关键词:房地产企业,工程造价,全过程造价控制,成本
现如今国内外拥有相当强大的背景和资金实力大的地产商纷纷抢滩本土,本土企业逐渐感受到巨大的危机感。特别是2008年金融风暴肆虐过后,房地产企业重新洗牌。本土众多开发商面临着严峻的生死抉择。中小房地产公司应如何应对这残酷的竞争,除了从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外,尚应从内部着手,苦练内功,通过加强管理、严格控制工程成本,争取以最低的投入,获得最佳的经济效益,从而提高企业在市场中的竞争能力,而控制工程成本是最重要的环节,关键就在于合理有效控制工程造价。要合理的控制工程造价,必须从决策、设计、施工、竣工这四个阶段入手,全过程控制,有始有终。
1投资决策阶段
为避免投资的盲目性,项目投资决策企业应采取集体决策,并成立投资策划组织,根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力,结合当前市场行情,组织工程造价、技术、营销策划、财务等部门的相关专业人员对拟建项目的合理性和可行性进行技术经济论证,并利用掌握的、可利用的各种资源进行咨询和求证,取得最可靠的、最直接的第一手资料,确定项目的可行性。
1.2依靠自身,做好项目可研
以前委托专业公司编制可研报告或聘请专业咨询公司的有关专家对我们做出的投资分析报告进行评审,我认为虽起到了一定的效果,但远不能满足我们的期望值,对我们的决策也难以提供最让人信服的依据。我们应该挖掘员工的潜能,发动员工调研、收集和整理具有实际价值的资源。靠我们自己的力量加上参考一些相关项目的数据资料,提出自己的报告,供决策层决定。
1.3重视基础资料的收集、整理和分析
如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好,就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较,尽可能选出最佳组合,作出科学的决策。要做好项目的投资预测需要很多资料,如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建的类似工程的资料。对于做经济评价的项目还要收集项目设立地的经济发展前景、周边的环境、同行业的经营等更多资料。决策人员要对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。
2设计阶段
2.1优化方案
设计质量是否达到国家规定、功能是否满足使用要求,关系到建设项目一次性投资的满足。方案优化不仅关系到建设项目一次性投资的多少,而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。因此在选择工艺技术方案时,应从实际出发,以提高投资效益为前提,积极而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。通过方案优化,使工艺流程尽量简单,设备选型更加合理,从而节约大量资金。还可能避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。
2.2尽可能实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益。作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性。在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应通过各种途径和方法分解投资和工程量,加强设计变更管理,并对设计方案提出限额设计要求,对设计单位通过优化、限额设计而节省的投资,可按一定比例给予奖励。
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2.3加强图纸会审工作
加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在工程施工前,预留充足的时间,精心组织设计院、工程部、造价部和项目部,对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济损失。需要强调的是图纸会审不能只流于形式,要把这项工作做深做细,起到应有的作用。
3施工阶段
3.1严格执行招投标程序
根据公司投资项目的情况、造价和特点,成立招标评标小组,引入竞争机制,同时做好询价比价工作,力求能做到最少的投资,最高的收益,性价比最佳。不论承包方获得利益或发包方节约投资,都要通过市场竞争来实现,并符合价格规律的要求。
3.2严格工程合同的签订与执行
签订工程合同时,最重要的是根据各工程的特点,应选择恰当的发包方式和价款调整条件。合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思,做到条款不漏项;标的物表达清楚、标的额计算准确;质量有标准,检验有方法;包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确;违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确;文字表达严谨,不使用模棱两可、含糊不清的词语。
3.3严格材料、设备的定价和订购
一般来说,钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料,价格相对稳定,市场透明度大,以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场安装、装饰材料品种繁多、材质不一、价格差别大。对于这部分材料,一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后,方可购买。这样,才能既控制造价又保证工程质量。
3.4合同评审会签制度严格落实
合同评审会签制度应严格执行,意义不仅在于按程序办事,而且通过各职能部门严格把关、能关注到别人不易关注的内容,从一开始就能降低公司不必要的风险和损失,同时还能让执行者知晓合同主要条款,以免合同执行中违约产生风险。所以这是责任心的体现,也是贯彻力的延伸。
4竣工阶段
4.1加强学习定额、规范、图集,并经常深入施工一线,掌握第一手资料,重视收集、分析、总结、整理实施项目和相关项目的数据、指标。
4.2核对合同条款,防止重复计算及计费等问题,严格执行合同中计价方式、计费程序及允许调整费用范围的规定。
4.3检查隐蔽验收记录及施工日记,确认隐蔽验收手续是否齐全,是否按图施工,施工进度和材差执行是否匹配。
4.4落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序,是否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证、重复签证等。
4.5严格执行投标过程中所报的单价或签证价格,禁止高套单价的情形出现。认真审查、复核,防止各项计算误差。
4.6严格执行结算程序,避免漏扣甲供材料,以及合同关于工期延误引起的违约处罚。
5结束语
工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程,它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连。只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制,才能达到全面控制工程造价的预期目的。
参考文献：
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[3]左丽，钱家勤.浅谈房地产开发企业成本控制存在的问题及对策[J].建材发展导向，2017，15（23）：303-304.?
论文作者:谢小虎
论文发表刊物:《城镇建设》2019年 24期
论文发表时间:2020/3/4
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