目管理模式与风险研究[J].上海房地，2018（14）：76-78.
[2]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016（08）：31-32.
论文作者:李铮1 叶青2
论文发表刊物:《知识-力量》2019年11月52期
论文发表时间:2019/11/27
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