房地产高热中的五大杂症，本文主要内容关键词为：五大论文,杂症论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产业已成为拉动中国经济增长的亮点，同时，房地产开发所获取的高额利润使这一行业成为热门和产生富翁的地方。据《新财富》报道，中国富人榜的400人中，房地产行业就有76人，占19%，而《福布斯》全球富豪排行榜的共476人中，房地产行业的不过29人，仅占6%。中国房地产的高额的利润究竟来自哪里？高热的市场背后又有哪些杂症呢？
症状一：土地违规炒作
据国土资源部提供的数据显示，2002年，全国立案查处土地违法案件111367件，涉及土地面积28410公顷。国土资源部的分析说，政府及其职能部门违法案件数量虽比上年有所下降，违法用地量却比上年大幅度上升，并在各类违法中占较大比重，这些违规批准或正规批准的土地到开发商手里则成为大加炒作的资本。北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家，大部分开发商靠土地运作照样生存。房地产商在想方设法拿到地后，为了获取高利往往在开发项目规划、楼盘质量上打主意。土地违规炒作的根本原因在于土地转让政策不透明、操作不公开，造成规划部门对城市规划没谱，土地管理部门对土地储备没数，开发商对宏观市场没底。1992年以前，国家宏观调控之前的房地产市场基本如是，贻害中国地产至深的空置房和烂尾楼问题也多产在这个时候。近年来，土地招标拍卖制度是一个不错的起步，但目前只在几个一级、二级城市中展开，其他中小城市在新一轮的地产热中又出现了盲目上项目、随意批地块的现象。因此，在土地政策执行法令的规范统一还有待加强。
症状二：房产纠纷频出
从北京市建委开发办对去年8月至今年3月接到的投诉情况看，平均每年就有两起投诉。在417起投诉中，房屋质量问题仍最为严重，共92起，占22%。施工企业偷工减料、监理单位监理不到位、建设单位监督不力是产生这类问题的关键。产权问题62起，占15%；虚假宣传63起，占15%，这是误导消费者上当受骗的根源。物业管理公司服务差及乱收费共54起，占13%；购房定金纠纷36起，占9%。此外，还有反映交房时无竣工备案表和实测面积、擅自更改设计、开发商违约但不承担相应责任、无证销售、面积争议等方面的问题。此前，广州也曝光了开发商九大欺诈恶行，房地产投诉为何居高不下，发人深思。清华大学教授安雪珲认为“房地产质量投诉应该引起国家高度重视，因为房地产潜在的问题是耐久性，即房屋生命周期有多长？而耐久性的关键一环是开发商，如果责任心强，设计图纸、建筑质量都能过关，如果责任心不强则问题百出。现在有人把买房作为一种投资，但买房能不能‘保值’从质量角度讲是个问题”。国内地产界的法律纠纷、诉讼官司，恐怕没有哪个行业可在数量上与之“媲美”。房地产是个多边产业，在手续繁杂、周期较长的开发、营销、管理等流程中，出现一些调控不力或计划欠妥而产生的业务偏差、合作纠纷，本可以让人理解，但中国地产奇就奇在几乎没有一个项目可以不沾投诉的边，而“只好打官司，打赢了没人管，管了没结果，打了也白打，还不如不打”的安例占了相当大比例。这种现象只能说明一点，中国消费者的法律保障体系有待完善。
症状三：市场局部过热
业界总在争论泡沫存不存在，其实作为开发商一方为了既得利益不可能承认泡沫存在，这是不言而喻的。而不管泡沫是否存在，市场确实存在局部过热的现象：据北京市统计局统计，2002年1到11月份，北京市的房地产开发投资达789.1亿元，比上年同期增长24.9%，新开发商品房屋面积达2000余万平方米，比上年同期增长10.7%，虽然销售情况的增长也令人乐观，但商品房的空置面积仍然停留在较高水平。高启的房价使广大中低收入的普通消费者望而却步，高房价与低收入的矛盾成为制约商品房销售的瓶颈。据一份权威的《中国行业景气分析报告》显示，在日本东京居民的年收入与房价比大概是1:4.8，而目前北京等大城市是1:8到1:15。我们的正常收入只有日本的1/10到1/20，可是房价却高出他们几倍。有专家指出，目前这种房价是一种虚涨、房价太高造成房子卖不出去，而卖不出去就收不回投资，收不回投资就无法偿还银行的贷款，最终这个负担只好转嫁给银行。银行业人士认为：防控房地产过热的重点并不在购房者的消费贷款上，而是各种开发贷款。开发贷款无法收回，造成坏账是金融企业必须重视的问题。
症状四：经济房不经济
政府三翻五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆了住房梦，可是经济实用房项目到了开发商手里就变的不经济了，为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。开发商虽然规定了一系列的放号条件，但事实上开发商也不愿控制，如果销售对象控制严了，住房就可能销售不出去造成损失。由于经济适用房享受一定优惠，价格低于市场水平，对高收入家庭有很强的吸引力，致使高收入家庭大量进入经济适用住房市场，这必然要求增大经济实用房的住房面积，无论对开发商和高收入家庭来说面积越大所得利益就越多。当前，北京正在建设中的经济实用房就不乏200多平方米一套的大房存在。对此类关系百姓切身利益的问题，政府应该多一些调查摸底，尽量把实惠分给百姓，让好的政策发挥最大功效。
症状五：物业管理危机
物业管理是连接房地产开发商与业主的纽带，物业管理的好坏直接影响到业主的生活起居，关系到社会的稳定。据中国消费网消息，全国共发生业主被物业殴打事件八百多起，其诱因多为开发商不按承诺履约的情况下，物业为了开发商的利益而与业主产生纠纷。在深圳、广州之后，前不久北京又发生了类似事件，业主被小区保安殴打后，在公安人员调查之前，他们又把相关录像销毁，来个死不承认。消费者慨叹，开发商已经令业主很是失望，物业如果再雪上加霜，百姓岂能安居？社会岂能稳定？业主自己选择自己的物业已是物业发展的一种趋势。建设部已于去年年底拟订了《全国物业管理条例草案》面向社会征求意见，并在5月28日召开的国务院第九次常务会议上得到审议并原则通过。预计经进一步修改后的《全国物业管理条例草案》不日将公布施行。据了解，与《物业管理条例》同时推出的，还有与之配套的《住房专项维修资金管理办法》《物业管理招投标准管理暂行办法》《物业管理业委会规则》《物业管理服务标准》，以及《业主公约》《物定管理合同》等规范性文本，业主的维权将变得有法可依了。
（本文房地产顾问 秦兵 安雪晖）