融创物业服务集团有限公司佛山分公司 528000
摘要：国家的经济得到了快速的发展，城市居民的生活水平也得到了快速发展，可是相对应的物业管理水平的发展速度却不尽人意，尤其是在这机电设备不断应用的现代化社会，因此，当房产交楼投入正式运营后，物业公司要不断加强机电设备的管理工作，进而提高物业管理水平，更好地服务消费者。
关键词：房产交楼；物业公司；设备；科学化管理
1.物业公司在房产交楼后设备管理的意义
随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。因此，物业公司在房产交楼后设备管理的功效与意义主要体现在以下几个方面。
1.1关系到声誉和生存，作为企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉，甚至无法取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
1.2关系到服务的成本和企业资金的合理利用对服务成本的影响。物业管理企业经营过程中应树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
1.3关系到设备的技术安全和社区的和谐。如果设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物管企业的生产经营秩序，还会给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。
2.物业公司对房产交楼后设备的科学化管理策略
2.1有效的合同约束
在签定合同前，要对设备服务公司的专业资质进行严格考查，考查方式可以询问该公司以前的服务对象的评价，以往的服务经验等，也可以是对工作人员的专业资历等方面进行考查，综合对比后选定。在合同内容上，要避免空泛、笼统，用辞力求细致、严谨，相应的责、权、利清晰，实施方便，保证合同的约束有效。
2.2合理的验收及考核标准
科学合理的验收和考核标准是履行责、权、利的有力保证，因此，除了合同的约定外，应当制定一套维护验收和工作量考核的相应标准。物业管理公司由于不具备设备方面的专业知识，在具体考核时可以从“把握方向，量化指标”的思路实施工作。方向是：负责考查设备定期维修计划的实施情况，在设备维护过程中对维修质量及逾期延误等进行监督，检查，考核；实施考核时，可以通过设备的使用及故障损失等情况，对具体指标进行量化后来验收考核。例如可规定设备可开动率、有效利用率、设备完好率、考核设备故障停机率、考核设备甲级维护率等具体的量化值来进行考核验收。
2.3稳定的合作关系。由于设备的状态是一个持续变化的过程，其维护管理工人具有一定的连续性，稳定持久的合作关系对提高设备的运行状态，降低运行成本是十分有利的。因此，物业管理企业在选定相应的专业设备服务公司后，应尽可能的保持一种长久的合作关系，以保证相关设施设备维护的连续性，提高物业管理服务质量，为业主提供安全、舒适的生活环境打下良好的基础。
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3.上海东湖物业管理公司对房产设备的科学化管理分析
上海东湖物业管理公司以管理办公楼、酒店式公寓、别墅等高端物业为主，完全通过市场竞争承揽项目并输出管理，始终把设施设备管理作为企业的核心竞争力，提出做“设施设备管理专家”的目标。曾经在2011年行业百强企业评选活动中位居第10名。
东湖物业始终把设施设备管理作为企业的核心竞争力，提出做“设施设备管理专家”的目标。以总工程师为总牵头人，成立了以专业为条线的技术工作组，在强电、弱电、暖通、给排水、动力设备的更新改造和技术疑难等方面开展专项课题研究，通过专业技术会诊与开展QC小组活动等形式解决设施设备维护中的难题，通过推行工程技术人员职业资格考试和等级提高考核制度，开设物业工程维修中高级专业培训班强化工程人员的整体技术培训，确保一线工程人员的基本素质能满足职业岗位和企业发展需求。
如东湖物业承接管理由于种种原因建设历时十年的上海银行大厦。到2007年4月交付时大厦所有设备基本已超过“维保期”。由于设备安装后缺乏管理和维保，设备锈蚀损坏严重、大楼漏雨漏风、水箱跑水、外墙松动、保温设备损坏等问题严重影响客户进驻，业主违约赔款数不断扩大。东湖物业发挥其设施设备管理上的技术专长，在全面查验的基础上全力协助业主解决工程技术问题。通过换上新订制的冷却塔，解决了中央空调三次调试均未成功的问题，通过对原有接线方法的改变并重新编写PLC 程序，解决了空调二次水泵变频系统不能正常工作的问题，通过对程序控制器的重新编程使洁净水系统正常运行。经过将近一年的运作、整改、完善和磨合大厦设施设备全部进入正常运行，各项管理工作走上正轨。
4.物业公司对房产交楼后设备管理发展方向
4.1注重节能环保
在设计阶段，各项设施设备的选型应选择能效比较高的设备。采取节能措施和新技术通常使一次性投资提高。但比较后，增加的投资在生命周期内能收回，且在生命周期剩余的时间所节省的运行费用大于所增加的投资，则值得采用。节能主要是靠提高设施设备的运行利用效率，而不是以降低对业主和使用人的服务品质来实现。通过运用设施设备的技术节能、提高物业管理者节能环保意识、做好节能环保宣传等措施，营造出绿色环保节能的物业设施设备管理新模式。
4.2“专业化 + 预见化”
通常来说，设施设备七分保养、三分维护，在设施设备全生命周期管理过程中，植入专业的预见性管理服务，是保证设施设备安全、有效运行和延长设施设备生命周期的管理服务新模式。在实施过程中，根据预见性管理，将所有可能出现纰漏的环节进行提前防范，将所有的维护控制环节关口前移，也就是通过前置性的维护控制，开展预防性维修、预见性维修养护和改造，避免了可能出现的故障，降低了设施设备的故障率、报修率，提高了业主的满意率。
4.3管理信息化、智能化、自动化
在现代物业管理工作中，设备的日常管理已经完全摆脱了单凭过去经验和手工操作的传统模式，移动互联网辅助运行管理系统成为建筑设施设备自动化系统的重要组成部分。目前已经出现了专门的物业设施设备管理系统。这个系统的目标是建立高质量、可视化和数据化的设施设备管理信息系统，从而为物业企业提供基础数据支持，并为网上物业服务提供必要的设施设备信息和维护解决办法。
结束语：综上所述，物业设施设备管理产业化和市场化是发展的必然趋势，高起点、高技术的物业设施设备管理在中国已经起步，我们相信在新技术革命普惠共享的时代已经启动的大背景下，今后物业设施设备管理走向产业化是大势所趋。
参考文献
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[2]谌娟，王吉国.浅谈机电设备管理在物业管理中的重要性[J].城市建设理论研究.2013.
[3]周开群.物业楼宇机电设备状态检修研究[J].江西建材.2016.
论文作者:张文浩
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第10期
论文发表时间:2018/8/31
标签：设备论文; 设备管理论文; 设施论文; 物业论文; 东湖论文; 物业公司论文; 房产论文; 《建筑学研究前沿》2018年第10期论文;