重庆住房租赁市场发展分析
孙秋兰
一、重庆住房租赁市场现状
（一）总体特点
根据中国房地产业协会数据，重庆住房租赁市场主要有五方面特点：
一是主城区租赁供需基本平衡，但品质有待提升。截止到2017年底，主城区出租房屋78万套。按照租赁房屋套均2.6人计算，目前仅主城区出租房屋就能满足202万人的住房需求，除了可满足同期流入市内和市内跨区县流动人口43万人的租赁需求外，尚可满足159万常住人口的住房需求。人均租住面积24m2，较重庆城镇常住居民人均住房建筑面积低11m2。
我校2015年修订完善了《教学名师评选与管理办法》，在“表彰与支持”条款中进一步明确“对教学名师奖获得者，学校授予荣誉称号，并颁发证书和奖金”“对教学名师提供学校重点教改项目、名师项目及配套经费支持”“自治区级和国家级教学名师人选从学校教学名师中推荐”“自治区专业技术二级岗位人选优先从学校教学名师中推荐”等支持激励政策。
二是租金单价涨幅扩大，分布中心高、周边低。受前期房价上涨的拉动，2018年以来主城区房租单价由24.8元/m2·月上涨至30.3元/m2·月，月均增长2.9%，较前期加快2.4个百分点；2018年5月，租金单价渝中、江北、南岸最高，分别为33.9元/m2、33.5元/m2和32.1元/m2。
三是商圈、商务区、学校附近租赁需求较大。根据链家2017年以来成交的租赁住房情况，南坪、大坪、观音桥、解放碑分别成交1689套、1434套、1105套和597套，分列第一、第二、第五和第十一位；龙头寺、汽博中心分别成交1155套和678套，分列第三位和第七位；大学城成交860套，位列第六位。
四是本地和临近兄弟省份的农村户籍租户为主力军。从户籍来源来看，本地和四川是租户的来源核心地区，七成以上（72.9%）为重庆户籍，两成以上（21.4%）为四川户籍。其中，重庆户籍租户，主城区户籍占比31.1%，区县户籍占比68.9%；四川省户籍的租户主要来自于广安市，占37.0%，达州、南充、成都和遂宁亦占较高比例。从户籍类型来看，71.1%为农村户籍。
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）第四条指出支持房地产企业拓展业务范围，利用已建成或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。而根据现行《重庆市国土房管局关于完善房地产项目用地配套政策的通知》（渝国土房管发〔2015〕14号）第三条，房地产项目的土地价款最晚两年内全部缴清。房地产企业投资一个项目，不仅拿地时需一次性投入大量资金，而且后期的开发建设，也要耗费大量现金流。如果以卖改租，不仅资金回笼周期延长，还具有很大的市场风险。
为建立渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的规模化住房租赁市场，完善住房供应体系，现提出以下四点建议：
四是租赁住房市场信息不对称。目前，仅中介机构掌握部分租赁房源信息，且房源信息真假难辨，无形中增加了承租者的租赁成本。
（二）存在问题
通过调研重庆主城区2489个物业小区、3542个无物业管理小区、6家大型中介机构和14个公租房项目，发现重庆住房租赁市场主要存在以下四方面的问题：
一是租赁矛盾化解机制不健全。调查发现，出租人改变住房性质出租、提前解除租赁合同、随意提高租金价格及涨幅等现象普遍存在。
普洱市地处低纬度、高海拔地区，茶树具有萌发较早、采摘期长、芽叶肥壮等特点。普洱市旅游环线内森林覆盖率达94.5%，内有植物2014种，其中有药用植物野砂仁，花卉植物山海棠、兰花等，被称为“天然花园”。温度较为适宜，降雨量充沛，这使得普洱拥有怡人的康乐气候。旅游环线内水体资源，融“山、林、水、人”四大主题为一体，呈现出不同的水体形态。由于区内热量丰富，气候湿润，森林茂密，食物丰富，为野生动物的生息繁衍提供了十分优越的环境条件。普洱市拥有35个少数民族，不同民族，以茶待客、以茶联姻等，把茶文化发挥得淋漓尽致，成为一种文化标杆。
二是供需结构性错位。调查显示，承租者家庭月均收入8000元以上的约占三成，租赁市场的消费群体已不再只是低收入人群，其中不乏就职于合资企业的白领、国有企业员工、刚毕业的大学生等，这些人对租赁住房的体验要求较高。但就当前重庆的租赁情况来看，住房租赁经营模式主要是中介代理租赁和个人自行出租为主，专业化、规模化租赁较少，仅有万科、龙湖、自由自宅、满诚等少数开发企业和机构涉足。零散的个体租赁在房屋质量、配套设施、物业管理方面均难满足承租者越来越高的承租体验要求。
三是租赁关系不稳定。由于缺乏对租赁契约的外部约束，租赁双方均以自身利益最大化为目标，往往不惜损害对方利益而毁约，因此造成市场上短期租赁较为普遍，租赁关系不稳定。
观察组的肠鸣音恢复时间、肛门自主排气时间均明显少于对照组，其护理满意度大于对照组（P＜0.05），具体见表1。
二、制约住房租赁市场发展的瓶颈
（一）租赁房源产权性质变更手续繁琐
目前，大部分住房租赁项目的房源都来自于民宅、商业办公楼、集体小产权房或厂房等，特别是在大型城市的新区，住房租赁项目以旧厂房、仓库和集体产权较多。且不说集体小产权房在变更手续时不能办理，就是旧厂房、仓库的变更手续也是纷繁复杂，产权性质变更难度较大。
（二）原有报建管理办法不适用于租赁改造项目
据初步调查，目前重庆市房屋租赁年收益不足10%，一般经营好的租赁年收益在7%～8%。从房企经营成本看，房企在金融机构的贷款利息约7%～10%，在非金融机构的贷款利息均在10%以上，加上住房租赁期间的营业税费和租金收益所得税费等，房企很难从经营住房租赁上获取利润，甚至会加重负担。受当前经济大环境和房地产市场的影响，由服务业企业来经营住房租赁，同样难以获得应有利润。
我第二次去的时候，青木显然已经不记得我是谁了。生活有时候就是这样，对于一个人，你可以清楚地记得他的一颦一笑，而他，连你的轮廓都没有印象，生活，本来就不是两厢情愿的事情，所以，也不必为此忧伤。
（三）住房租赁经营赢利困难
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）第五款第十二条指出允许将商业用房等按规定改建租赁住房。另外，根据《工程建设项目报建管理办法》（建建字[1994]482号）第二条，凡在我国境内投资兴建的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。因此，租赁公司在将商业用房改建为租赁住房时，需向建设行政等主管部门或其授权机构报建。但是，由于租赁公司为承租者，并非房源的所有者，因此报建时建设规划部门或其授权机构可不予受理。
（四）土地价款缴纳方式阻碍房企进军租赁地产
山西省日前创新市场化机制，引入中交疏浚（集团）股份有限公司作为战略投资方，组建汾河流域投资公司，统筹项目资金，以市场化方式满足工程建设需求，对汾河进行全流域系统治理。
三、政策建议
五是新兴租赁住房开始发展。近年来，主城区住房租赁市场得到迅速发展，除传统住房租赁模式外，陆续兴起了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等为代表的长租公寓，以及以自由自宅为代表的分散式住房租赁两大类租赁模式，为未来租赁住房品质的提升提供了借鉴。
（一）尽快规范住房租赁市场
法律是保护承租人利益、规范出租人行为、维护租赁市场健康发展的有效手段。所以，应该在法律上推进规模化住房租赁市场的建设。首先，从承租人的角度对租赁房源的安全健康标准、生活设施、生理需求、心理需求做详细、严格的规定；其次，从政府的角度对中介租赁从业人员的要求加以界定，比如要求从业人员具有不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格；最后，从顶层设计着手，出台一部租赁地产专门的法律法规，比如改变租赁地产项目的土地价款缴纳方式等。
（二）加快完善不动产权属登记
建议借全民所有自然资源资产清查的“东风”，完善全市不动产权属登记，在清查、核实不动产权属的同时，增加不动产“状态”，并规定不动产权所有人及时更新不动产状态（自住/出租/空置等），为规范全市住房租赁市场发展，促进合理集约节约用房做铺垫。
（三）积极推进住房租赁信息政府服务平台建设
加强政府与企业的合作，充分发挥双方优势，尽快搭建集房源查询、发布、交易于一体的住房租赁信息政府服务平台。联合金融机构、公安等有关部门建立覆盖承租人、出租人和中介机构的租赁主体信用档案体系，并实时在住房租赁信息政府服务平台上公布。
中国和欧盟是《公约》和《京都议定书》重要的参与者，双方开展气候合作始于1996年。1996年，欧委会制定《欧盟对华新战略》，不仅将“推动改善环境和可持续发展战略”作为欧盟对华四大战略之一，还讨论了推动中国改善环境和可持续发展战略的领域和手段[5]。2012年签署的《中欧能源安全联合声明》标志着中国和欧盟结成能源消费国战略合作伙伴关系。2016年，中国和欧盟签署《中国-欧盟能源合作路线图》，指出发展可再生能源是中欧能源合作的基础。
（四）借助PPP模式发展规模化住房租赁市场
由政府与资金雄厚而又有意向做住房租赁的企业签订长期协议，授权其替政府收购、整合、打造、运营或管理库存商品房并向租客提供专业化的服务。一方面，政府不仅可以有效化解当下的商品房库存，而且可以借企业的网络平台掌握住房租赁市场，为下一步出台住房租赁相关政策做准备；另一方面，企业可以借政策的“东风”在“新常态经济”背景下，顺势而上，获取更高收益。
（五）结合打造民宿发展住房租赁市场
依托专业公司，对库存商品房周边的旅游资源进行摸底挖掘，以市场化运作模式，结合城市文化风貌、历史渊源以及当地非物质文化特色，通过策划设计、装修、整合、包装，将库存商品房或新建租赁住房打造成与当地环境相适宜的特色民宿提供给游客。
（作者单位：重庆市规划和自然资源调查监测院；
重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所）
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