上海上房物业服务股份有限公司 上海 200062
摘要：物业的设施设备管理在物业服务中是非常重要的一部分，是所有工作的前提和保障。只有正确认识其中的重要之处，重视管理，加强风险意识，做好风险防范，才可能保证物业服务的品质持续提升。
关键词：物业管理；设施设备；风险；对策
最近杭州的“保姆案”议论纷纷，在这场事故中，物业所涉及的问题也是争论的热点之一。在物业设施设备的管理中存在着诸多的漏洞，这也是这场惨案发生的其中一个原因。因此，在物业设施的管理中，如何做到有效切实的管理，是物业需要关注的重要方面。在物业设施设备的管理之中，是存在着很多潜在风险的。如何及时发现这些问题，并且能够采取有效的措施对其进行规范，避免可能出现的风险，那么这样的悲剧就可以在一定程度上避免。对于物业设备风险的管控，不仅对于物业管理具有重要的意义，对于居民的生命财产安全也具有极高的价值和意义。
一、物业设施设备风险
物业设施设备风险产生的原因很多，主要包括业主的私自接电线或者改装管道，造成的线路混乱或者是其他的弊端。其中比较明显的还是物业的管理存在诸多的不足，设施设备的老化或者不足，风险的基本管理流程过于复杂，存在一定数量的失误，相应的保护措施不到位等等的原因。进而引发一系列问题的出现，诸如物业相关设施设备中停电或者停气以及停水，水管锈蚀渗漏、爆裂，煤气泄漏，消防报警，设施损坏，也可能出现电梯运行时间过长，没有按时更新设备。
二、物业设施设备管理风险的相关种类
对于产生风险的原因大致可以划分为三类，人为，设施以及外界环境三个方面的重要因素。这三个方面又是相互联系，相互影响的，每种因素之间都是相互渗透的。
（一）人为因素
人为的因素主要是违规违章的相关操作。业主的私自接电线或者改装管道，造成的线路混乱或者是其他的弊端。对于小区内的装修或者改造，建筑都有严格的规范和要求。诸多的业主无视规章制度，在居家装修中，违反相关规定，私自拆除或者组装室内格局，出现了一系列的私拉乱接等行为。为以后的安全埋下了极大的隐患和风险。
其次，是小区的相关管理人员和工作人员的违章操作，没有严格按照小区要求的工作制度，不能定时检查电梯的运行和保养状况，对于高能耗的电器进行及时的整理和维护，换班换岗的时候不能严格按照要求的放电流程。在物业管理中常常出现工作人员上班脱岗或者是有的工作人员带病上岗。这些都造成了安全隐患，提高了风险的出现的可能性[1]。
（二）设备的不定期检查
小区的物业设备不能够按时进行检查，对于设备的运行状态不能及时掌握，可能出现的安全问题也不能进行及时的排查和检修。这样就会存在很大的安全风险，因为设施设备在经过一段时间的损耗以后，可能会出现相应的问题，比如电梯的保护装置在使用一段时间以后可能会出现保护装置的失效进而出现被短接的现象。消防栓的长期放置，出现了管道生锈等问题，设备的老化等问题不能及时有效的发现，这些都是极大的安全隐患，都会造成物业设施设备管理的风险。
（三）外界环境的影响
外界环境主要是指小区的物业设施设备中的会引起影响的安全因素。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆比如由于建筑的原因，设施设备所处的环境难以通风，所以造成了电梯机房的温度过高，造成了设施设备的运行负担过重。此外，比较经常出现的就是水泵房中的报警装置失灵，一旦出现蓄水池的问题，很难及时被发现和处理。或者是配电室电缆沟内存在着积水，造成极大的安全隐患等等。对于外界环境的不重视，不及时的处理等等都会产生很大的安全隐患。
三、物业设施设备管理的阶段
（一）早期介入阶段
在物业设施设备的管理阶段中，最重要的就是设备的选型阶段，是一切阶段最基础的部分。如果没有专业人员的指导或者建筑单位不能够按照物业管理的专业要求对设施进行选购，都导致设备出现这样或者那样的问题。有的建筑单位在考虑成本的时候，没有选择价格相对比较高、能耗比较大的设备；或者一味的追求品质，没有考虑到当地技术人员的相关情况或者是设备的供应条件，一旦出现问题，不能有专业的人员进行及时的处理。或者出现了问题，没有可以调换的零件，没有与当地各方面的情况接轨。这些都会增加物业的成本，成为负担。
（二）承接查验阶段
相关的负责单位，能够严格按照相关的标准，尤其是业主委员会，能够和建设单位之间配合，对建筑进行相关的查验。
（三）日常运行阶段
经过一系列的设计和操作，在经过质量检查合格以后，各项设备正式投入到运行之中。那么设施设备便处于最后的一个阶段，也就是日常运行阶段。
四、风险管理过程
（一）风险源的识别
首先，需要根据设施设备的相关情况，对其可能会出现的风险源进行一个基本的识别，这是非常重要的一个环节。应该由专业的技术人员对设施设备可能出现的风险进行罗列，并且能够制作风险以及相关措施的册子。同时，需要对相关的管理人员和服务人员进行一个培训，能够熟知相关的措施和检验方法。比如小区的游泳池，对于相关的救生设备是否合格，安全告示是否合理摆放等，这些都是需要注意的。相关的管理人员不仅能够及时发现问题，同时发现问题后也可以及时采取相关的措施进行简单的急救或者处理。
（二）采取相关的风险措施
采取风险评价的最终目的是能够及时地发现风险并且能够根据风险的相关情况采取相应的措施。对于不同的风险可以采取不同的措施，主要包括风险回避、损失控制、风险自留、风险转移等措施[2]。
风险回避是指在早期介入的阶段中，能够发觉其中的不足之处，能够及时修正。比如在设计图中，如果发现为了视觉上的美观而最终影响了物业消防管理和日常管理的不便之处，就需要相关的修正。那么在这种情况下就是做到了风险回避。
结语
在物业的管理中，能够保证合理的人员结构，所有工作人员在上岗之前都经过了培训，都能够发现问题解决问题，同时也要完善责任和监督制度，提高工作人员的整体素质。在日常的工作中能够经常的巡逻，定时的监察，及时发现问题，避免不必要的问题的出现。
参考文献
[1]汪勇.物业设备设施管理中的风险管理分析[J].行政事业资产与财务,2016,(12):8+7.
[2]卞守国.物业设施设备的风险管理以及应急处理[J].住宅与房地产,2015,(09):45-46.
论文作者:范渊
论文发表刊物:《建筑科技》2017年9期
论文发表时间:2017/10/18
标签：风险论文; 设施论文; 设备论文; 物业论文; 阶段论文; 发现论文; 措施论文; 《建筑科技》2017年9期论文;