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摘要：房地产的快速发展，对加强城市建设，提高人们的生活质量，具有非常重要的作用。同时，对国民经济的发展也具有非常重要的影响。然而房地产开发的过程并不是一帆风顺的，而是伴随着许多风险。为此，在房地产开发过程中对风险进行科学的 分析和防控，就成为房地产开发的重点工作内容之一，对房地产行业的发展，具有非常重要的影响。文章对房地产开发全过程风 险分析及防控措施进行深入的研究和分析，并提出可靠的建议，以促进房地产行业的规范和健康发展。
关键词：房地产；开发；风险；防控
近年来，随着我国城市化建设进程的快速推进，房地产行业得到迅猛发展。在房地产开发过程中，可能会遇到很多风险，由于这些风险对房地产开发具有非常重要的影响，甚至决定着房地产开发的成败。因此，在房地产决策阶段，就必须对房地产开发展全过程中可能会遇到的风险进行科学的分析与评估，并采取有效的防控措施，从而有效降低地产风险发生的几率，保证房地产开展的顺利进行。这对减少房地产开发成本损失，提高房地产项目的经济效益，也具有积极的作用。
1 房地产开发全过程风险
由于房地产项目的开发，投资数量大、周期长，因此在房地产开发过程中，不确定因素也非常多，这也就导致房地产开发过程中，风险也同样多样且复杂。在房地产开发过程中，一旦发生风险，就会给房地产企业造成巨大的经济损失，甚至给人们的生命安全造成严重的威胁，引发的后果非常严重。为此，房地产企 业必须积极建立风险意识，提高房地产开发全过程的风险分析和防控水平，特别是要将风险判断分析以及相关的处理措施和方案放在重要位置，以保证房地产开发的顺利进行。
1.1??房地产项目策划研究阶段的风险
在这一阶段，要对房地产开发过程中可能会出现的各种风险因素进行初步 的罗列和分析，特别是要结合研究项目所在地的政策、风俗人情。然后运用科学的方法，对风险发生的可能性以及规律性进行分析和预测，并研究其对房地产项目影响的程度。结合实际的分析及预测结果，对房地产项目风险敏感性和概率性进行系统分析，并列出主要风险和初步风险预测，提供作为房地产企业的决策依据。
1.2??房地产项目目标确立阶段的风险
在确立房地产项目后，必须对主要 风险进行着重分析，同时还要对其进行科学的预测。从房地产项目的各个环节、各个角度寻找可能会发生的风险，以及在开发过程中存在的问题和困难。特别是要对项目目标设立制订的标准和要求 进行严格的审核及验证，从而保证标准 和要求的科学性及合理性。由于投资、工期等风险因素涉及方面多、影响范围广，因此必须对其进行综合分析，然后根据分析结果，选择在房地产企业本身的能力范围内的风险最少经济效益最佳的风险规避方案，设计最优房地产项目目标。
1.3?房地产工程项目设计发包阶段的风险
在房地产开发设计阶段，对房地产项目的实施方案的设计是不断深入、逐渐细化的。随着方案架构、初步设计、施工图纸等各个设计项目的完成，房地产工程项目的构成也逐渐完善。在设计过程中，风险分析是房地产项目设计需要重点考虑的内容之一。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对于可能会引起房地产风险的各项因素，如经济、法律、自然环境、合同、合作伙伴等，都需要在设计阶段对其进行科学、系统的分析，并根据分析结果思考设计对房地产风险的防范措施。例如，规划好风险准备金、设计备选技术方案等。特别是在发包文件中，必须对房地产工程实施过程中的各项风险及责任进行科学合理的划分，明确房地产项目的各个参与方需要承担的负险和责任。
1.4??房地产施工阶段的风险
房地产施工过程中可能会引发风险的因素非常多，特别是施工过程长、环境复杂，这都提高了房地产的施工风险。对此，必须建立系统的风险监控机制，掌握参建各方的实际情况，加强对施工风险的预测能力，对尚未发生的风险进行有效的预防，将风险因素消灭在萌芽状态。此外，还要根据风险类型，制订相应的风险影响范围和影响量，从而对风险实施更加有效的控制，减少风险造成的损失。如果在房地产施工阶段发生风险，必须保证施工秩序，确保项目能正常交付为前提，然后结合实际情况，对施工方案以及参建单位进行科学合理的改进和调整，从而保证房地产施工的顺利进行，尽量减少风险造成的项目经济损失和避免项目未能正常交付的风险。
1.5??房地产项目后期的风险
在房地产项目的后期风险，主要在于房屋交付风险及后续可持续物业运营 的风险。物业交付风险，必须注意前期设计技术方案的合规性以及地产销售过程的销售风险。物业可持续运营风险在设计技术方案设计是否考虑物业运营成本的降低以及分摊，是否对后续物业经营造成困难。通过对后期风险因素的分解、分析和有效评价，从而在前期设计技术方案的过程中提出相应的规避方案和优化方案，为后续房地产开发工作，减少和避免出现物业交付的问题以及物业经营的困境，为业主提供优质的物业服务。
2 房地产开发全过程风险防控
在房地产开发过程中，必须设法有效降低风险发生的机率，缩小风险的严重性。一般对风险的防控主要采取技术措施和管理措施两种方案。通过有效地防范技术以及科学的管理方法，减少风险因素的出现，降低风险发生的概率，在房地产开发全过程中充分做到防患于未然，确保房地产开发工作的顺利推进。
2.1??房地产开发技术风险防控
在房地产开发的全过程中，技术风险是主要的风险因素之一，特别是重大技术，对房地产的决策能够产生极为重要的影响，特别是在地价确定的前提下，设计方案对项目的经济效益会产生最大的影响。为此，房地产企业为追求利润最大化，往往会在方案设计阶段采用比较激进的设计技术方案，例如追求更高的面积赠送、标准化的户型、容积率的使用最大化，对国家地方相关规划法规的极限使用。而往往在后续实施过程中，会出现政府规划部门在审批过程中对方案不认可，甚至出现新旧政策更替的情况，这些都将严重影响增加项目报建的难度及拖长项目报建周期，还可能出现项目设计方案因报建无法通过而重新设计的个案。对此，必须对重大技术进行科学的分析和评估，尽量采用已成熟的技术，适合项目所在地的政府法规要求，从而有效降低风险发生的概率。绝不能为了减少投资成本而采用风险大、不成熟的设计方案和施工技术，给房地产开发埋下巨大的风险隐患。在设计技术方案设计过程中，也要重视房地产后期风险，特别是物业交付风险，技术方案设计阶段就要让房地产企业的客服部门提前介入，提供专业的交付风险规避方案以及后期物业的可持续运营方案。
2.2??房地产开发合同风险防控
在房地产开发合同中，针对房地产的实施会出现很多不确因素，为了保证房地产开发展的顺利进行，必须对房地产项目进行全面的分析和评估，并形成合同规划，在合同规划中将风险和责任进行科学合理的划分，明确发包人与承包人需要承担的风险和责任，有效防止发包人与承包人相互推卸责任问题的发生。除此之外，结合实际情况，还要对房地产项目的效益及风险以及企业本身的综合能力 进行综合分析和考虑，从而选择类型及条件最优的合同，并在制订合同的过程 中，对其进行详细的定量分析，并根据分析结果，进行科学的决策。在销售过程中，客服和营销部门要根据风险分析的报告，销售前和销售过程，重视合同文本的编写以及销售输出的管控，减少销售过程对后续物业交付造成的风险，提高项目和房地产企业的客户满意度。
3 结束语
随着我国房地产行业的繁荣发展，在房地产开发过程中出现的各种风险也越来越多。对房地产开发全过程中的风险进行有效的分析和防控，不仅对保证房地产项目的顺利实施，提高房地产项目质量，保证人们的生命财产安全具有极为重要的作用，同时，还对推动我国房地产行业的规范化发展，建立房地产市场的秩序具有极为深远的现实意义。
参考文献
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[2]曾永川.房地产开发风险管理与对策研究[J].工程技术研究，2019，4（3）：125-127.
论文作者:卞绍航
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年20期
论文发表时间:2020/1/9
标签：风险论文; 房地产开发论文; 过程中论文; 房地产项目论文; 房地产论文; 防控论文; 方案论文; 《建筑学研究前沿》2019年20期论文;