中国房地产业现状及其发展趋势分析，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,房地产业论文,中国论文,现状论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房地产市场发展前景分析
2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两、三年内愿意换购住房；已购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。99年底，我国城镇人口3.89亿，人均增长10平方米，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设会有持续的发展。具体表现在：投资和消费会同步增长（投资增速有可能减缓），加入世贸后，我国的房地产市场将逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主的局面。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。
二、房地产业存在的不足
（一）税赋过重，房价太高
在美国，建筑面积在200平方米～300平方米的郊区住宅一套售价多在20万～30万美金。如果把这样的房价与美国的收入相联系，比价就变成了1:1，也就是还不到人民币的二三十万元。在中国北京，二三百平方米的房子需250万以上。
中国的老百姓要买房，先得承担巨额的土地承让金，多达100多种的税费（这还是大幅精简过后剩下的），还有房地产商的暴利。
而在美国，税费只有4种：交易税，所得税，赠予税和遗产税（后两种税只是在发生赠予和遗传时才发生，也就是说，买房归时有两种税）。为了让低收入者拥有住房，单是1999年，政府就减免购房建房者税收1020亿美元（这笔减免税高达中国的2001年GDP的10%），其中购房建房贷款利息530亿美元。
尽管2001中国房地产业似乎仍保持了强势，但已不是2000年的高开高走，而是高开低走，到2001年年底，空置房的面积又增加了1200万平方米。尽管国家统计局没有公布空置房的总面积，但我们测算，应在12000万平方米。沉淀的资金接近3000亿元，超过了2001年国企赢利的总和。
据建设部统计的数字，2001年1季度，商品房销售比去年同期增长48%，2季度同比增长35%，3季度同比增长32%，4季度同比增长却只有13%。
（二）房地产企业良莠不齐，住宅产业与国际水平相比太落后，入世后所遇挑战较大
中国的房地产企业由于起步晚、基础差，与国外的同行业相比差距很大。加上目前的状况是开发商多、规模小、实力弱、品牌运作能力差。这就产生了制约其发展的几个致命弊端：
1.在企业发展上，不靠实力与内功，而依赖“关系”。
2.在营销策划上，不重内在品质，热衷于“追风”和“炒作”。
3.在知识产权上，极少专利申请和商标注册，随意仿制他人成果。
4.在经济交往上，法律意识淡薄，违约、合同陷阱现象大量存在。
5.在经营上，未能实现生产、流通、消费、服务各环节的专业化，使物业管理公司和销售公司成为开发公司的附属。
我国目前住宅产品的品种仅仅是美国的5%，从业人员年均竣工面积仅为发达国家的20%，劳动生产率仅及发达国家的30%～50%，而单位耗能却是同等条件下发达国家的3倍；科技进步对住宅业的贡献率，据1994年的统计为25.4%，而发达国家为50%～70%。从住宅产业必须走过的“模数化－标准化－工业化－产业化”的历程来看，我国住宅产业的模数化尚未真正解决，也就是说，我国住宅产业基本上还是一种粗放经营的模式，多数住宅还停留在“砖瓦加钢筋水泥”阶段。
（三）房地产投资、消费的软环境支持不足
办理房地产所有权转移须准备和提交诸多文件，如申请书、买卖双方身份证明、房地产转让合同、相关证明及其他法律文件等。这些文件在提交到有关部门后，在30日内才可完成审核、登记、过户的手续（由于种种原因，实际办理的期限往往还会超过30日）。由于房地产产权转让合同是要式合同，以登记为生效要件，所以在交易双方达成合同即合同成立之日起，要完成登记过户即合同生效之日起，必然存在一个过程。在此情形下，买卖双方会就何时履行货币的给付义务问题而发生争议。对买方而言，希望在合同生效之日给付货币，这样不仅避免利息损失，更能保证受让房地产权利的法律效力完整性的需要；对卖方而言，希望买方在合同成立之时就能给付金钱，以防止合同期待利益的落空。我国的银行业也不十分发达，普遍不能为房地产买卖双方提供较为完善的信用中介服务。加上行政变更登记程序的等待时间很长，通常要几十日的时间，这就使买卖双方就何时履行货币的给付义务问题产生的争议尤为突出。
另外一个问题就是我国的住房金融业务的发展与国际水平仍有很大差距。其中比较突出的是住房消费贷款的发放问题。住房消费贷款主要是指住房抵押贷款，即“银行按揭”。目前各专业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际上20%～40%的水平。
目前，我国住房抵押贷款的期限短则3-5年，最长的也只是20-25年。这与我国目前房价高，收入低的国情相比，中低收入家庭显然难以承受，尤其是经济欠发达地区，贷款期限过短就更令贷款职工难以支撑。因此，我国目前实施的住房消费贷款期限显然不足以使广大中低收入的居民通过抵押贷款来提前实现住房“解困”。
从付现比例来看，国际上住房金融发达国家的付现比例约占房价的10%-20%，而我国目前的付现比例一般在30%左右，甚至更高。如此高的付现比例让一般中低收入的普通居民望而却步。
此外，贷款利率偏高也是制约住房消费信贷发展，进而影响住房金融发展的重要因素。
三、房地产业存在不足的对策
（一）切实降低房地产交易成本
中国房地产的交易成本，较其他发达国家和地区，过于沉重。高额的税收是交易成本过高的主要原因，政府应制定相应法律法规，降低税收幅度，取消房地产交易中的一些不合理的税收科目，以达到与国际通行做法接轨、有效的刺激住房消费。以更好的面对入世后的挑战。
（二）房地产企业要扬长避短，充分发挥自身优势
入世后，外资企业所带来的不仅仅是雄厚的资金，还包括国外先进的开发理念与管理模式，与我国传统的房地产企业相比，他们的优势不言而喻。优胜劣汰、适者生存，这是无情的市场规律。
由于房地产业的资源和市场均以国内为主，可谓“本地优势产业”，我国的房地产企业面对挑战，要扬长避短，充分发挥自身优势，可在从以下几点着手：1.选择一个区域作为基地，做熟不做生。要透彻详尽地了解地块信息。建立好一个区域的连续走势资料。建立良好的人际关系网络。了解区域居民人口的文化经济等背景。2.走专业化道路做出自己的特点。3.集中资金、人才、资源等优势打歼灭战、短时间内不要做太多事情，战线不要拉得太长，场面不宜铺得太大。清醒地认识自己的资源能力，做实力以内的事情。4.要经得起大的诱惑，比如说银行，它永远是锦上添花而不会雪中送炭。做自己管理运作能力以内的事情，要使自己立于不败之地，房地产业经不起失败。5.要有好的实际操作能力。首先，选好项目是成功的基础。努力降低成本，平时要注意培养企业的核心竞争力，这种竞争力首先是一种能力，而不是资金。现金流是最重要的，楼不清盘，就不能算掌握了资金。以上的一切都需要人，所以圈人永远要比圈地重要。要尊重人才，树立现代的人才观。
（三）优化房地产投资市场软环境，加大金融机构对房地产市场的支持力度
首先，提高行政效率，缩短办理变更登记的行政期限。因为变更登记主要是政府备案的需要，而并非审批合同的实质内容。例如将变更登记期限缩短为10日甚至更短，使房地产尽快确定权利归属。如果该行政程序得以缩短，使当事人对有关交易程序问题争议减少，从而促进房地产的流通速度，必然有利于我国政府的对外形象。
其次，开设完善的服务体系，出台相应政策鼓励银行为房地产交易双方提供信用服务。有关银行可以参照进出口信贷业务为房地产交易双方提供服务，不但能扩大银行业务范围业也可弥补行政期限过长而引起的货币支付时间上的矛盾。
最后，加强政府对住房金融发展的支持和调控力度。要促进住房规模化发展，就需要政府允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，要积极推出符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展。只有政府向住房抵押贷款提供担保或保险保证，才能减轻贷款人的后顾之忧。只有通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助、利息减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，从而促进住房金融的发展。只有通过政府加强对住房的监管与协调，建立与住房金融相配套的政策措施，法律法规制度，才能避免住房金融秩序出现混乱。同时，要合理确定住房贷款的期限，额度和付现比例，适当降低贷款利率。适当提高住房贷款的限额，增加居民住房贷款的总量，延长贷款期限，降低抵押贷款付现比例和贷款利率，可以最大限度地鼓励和刺激居民住房消费欲望，切实分散居民买房的一次性负担，有效提高居民购房能力。为此各有关金融机构，每年应从各自的信贷总量中辟出一部分指标，专门用于增加发放住房贷款；各地住房资金管理中心也应从各单位缴纳的住房公积金等政策性住房资金中，适当提高比例，委托银行承办发放政策性住房贷款。