摘要：城市轨道交通是目前社会缓解交通压力的一种重要交通工具，其与传统的交通设备相比更节约能源、高速安全、可靠。而城市轨道交通与周围的房地产开发项目产生了相互的作用，但是地铁作为我国大型的公共服务设施一直都是由国家政府进行投资建设，并且投资项目较大在运行期间亏损比较严重，政府持续投资负担较重，所以本文对城市轨道交通和房地产项目联合开发进行分析，为城市轨道交通开辟一条新天地，减轻国家相关政府部门的负担，实现轨道交通与房地产互利共赢的目的。
关键词：城市轨道交通；房地产项目；联合开发
前言
目前我国城市轨道交通和房地产联合开发起步都较慢，而且很多相关研究人员对城市轨道交通和房地产的开发价值研究起步也比较慢，而其它西方国家对于这项研究已经成熟，并做出了大量的研究，随着研究结果丰富，不难看出价格模型依旧是城市轨道对房地产的影响研究的主要模型，并且城市轨道交通的时间效应也逐渐引起了研究者们的注意，随着市场此项研究的机制不断完善，将城市轨道交通和对房产价值的影响的时间效应以及空间效应有效的结合，将会是未来研究的发展方向。
一、城市轨道交通的特点
城市轨道交通是一种独立于地面的有轨交通运输，其运输量较大并且无污染，除此之外还有以下特点：
（一）投资成本高。
城市轨道交通在建设前期要通过国家国务院审批进行拨款，整个项目从计划到建设以及运营整个过程环节较多，并且周期较长，使得项目的成本较高，并且由于在地下作业施工难度较大而且施工进度也比较慢，所以轨道交通运输是基础建设中投资成本最高的一项工程，并且城市轨道具有半公益性质，在运营期间的成本和商业广告的收入远远不能满足巨大的运营成本，并且在我们国家只有个别城市可以自负盈亏，其他城市一直都是依靠当地政府部门的补贴。
（二）网络覆盖面较广。
城市轨道交通覆盖面较广，对城市的商业和居民住区都有很大的聚集效应，以此来吸引更多的人选择城市轨道交通运输，保证客流量，同时城市轨道交通可以给社会带来效益同时还提高了附近土地的价值，以及促进附近商务及房地产的开发，促进整个城市协调发展[1]。
二、房地产开发的影响因素
（一）房地产供应状况
一般来讲一个健全的房地产开发市场，商品的价格都是由供给和客户的需求达到一种平衡状态为主，房地产在该地域的供应决定了房地产的价格。如果市场出现供不应求的现象，房地产的价格自然会上升，反之价格就会下降。由于房地产位置是固定的所以这一块区域的房地产状况决定了价格。一般来讲房地产的价格一般都会出现一种空间差，同一区域的价格都是接近一致的，表现出来一定的区域性。
（二）交通便利的程度
房地产所在区域和该区域人们的娱乐、出行以及上班都密切相关，房地产所在的区域公共交通便利的程度，还有离附近商业中心远近程度都有关系，并且与房地产的价格息息相关，形成一定的正比。购房者往往都会选择交通便利并且节约成本的地方，相比之下交通便利的地方消费者的舒心度就会提高，价格自然就会提高[2]。
（三）相关基础设施完善程度
相关基础设施主要是生活设施，比如一些娱乐场所、邮政中心等设备设施和一些公共服务设施，比如供暖、供水、通信设施等这些设备设施与人们的生活密切相关，设施设备的完善工作都会严重影响居民的生活。
（四）建筑单位本身建筑结构
主要是指每一个建筑单元的结构和布局以及面积、楼层景观还有装修情况等等这些固定的特征都会影响房地产的价格，房屋构造设计得越合理。楼层采光越好、装修档次越高，购房者就会付出相应的代价，房产价格就会明显的上涨。
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三、城市轨道交通与房地产开发联合的意义
（一）改善房地产周围的交通便利情况
改善房地产周围的交通便利问题直接影响了房地产产品的价值，同时也是消费者最看重的一项。从消费者的角度来看，交通便利以及提高出行的效率还可以降低出行成本。城市轨道交通是一种快捷便利的交通工具，它可以有效的改善房地产周围的环境，缩短了人们出行的距离，带动了周围房地产的价值。
（二）改善了周围土地的开发
良好的交通环境有利于城市的开发，交通便利可以改善城市土地的利用，城市轨道交通的开行加速了城市与城市之间的融合，让城市居民出行更加方便，同时还会对原本的城市边界不断的扩张，使整个城市中心线发生变化，因为城市轨道交通的建成方便了居民出行，并将周围的交通站点的条件提升，所以当地政府肯定会考虑到经济利益对城市轨道周围的房地产和土地进行重新规划开发，对土地资源进行合理的优化，让土地效益最大化。
（三）促进城市的发展
城市轨道交通有效的提高了城市的活力并促进了该地区的发展，在轨道交通运营期间带动了周围的土地开发和利用让周围的住宅区以及商业区集中在一起，促进了城市之间的商业往来，提升企业的经济效益。
四、城市轨道交通运输与房地产开发联合模式的建议
（一）将两者联合开发进行统筹计划
将房地产开发和城市轨道交通联合进行统筹计划主要是对其线网进行计划，还有对城市轨道交通的交通站点进行规划。在规划时要将所在城市的发展现状和发展潜力和当前城市对土地的利用情况进行充分考虑，将城市轨道交通建设在具有发展潜力的区域为城市轨道交通提高稳定的客源，对交通站点进行设计时将娱乐、住宅以及商业进行综合考虑让城市轨道交通和周围的房地产开发能够达到密切的配合，实现两者的良性互动。
（二）选择合理的位置
在城市轨道交通站点选择有利用两者联合开发的位置。城市轨道交通和房地产联合开发设计的方面较多，比如生态规划和基础设施的建设等，所以应该始终以两者联合开发的理念争取利益最大化。在进行交通站点选择时要为两者联合开发提供有力的条件。
（三）建立高效的管理机制
在两者联合开发时由于两者的目标和出发点都不相同，比如对于房地产公司来讲主要是追求开发商的利益，在经过联合之后能够获得更多的利益，将成本支出补偿回来。而对于城市轨道交通来讲，政府部门则是希望通过联合开发减轻资金投入的负担并获得良好的项目效果，同时通过联合开发获得的利益继续返回城市轨道交通中用于后期的建设，但是两者之间的共同目标就是获得成功。只有将联合开发项目取得成功，双方才能达到各自的目标，并实现共赢的效果，所以在进行联合开发时要了解参与双发的目的，并设置出运行方案，建立一个切实可行的管理机制，保障双方能够长久合作，如果在合作过程中出现矛盾应该以大局为重，共同推进联合开发项目[3]。
（四）建立多元化建设方案
城市轨道交通运行的成本较大，凭借单一的融资方案是不能满足项目建设的需求的，所以对于项目投资应该不断的扩大融资模式，比如出来一些传统的融资模式之外还可以建立专门的轨道交通专项资金，引入投资商或者企业进行合作。或者广告商经营投资等最终结果实现轨道交通运输的投资于收益的良性循环。
结束语
城市轨道交通运营在开通之后对周围的房地产存在很大的影响，对于房地产产生的外部效应可以进行科学合理的利用，以此来减轻城市轨道交通发展建设中资金短缺的问题，所以提出只能对性的建议和意见，并建立多元化的管理机制，以实现我国城市轨道交通运输以及房地产联合开发的可持续发展。
参考文献：
[1]周培祺，李明孝.城市轨道交通项目对沿线房地产价格的影响及外部效益研究[J].项目管理技术，2016，14（10）：26-32.
[2]马洪英.城市轨道交通对房地产价格的影响因素分析——以乌鲁木齐市为例[J].中外企业家，2016（17）：26-28.
[3]韩璐，陈毅军.武汉市轨道交通与房地产开发协调发展研究[J].交通科技与经济，2016，18（6）：21-26.
论文作者:高阿冈
论文发表刊物:《基层建设》2018年第10期
论文发表时间:2018/5/30
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