关于建立住房金融体系的思考与建议，本文主要内容关键词为：住房论文,金融体系论文,建议论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，我国住房制度正面临重大改革，商业银行相继开办了住房贷款业务，城市居民的消费热点也开始由一般耐用消费品向住房方面转移。这一切说明我国住房的商品化进程将大大加快，一个潜力巨大的住房市场即将出现，与此相应，对相关金融服务的需求也必然增加。值此之际，住房金融能否加快发展关系重大。
一、当前尽快建立住房金融体系的重要意义
（一）住房金融在理顺住房供求关系、 促进国民经济持续健康增长方面有着不可替代的作用。
与一般消费不同的是，住房消费需要的资金量大，其数额相当于普通工薪阶层十几年甚至几十年的积累，但是人们不可能积累到一定数额之后再去消费，那样对个人来说，这只是生活质量方面的损失，而对整个社会来说，全民积累迅速增加和消费增长缓慢的结果则是商品相对过剩及由此带来的增长缓慢甚至萧条、危机。从欧美一些发达国家的经验看，在居民住房需求迅速增加时，住房金融能否相应健全和发展至关重要。二战以来，随着居民建房购房热潮的兴起，美英等发达国家的住房金融机构也在以前所未有的速度发展，有关业务在全部金融活动中占有的份额越来越大，成为金融运行中一个重要的组成部分。现在，欧美一些发达国家都已具有较为成熟的住房金融机制，形成了覆盖全社会的住房金融网络，不仅为居民购房和住宅建设提供了便利的金融服务，使居民的居住条件得到了很大改善，也大大促进了住房建设和消费的良性循环。几十年来，欧美等国的经济之所以能保持相当长时期的持续增长而没有出现大的萧条危机，除政府不断增加基础设施的投资外，以居民住房为主体的建筑业的持续增长是一个非常重要的原因。
相比之下，日本及一些东南亚国家尽管经济发展迅速，金融市场也很发达，但住房金融服务则不够完备。日本也有专门的住宅金融公司，政府还专门建立了住宅金融公库，但这两种机构只能贷款而不能吸收存款，在贷款方面，与欧美等国重在为居民提供购房抵押贷款的情况不同，住宅金融公司常常将大笔资金投向房地产开发，尤其在泡沫经济时期，住宅金融公司90%左右的贷款投向了房地产商，房地产自然越炒越热。90年代以后，随着“泡沫经济”的破灭，房地产价格暴跌，住宅金融公司的大量贷款形成了巨额呆帐，到1995年6月，住宅金融公司11.8 万亿日元的总贷款余额中，呆帐金额就达8.13万亿日元。目前，日本及一些东南亚国家房地产普遍积压，其原因并不是房子盖得太多了，恰恰相反，在这些国家，居民居住条件改善的速度与其整个经济的发展往往很不协调，其中日本尤为突出。究其原因，主要是在房价与居民收入之间出现较大差距时，缺乏金融的沟通与引导，从而形成了住房消费需求不足。由于住宅建筑业的产业关联度相当高，住房需求的不足必然导致一系列相关产业的产品需求不足，于是经济增长的减缓乃至停滞也就不可避免。
我国目前城市居民的消费在衣、食、用方面都已有了很大提高，市场也正趋于饱和，但居住条件的改善还任重道远。现在的问题是，一方面城市商品房出现一定程度的积压，另一方面急于改善住房条件的居民却无力购房。商品房的积压使去年的住宅投资下降了300多亿元， 留下了800亿元的增长缺口（即1997年商品住宅投资如能以1996年27 %的速度适度增长，1997年的商品住宅投资应为2500亿元左右，但实际增长只有1707亿元），成为去年增长速度小幅回落的一个最重要的原因。从发展的角度看，中国的经济增长目前正处于一个十分重要的关口，在这一关口上，住宅业能否在金融的引导下健康发展是非常关键的问题。对此，我们应很好地借鉴欧美等国近几十年住宅业发展的经验，吸取日本等国的教训，注意通过发展住房金融理顺住房供求关系，促进国民经济持续健康增长。
（二）住房金融既可有力地推动我国住房商品化的进程，又有利于国家在更大的范围内进行住房政策的调整。
我国今年正在对住房制度进行重大改革，取消传统的福利分房制度，代之以货币化分房，使住房全面商品化。住房商品化的前提是居民要有能力购房，然而目前一般工薪阶层的收入水平与商品房价格之间有较大差距。这种情况不只在我国，许多国家包括发达国家的居民要购置一套房屋一般也需要10年左右的积累。因此，要使居民的潜在住房需求成为现实需求，就需要发展住房金融。目前，我国商业银行已开办了住房贷款业务，今年还特别增加了1000亿元的住房贷款额度。应当说，在住房制度尚未彻底改革之前，这些措施对及时启动住房市场还是很有效的，但是房改以后，住房商品化进程一旦加快，仅此就不够了。一方面，大量的居民购房贷款需要有专门的住房储蓄来源，也就是，要向居民提供很好的住房金融服务，就不但要发展住房贷款，还要同时发展住房储蓄存款，使住房资金自成体系，形成循环；另一方面，要使居民愿意并且能够申请住房贷款，国家还需要出台一系列优惠政策，并通过这些政策有效地调节住房的建设和需求。因此，房改后的住房金融不仅仅是增加一些住房贷款业务，而且要使金融在住房商品化的过程中起到重要的桥梁作用，成为实施国家住房政策的一条有效途径。
（三）加快发展住房金融既是全社会资金运行的大势所趋，又适逢难得的历史机遇。
从资金运行的角度看，随着居民储蓄存款数额的不断增大，这部分资金的流向对整个国民经济正产生着越来越大的影响。截止到1997年底，我国居民储蓄存款已达46280亿元，比企业存款高出1.6倍。居民储蓄存款的目的主要是养老、教育和购房，现在对不少居民来说，购房尤为迫切。住房制度改革后，随着居民购房意愿和支付能力的提高，相当一部分存款会用来买房，因而居民储蓄必然会较多地向住房领域分流。全社会资金运行的这一趋势使住房金融的发展显得尤为重要。因为只有用金融的手段才能有效地将全社会可以用于住房的资金尽可能多地吸引到住房领域。从住房金融的发展基础看，目前的住房制度改革也为住房金融机构的建立提供了较为充足的资金条件。首先，近几年来各地已经形成了一笔数量可观的住房公积金；其次，今年7 月福利分房制度取消后，随着现有职工住房的大量出售，国家又会有很大一笔售房资金，这些都为开拓住房金融奠定了很好的基础，为住房金融的发展提供了难得的历史机遇。现在关键的问题是要及时抓住这一难得的历史机遇，使上述资金通过金融的方式动作起来，形成一个基本的发展框架，并使之成为我国住房金融机制的主体。这不仅对今后一段时期住房市场的发展至关重要，而且对整个国民经济的长期健康增长也有十分重要的意义。
二、住房金融体系的主体应是专门的住房金融机构
从发达国家的经验看，凡是住房金融比较发达的国家，都有专门的住房金融机构，并且这类机构从事的业务在整个金融市场上占有相当大的份额。 美国的住房金融机构是储蓄贷款协会， 60 年代其数量约有6000余家，总资产仅次于商业银行、人寿保险和互助储蓄银行，居第四位；到80年代中期经过合并，减至4500家左右，总资产则升至第二位。到1993年，在美国全部金融机构15万亿美元未清偿的长短期债务中，联邦政府债务占32%，居第一位；住房抵押贷款占21%，居第二位；公司债务只占13%，居第三位；其余的则为地方政府债务、消费者债务和其他抵押贷款。目前，储贷协会总资产的1／3集中在较大的37家中，经营的集中程度很大。英国的住房金融机构是房屋互助协会，这一机构是英国房地产市场上的主要贷款机构和个人流动资产储蓄的主要接收机构，到1995年底，房屋互助协会的英镑总资产已超过了英国的银行系统，吸收的个人存款总额为2080亿英镑，比银行系统吸收的个人存款总额还多近150亿英镑。法国从事住房金融业务的机构主要有土地信贷银行、 房地产联合银行、信托和储蓄银行。德国的住房金融机构主要有私人地产抵押银行、私人建房互助信贷联合会、非盈利性建筑联合会（简称合作社建房）等。这些情况说明，当住房的储蓄和消费在全部经济活动中占有很大比重时，住房金融业务也必然在全部金融活动中占有很大比重，而住房金融业务的开拓和发展则需要有专门的金融实体作为依托。
在我国，随着居民购买力的增强和住房商品化进程的加快，建立专门的住房金融机构已势在必行。首先，商品房市场是一个专门而又巨大的市场，在这样一个市场上，供给与需求的调节以及资源的合理配置都需要一定的金融手段和金融服务，这些只有专门的金融机构才能做得好；其次，住房制度的改革需要金融的大力配合，但如果没有专门的住房金融机构，金融配合的力量就不容易集中；最后，住房全部商品化以后，政府还需要不断出台一些相关的优惠政策对市场进行调节，这些政策如果由一般金融机构来执行，在目前的情况下进行监管的难度很大，而由专门的住房金融机构执行，则能够规范有序地实施。因此，建立专门的住房金融机构，不仅是我国住房制度改革和住房市场化的需要，也是健全整个金融体系和社会主义市场经济的需要。
专门的住房金融机构具备三方面的职能，一是将住房的储蓄与消费连接起来，二是使居民的住房储蓄资金能够保值增值，三是体现国家有关住房的一些优惠政策。根据我国的情况，为完成上述职能，应着手建立以下两类机构：
1、从事专门住房储蓄贷款业务的机构。 美英等国的这类金融机构最初出现于19世纪初期，是由一些收入不高、但又希望拥有一套自己住宅的城镇居民自发组织起来的，经过一百多年的发展，目前已成为庞大的金融机构，即上面提到的储蓄贷款协会和房屋互助协会。我国目前由于金融机构和从业人员都已不少，不必一切从头开始，比较容易操作的方法是，先在建设银行和其他银行设立相对独立的机构，并分离出一部分人员，专门从事住房金融业务，以后再根据发展情况进行重新组合。这项工作如能与正在进行的金融机构改革相配合，还可以在一定程度上减轻人员分流的压力。
2、体现国家住房优惠政策、保证住房资金保值增值的专门机构。住房信贷的一个特点是短借长贷，在这样的储贷结构下，住房金融完全靠市场来发展就有一定困难。因此，在美英等发达国家，住房金融的发展一方面要靠国家的优惠政策，另一方面要有专门的机构，这种机构能够借助于国家的优惠政策积极开拓市场，使住房资金得以保值增值。美国在30年代先后设立了“联邦住宅管理局”、“退伍军人管理局”和“联邦国民抵押贷款协会”，分别向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险，开辟抵押贷款的二级市场。在英国，体现国家住房优惠政策和保证住房资金保值增值的职能是由房屋互助协会同时承担的。这种差别，体现了国情和各个国家制度设计的不同。从我国目前的情况看，各地在房改中已建立了住房公积金，但在管理上尚不规范。今年房改出售公房后，住房公积金还会大量增加，因此可以考虑以住房公积金的市场运作为核心，同时建立两个专门机构，一是为城镇居民提供住房抵押贷款保险的机构，根据居民上交的住房公积金数量为其提供一定数额的贷款抵押保险；二是住房公积金的市场运作机构，主要负责公积金的保值和增值。
建立了专门的住房金融机构，住房金融的运作就有了主体，通过这一主体，不仅可以将住房的储蓄与消费连接起来，还可以使国家的住房政策得到统一有效的实施，使住房金融在商品住房市场中发挥重要的引导作用。
三、政府要对住房金融实行特殊的优惠政策
关于住房金融的优惠政策需要结合住房政策来统筹考虑，同时还需考虑住房金融本身的一些特点。我国发展住房金融急需解决的问题和矛盾是：
1、住房抵押贷款的担保问题。随着福利分房的取消， 不仅职工购买新的商品房需要贷款，而且一部分职工购买原有住房也需要贷款，住房贷款需求会大幅度增加，因此需要大力开拓抵押贷款业务。那么，谁来进行抵押贷款担保呢？现在的住房贷款由于刚刚起步，主要是以居民购买的住房做抵押担保，还不能全面地体现国家在住房方面的优惠政策。在美国，50%以上的住房抵押贷款是由联邦住宅管理局等国家机构做担保的，体现了国家对居民购房的鼓励政策，但这种担保要经过严格的审查，借款者的收入和还贷能力必须达到一定的标准。在英国，住房贷款主要是以居民购买的住房做抵押的。我国目前还是发展中国家，不同地区不同行业的发展及职工收入和福利情况有较大差别，抵押贷款的担保既要体现国家鼓励住房消费的政策，又要兼顾不同情况。从目前实际情况看，我国的住房抵押贷款可以分为三个担保层次，第一个层次是由国家专门机构做担保，对象是国家公务员和重要的科研单位、教育部门人员的住房贷款；第二层次是由企业做担保，这需要一定的认证，即一些效益好、实力强的企业根据自己的情况可以为职工办理住房贷款担保；第三个层次是贷款人的住房抵押担保，即一般城镇居民的住房贷款可以用购买的房屋做担保。这三个层次的贷款担保基本可以覆盖城镇居民的住房贷款需求。
2、住房抵押贷款的期限和利息补贴问题。 居民能否通过住房抵押贷款增强购房意愿，贷款期限和利息是很重要的因素。目前我国大城市房价较高，而银行的住房贷款只有10年左右的期限，并且除支付利息外，还需预付40%左右的现款，在这种情况下，一般工薪阶层面对几十万元的房价只能望楼兴叹。房价与工薪阶层的收入差距过大，是目前商品房滞消的主要原因。为此，国家已采取了一些措施，希望将过高的房价降下来，但由于各方面的利益很难相让，同时，大城市的房价受地价影响较大，而地价按市场需求浮动，因此房价是很难降下来的。
事实上，房价相对于工资过高并不是我国独有的现象，并且，除一些额外的收费外，房价地价从长期看总是呈上升趋势，通过人为降低房价让百姓买得起房违背了市场的一般规律，因此是很难实现的。较为有效并可以操作的方法是通过金融途径向居民提供期限较长的低息或无息贷款，从而使较高的难以承受的房价得以在较长时期内分散支付，成为可以承受的房价。美国的住房贷款期限常常可以达到20—30年，贷款额一般为购房款的80—95%。照此方法，我国城镇一个三口之家购买60平方米左右的住房，按照4000元1平方米的中等价格计算， 需要24万元左右，如果住房金融机构能够提供80%的抵押贷款，并且贷款期限可延长至20年或30年，那么，每年需要归还的贷款分别为0.67万— 1万元左右，对于一个年收入3—4万元的家庭来说大约占其年收入的20—30%，应当是可以承受的。按照8000元1 平方米的较高价格计算，60平方米需要48万元左右，如果住房金融机构能够提供80%的抵押贷款，并且贷款期限可延长20—30年，则每年需要归还贷款1.5万—2万元左右，这对于一个年收入5—6万元的家庭来说大约占其年收入的30%，也是可以承受的。
不过这里没有计算利息。从发达国家的情况看，有些国家如德国和瑞典在一定的发展时期，曾采取过政府贴息的政策鼓励居民用无息贷款购房，美英等国则更多地采用了低息政策。我国长期实行福利分房，今年房改后，将变福利分房为货币分房，国家的利息补贴完全可以作为货币化的一部分纳入住房金融的运营中去。这样做的好处是：第一，有了政府的贴息，住房金融机构可以完全按照正常经营原则从事信贷经营，其盈利性能够得到保证，这在住房金融发展的初期阶段是非常重要的；第二，政府的贴息作为货币化分房的一部分，显然比直接的住房补贴更能调动人们的购房意愿，因为如果不购买住房，将意味着放弃这一部分补贴；第三，目前我国已有相当一部分人已经用低价购买了现有的福利房，如果全部平均地进行货币化分房，势必形成一部分人既享有住房又享有住房补贴，而另一部分人则要用更多的积累和贷款购买住房。将一部分资金用来进行利息补贴，不仅可以使国家有限的资金向真正需要住房的家庭倾斜，也使国家的住房福利政策更趋向于公平。1996年我国城镇居民人均住房补贴为1960元，照此计算，国家一年为近3.6 亿城镇人口支付的住房补贴达7000亿元左右。房改以后，即便住房贷款达到5000亿元，占到全部金融机构信贷总量的50%左右，国家按照7 %的高息全部补贴，每年也只支出350亿元，只占现有住房补贴的5%。现在的问题是，城镇居民享受的住房补贴“钱出多门”，因此在实际操作上，也应努力使其中的一部分变为利息补贴，以减轻国家财政的压力。具体来说，原来享有福利住房的政府公务员和事业单位的科研人员和教师除在购房方面可按国家的有关政策购买平价房或成本价房外，其购房贷款的利息补贴还可由各级政府支付，企业职工的贷款利息可由企业根据盈利情况解决，一般城镇居民则应能够按一定程序申请由地方政府补贴的低息贷款。
3、减免税政策。为体现国家对居民购房的支持， 一些发达国家除对购房者实行个人所得税减免和不动产税减免政策外，还对住房信贷实行减免税政策。英国政府规定住房金融机构的存款利息和住房金融机构的住房抵押贷款利息均可以享受免税。在美国，不仅抵押贷款的利息可以减免税，而且政府允许收入的很大一部分列入坏帐准备，免予交税。减免税政策一方面使存款者和投资者得到了好处，从而愿意将储蓄存在住房金融机构，另一方面也使住房金融机构降低了经营成本，从而能够在融通住房资金方面更好地发挥作用。我国目前存款利息是不征税的，对住房金融的减免税政策主要可以从贷款利息方面考虑，即国家财政可明确规定对金融机构的个人住房抵押贷款利息免征利息税。有了这一优惠政策，住房抵押贷款利率就可以降得更低一些，虽然财政收入可能有所减少，但由此带动住房需求增加后，一系列关联产业产值利润增加带来的税收会远远超过免息减少的税收。
总之，住房制度改革后，面对商品化的住房市场，住房金融的发展势在必行，但其发展的每一步，都需要国家优惠政策的支持。由于金融的重要作用，通过金融体现国家的住房政策不仅是非常必要的，也是非常有效的。
四、住房金融要按照市场化的原则规范有序地发展
尽管住房金融机构的建立和发展都需要政府优惠政策的扶持，但在社会主义市场经济条件下，住房金融机制的运转则应是市场化的，即作为全部金融活动的一个重要组成部分，住房金融必须面向市场，在市场中以竞争求生存、求发展。为此，住房金融的建立和发展应与目前金融体制的改革紧密结合，充分体现出市场化的特点。在制度设计上，可考虑以下三个基本取向：
第一，将住房金融作为金融改革和发展的一部分统筹安排。金融业是第三产业，随着经济的发展，金融服务领域必然要不断拓宽，目前金融改革的重点是减员增效，目的在于解决传统体制形成的机构臃肿和效率低下等长期积累的问题，使国有银行真正实现商业化。但同时我们也应看到，我国金融服务尚待开拓的领域还很多。目前许多外国金融机构也看到了这一点，所以我国在加入世贸组织谈判中曾反复遇到要求开放包括金融在内的服务市场这一问题。
住房金融的建立一方面包含着对原有金融体系框架的改革，另一方面，也酝酿着新的金融市场的开拓。因此，一旦这类机构获得市场准入并得到政府的支持，金融改革中下岗人员的问题就会得到缓解。因为在原有机构减员增效的同时，新增的住房金融机构还会对金融从业人员提出大量需求，从而吸纳现有金融机构的分流人员。住房金融市场是一个大市场，在我国住房制度实行重大改革之际，将住房金融纳入金融改革和发展的一部分来统筹安排，总的来看，金融从业人员不是减少了，而是增加了，但这种增加是同市场的开拓和效益的增加相联系的。
第二，住房金融机构可以采取股份化的形式逐步发展。英国主要的住房金融机构——房屋互助协会是股份制的，特点是其负债中的相当一部分是会员作为股东向协会交纳的股金，这种股金在流动性方面类似于定期存款，但利息一般高于存款，并且一旦房屋协会破产清理，股东作为债权人有权优先索取股金。美国主要的住房金融机构——储贷协会70%左右为互助组织，其中1／3是股份制。我国目前建立以股份制为主的住房金融机构有两个便利条件：一是在近几年的房改过程中，绝大多数企事业单位和部门都建立了住房公积金，这笔钱中有单位的，也有个人的，可以按照产权明晰的原则将其作为住房金融机构的股本金，这样一来，既解决了这部分资金的保值增值问题，使公积金的交纳者得到好处，又解决了住房金融机构的股本来源问题。并且，这部分股本还会随着住房公积金的增多而不断增加。二是今年房改后，公房将大量售出，国家能够得到大笔资金，其中一部分可以作为国家股投入住房金融机构。对于住房金融来说，这正是千载难逢的发展机遇。当然，除公积金股、国家股外，其他成份的股本如股金存款等也是可以适当考虑吸纳的。由于房改后售房资金数额巨大，国家以此形成的股本金必然会占有较大的份额，因此股份化的住房金融机构仍然可以由国家控股。
第三，逐步探讨多样化的住房资金融通方式。住房贷款是一种大宗消费性贷款，在调动消费需求方面起着非常重要的作用，但由于期限较长，并且要承受利率变动的风险，因而有些时候资金的融通只靠单纯的存贷业务就有些困难。这一点从发达国家住房金融发展的过程中可以明显地看出。为解决这些困难，出现了一些金融创新。在美国，由政府出面，创立了一种叫作抵押贷款的债券，这种债券将不同期限的贷款进行组合，使其在每一时点上都能形成一定的利息流，对投资者来说，这种证券在流动性方面与一般证券没有什么区别，购买证券所得利息可以免税；对出售证券的住房金融机构来说，证券售出即意味着贷款来源有了保证。为增强债券的流动性和融资功能，政府允许这种债券在二级市场上流通。90年代初期，美国抵押市场上的住房抵押债券已占到全部抵押贷款证券的80%，总额达2.5万亿美元左右。 抵押债券的发行者多为规模较小的信贷协会，持有者主要有商业银行、人寿保险公司、政府机构和较大的储贷协会，个人持有所占比重较小，仅为1.5%。 英国的办法是提供多种偿还抵押贷款，其中一种将抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合，等人寿保险到期时，借款人就用到期的保险收入来偿还抵押贷款，借款者既买了房屋，又享受了人寿保险，因此很受欢迎。此外，政府还允许房屋贷款协会在货币传递、私人银行、个人投资咨询、股票经纪、信托与保险方面广泛地开拓金融服务业务，使住房金融机构的资产趋于多样化。这些方法都为我国住房金融的商业化运营提供了借鉴，说明住房资金的融通完全可以在政府的规范和协调下采用市场化的方式进行以盈利为目的的运作，这也是保证住房金融健康发展的必要条件。当然，根据我国国情，这些做法中哪些是可以很快采用的，哪些是要加以改进或具备了一定条件才能采用的，还要在今后住房金融的发展过程中进行具体研究。
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