摘要：伴随当前商品住宅开发竞争的不断加剧，很多房地产开发企业将眼光开始瞄准在旅游地产项目上，并逐渐成为一部分房地产开发企业进行投资开发的重点。当前，政府的大力支持，地区的旅游保护政策的加强，使得旅游产业逐渐成为了国民经济建设中的支柱性产业，并大放异彩，这也在一定程度上对于旅游地产起到了推动作用。
关键词：旅游地产；投资；风险；控制措施
引言
旅游业的迅速发展，我国各地都在大力进行旅游开发，积极投资旅游业。其中，许多投资取得了成功，经济效益、社会效益、环境效益显著，但也有不少旅游项目投资失败，损失巨大。造成失败的原因之一是我国旅游业发展缺少对旅游投资的风险分析，很多旅游投资处于盲目状态。因此，不断加强对投资风险的分析，才能够确保企业获得投资收益。
1.旅游地产的投资风险
1.1投资决策的风险
旅游地产的投资的前期的成本比较高，后期资金回收时间比较长，决定风险的因素也比较低，是一项长远的战略性投资。因此投资旅游地产，对开发商的资金能力的要求比较高，保证在旅游地产开发的过程中不出现受到资金不足的影响而使运营陷入困境。因此加强对投资决策阶段的风险投资非常重要。投资决策的风险受到投资环境、市场预期和投资方式的影响较多。投资环境主要是市政的设施情况和开发的难度，市场预期主要表现的是日标群体所能接受的消费能力的大小，投资方式分为联合开发和独立开发。因此投资企业在进行旅游地产投资的过程中应全面考虑到各个方面，咨询相关机构，制定详细的分析报告，以此来减少投资风险。
1.2地段选择的风险
旅游地产的投资的地段选择的风险十分明显，风险的大小受到景观环境、地理位置、文化遗存和交通条件的影响很大。旅游地产选择的环境应该尽可能具有独特的，能够吸引广大游客的风景等，同时还不会受到旅游地产的开发而引起周围环境的破坏。丰富的文化遗产对旅游地产的影响也很大。
1.3开发运营的风险
与其它的房地产投资相比，旅游地产投资的独特性更为明显。从承载功能上看，普通的房地产开发只要满足人们的日常生活水平就可以了，但是旅游地产在满足人们的居住条件还应该具有休闲度假的功能。从消费需求上来看，旅游地产的消费需求比较大，主要的客户是以投资作为主要日的的投资群体，或者是以养老为日的的人群。其次旅游地产在开发设计和销售等方面对开发商的资金的要求都比较高。旅游地产的市场的运营的过程中，对综合性的专业人才以及高素质人才的需求量比较大，而人才的培养又不是短时期内能够完成的，因此旅游地产投资存在的风险更为严峻。
2.控制旅游地产投资的风险措施
2.1重视前期市场调查
旅游地产开发中的项目定位、策划设计乃至市场营销的失误都会造成实际运营阶段投资回收偏离预期。为了降低可行性研究过程中的不确定性的风险，从而减少这种“偏离”，应尽可能进行广泛细致的市场调查，了解旅游地产现状，把握市场发展动态，预测未来发展趋势，并依此分析项目建设的必要性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆特别是对投资项目用途、规模、档次、区位条件、开发时机、经营方式和租售选择等问题，要通过充分调研，把不确定性降到最低，以控制旅游地产投资过程中可能遇到的风险。海南福湾项目竞拍之前做了大量的市场调查，对项目区位条件、土地现状和本地房地产市场做了比较深入的研究。
2.2科学预测和判断
旅游地产的市场预测需要进行大量信息的搜集，是一项复杂的系统工程，而在信息搜集和市场调查的基础上，以客源为中心对旅游地产投资环境和市场状况进行科学预测和判断。重点考虑各影响因素包括城市经济发展水平、旅游景区等级、城市综合形象、景区吸引力、地产类型、市场可进入性、拟开发产品等，根据多方综合影响进行多因素复合预测。海南福湾度假村从项目定位、产品设计、景观布置到施工装修等，聘用的都是国际或国内一流的建筑、设计、景观、施工及监理单位，欲将其打造成国内最奢华的度假村，这无疑给目前良莠不齐的国内旅游地产项目树立了新的标杆。
2.3合理做好资金测算
旅游地产是一项资金需求量很大的投资，如何科学合理地进行资金平衡测算，进行融资模式和方案的设计及操作，关系到整个投资资金链的延续。融资可行性方案必须考量国家货币金融政策以及自身承受能力，综合考虑资金成本及时序要求，降低融资风险与成本。海南福湾项目除土地出让金以外的开发资金需自身筹集，这就需要项目开发公司提前做好资金测算，从前期勘察设计阶段到中期施工和装修，再到后期的销售和运营，合理做好各阶段的资金测算和税收筹划，包括融资安排、开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等，保证项目开发资金的及时到位，避免资金链的断裂，出现不能按时支付合同款的违约风险。
2.4及时完善后期管理
完整的项目管理是一个投资项目成功开发及运营的重要保障，面向高端群体的旅游地产开发项目更是如此。对一些刚刚涉足此领域，缺乏开发经验的投资商，应寻找具备相关资质、运作经验的旅游物业管理公司进行后期管理，有效控制和降低项目后期运营风险。
2.5分散性的风险管理
通过合伙经营、多元资产组或者是风险转移等方式分散，争取获得较为稳定的收益。通过选择和其他的企业进行合伙经营，可以有效地缓解企业内部存在的资金不足的情况，有效地保证旅游地产开发期间不会受经济的影响导致工程停工。风险转移主要是通过利用承包合同和发包工程的方式有效地将风险转移出去，避免受到通货膨胀而引起的物价变动的风险、
3.结束语
总而言之，尽管旅游产业的快速发展，促使旅游集团的多元化经营趋势不断加强。不断加强研究我国旅游业的投资风险，在旅游项目建设中推广风险管理，全面分析各种风险因素，采取措施有效防范、降低、化解风险，对促进我国旅游业健康、稳定、持续、快速发展具有重大意义。
参考文献
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[3]蔡益.旅游地产投资及风险管理分析[J].中国房地产业，2015（09）：213.
论文作者:李海丰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第32期
论文发表时间:2019/2/27
标签：旅游论文; 地产论文; 风险论文; 资金论文; 项目论文; 投资风险论文; 市场调查论文; 《建筑学研究前沿》2018年第32期论文;