基于财务管理的视觉对住宅维修资金的思考
朱燕萍 莆田市专项资金监管中心
摘要： 物业(住宅)专项维修资金是房屋的“养老金”，事关千家万户的切身利益。近年来资金管理工作不断完善，建立物业维修资金管理体制，资金归集额逐年上升，保障住宅共用部分、共用设施设备维修时资金及时落实，保障住宅正常维修使用，维护业主的合法权益，对社会的稳定发挥着积极的作用。但实务中发现资金归集时仍有业主拒缴、审核审批不严、资金管理不够规范、跟踪监督不力、难以保值增值等共性问题，应予以规范。
关键词： 物业(住宅)专项维修资金；套取资金；保值增值
一、物业(住宅)专项维修资金基本情况
全国各地启动收缴维修资金时间不一，收费标准不一样，业主缴纳时间点不一致(有的是合同备案时开发建造者替业主办理缴交维修资金给政府代管部门，有的是办产权证时开发商开发建造者替业主办理缴交维修资金)，各省各地管理办法略有差异，资金保值增值情况千差万别。以莆田市为例，启动收缴维修专项资金慢，2007年才启动工作，2014年成立市物业专项维修资金管理中心，负责资金的归集、使用、支取和审核等工作，按销售额的1%至2%收集，归集的资金在多个银行专户存储，增值方式采用定期存款；再如：2007年至2017年，归集资金总额91亿元，产生利息收益7140.39万元，累计拨付支出432.07万元。
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二、物业(住宅)专项维修资金普遍存在各种各样的问题
(一)物业专项维修资金归集时存在应收未尽收等问题。(1)截止2017年，莆田市报备的商业部分共1875617.58平方米，其中：开发竣工三年以上的商业部分1474752.31平方米，由于目前维修资金软件系统不完善，未能提供开发竣工三年以上的商业部分未交纳的维修基金数据统计情况，经估算，开发竣工三年以上商业部分部分未售出而开发建设单位未按规定缴物业维修基金高达上亿元，这违反了《福建省物业管理条例》第四十八条“已竣工验收但满三年未售出的物业，由建设单位在三个月内交纳”的规定及我市《关于加强物业专项维修资金交存管理》文件相关规定，该条例及文件已下发多年了，收效甚微；全国各地存在开发建设者代收维修资金未及时缴纳给代管部门、挪用他处使用等问题比比皆是。(2)业主之前拒交维修资金现也不肯补缴，也未承担应分摊的费用，如：我市某业委会(该小区物业由业委会聘请数位员工管理)2015年2月车棚改造项目：有交纳维修资金的由业主账户支付109069.47元，未交纳维修资金的应由业主支付14219.72元，水泵维修项目有交纳维修资金的由业主账户支付83941.87元，未交的应由业主支付458.13元，未交纳维修资金的应分摊费用的14677.85元，业委会并未向这些业主收取。某小区电梯监控系统改造预算金额204699元，有交纳维修资金的由业主支付159501.03元，没有交纳的应由业主支付45197.97元；该小区智能化系统，工程预算金额81201.3元，有交纳维修基金的由业主账户支付63271.77元，没有交纳的应由业主支付17929.53元；该小区消防管网预算金额155985元，有交纳维修基金的由业主账户支付122118.32元，没有交纳维修基金的应由业主支付33866.68元，该住宅小区物业未向这些业主收取应由业主现的维修费用，业主不但之前拒交维修资金现也不肯补缴，也未承担应分摊的费用，对促进诚信社会建设影响极大。
(二)存在虚假的合同及发票等来套取、侵占物业(住宅)专项维修资金现象
(1)委员会套取维修资金。2015年7月某小区业主委会(物业由业委会聘请数位业主兼管)与某公司签订消防水泵维修合同，2015年2月28日该业委会预付给某公司水泵款49755元，2015年3月10日某公司退回该主委会49257元钱款，实际支付498元(代开发票税点)；该小区业委会与某设备公司签订6部电梯维修合同(合同无签订时间)，2015年2月28日预付给省某设备公司113212元，之后该公司退回给该主委会55701元，实付57511元维修费，该小区业委会套取维修资金10.49万元。发票金额与支付钱款不一致。2017年2月某小区业委会申报新建摩托车车棚111264元，发票金额111264元，签发发票名称是市某金属工程公司，但实际汇款为区某不锈钢加工店，金额70000元，发票金额与所支付金额不相符(套取维修资金4.11万)，且汇款的单位名称与发票抬头名称不一样。
(三)代管部门对申报材料把关好，提高资金的安全性及使用效益。审核好材料，守好资金关，在保修期内出现质量问题应由建设单位依法负责维修的就不能使用住宅维修资金；对工程可疑应现场核实调查，做好事前监管，保障资金的安全性，提升资金使用效益。
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(四)监督检查不到位。(1)相关材料公示不到位。很多小区申请资料，工程预算价、公开招投标情况等公示往往存形式主义，很多业主不清楚始末；每户住宅专项维修资金账户资金情况未在小区公示，维修资金监管系统端口未对公众开放，公众未能参与核实、监督。财务监督缺位，由于工作量大，且财务人员不熟悉政策业务，财务与业务衔接不力，人手不够，责任心不强就依赖代管银行来管理、收缴、支取汇总，财务监督形同虚设。(2)有关部门对托管的资金使用疏于跟踪监督，为民服务意识不强，可疑之处未现场核实调查，往往只要相关书面材料齐全就审批拨款；审计等部门未组织专项监督来及时发现、查摆问题。
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(七)资金保值增值不理想、资金效益低下。大部分楼盘刚开发不久，申请使用比例低，所以庞大资金趴在账上“睡大觉”，除部分地区定期存款、买国债外，其他的均以活期存款存在。虽然国家条例规定可购买国债，投资途径太单一，全国大部分地区嫌麻烦，对托管资金不上心，增值意识不强，均未购买国债，工作人员投资决策水平差。还有个制约因素：国债购买要通过业主的三分之二同意，这个程序操作性不强、耗时耗精力、大部分群众对国债不了解而拒绝配合，种种原因导致资金不能保值增值，这也是导致业主不愿缴纳资金的一个因素。国家未出台投资收益分案，如：定期存款收益应如何分配给业主。
(六)业务管理与财务管理均薄弱，申请审批效率低下，会计核算不规范不精细。存在申请手续繁琐，申请审批效率低下问题，影响了正常维护、修缮。会计人员只核算总收支、总利息收益、总银行手续费总账，各个小区明细未核算，如何核算好业务明细账是个重点及乃至难点，且法定孳息未分摊给业主，累计利息挂总账上；业务与财务脱钩严重。
(五)随意开户存储，大额存款、开户易存在权租交易现象。如：我市物业维修资金中心在不同的银行机构所开的专户达11个，未防范廉政风险及财务风险、未健全内控财务制度来降低或规避风险，且不便于单位对账及会计核算，为收益分配增加难度。
三、针对以上问题提出相应的对策
(二)完善物业维修专项资金法律、制度。建立完善维修资金的归集、审核、申报使用、增值方面、收益分配、补缴续缴的法律、制度，并健全日常监督和检查机制，堵住漏洞，确保公平公正、提高资金使用效益、确保资金合法合理使用、专款专用，同时加大惩戒力度，应明文规定套取资金、挪用资金等应如何处罚规定或移送司法机关。今后应规定开发商不能代收代缴维修资金，业主通过系统在线缴纳，从而规避了资金被挪用的隐患。
(三)相关部门申报材料审核把关不严。2014-2015年我市某小区业委会申请维修资金共计36.81万元，所提供的业主委员会情况登记表，存在业主委员会登记证编号空白、“业主委员会签字的名字与备案材料上名字一致栏目”上未经备案机构签字盖章、业主委员会所提供的有些要素不齐全等问题，备案证明表涉及户数空白，同意使用维修资金业主128户，占比无法核算；总建筑面积24812平方米，同意使用专项维修资金业主拥有房屋建筑面积15800平方米，占比63.68%，不符合《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”的规定，政府代管部门予以审批并拨付住宅维修资金。
(一)(1)加强政策宣传，加大收缴力度。政府应加强普法，强化宣传，让公众懂法、守法，深入了解政策，维护自身权益意识，积极拥护政府决策，以主人翁的态度来参与监管监督。政府有关部门应采取有效措施加大收缴力度，如：合同备案时必须缴纳维修资金，去法院诉讼拒缴纳者，做到应收尽收，营造个公平公正的法治环境。(2)做好历史原因造成的补缴与续缴工作，加强资金的安全、可持续保障。有关部门、物业公司、业主委员会、居委会应引导未缴纳的业主及时补缴，并督促在本小区维修资金使用时缴纳应承担的费用。续缴时，各方配合来加强维修资金的安全、可持续发展保障。
(2)物业公司套取、挪用、滥用住宅维修资金。由于存在业主、物业公司、政府代管部门信息不对称，各地存在物业公司虚假业主签名申请表、虚假工程预算，虚假合同，代开发票、使用大额现金(真实性存疑)、“保修尾款”迟迟未付现象屡见不鲜。例如：2015年10月某小区申请电梯监控改造工程，预算金额204699元，发票金额204699元，该物业公司银行转账101238元给施工方，现金支付93226元(真实性存疑)，“保修尾款”10235元仍滞留在账上。2014年12月某小区申请2#A梯、4#楼B梯设备大配件更换项目，工程预算金额31276元，该公司物业公司银行转账27888元给施工方，尾款3388元至今仍滞留账上，“保修尾款”三年以上未付，其实是多申请资金来套取、挪用。资金使用范围、用途不符合规定。物业共用设施设备保修期未满且保修责任主体(开发商等)还存在，物业公司仍申请住宅维修资金来使用，由于大多数物业公司是开发商的子公司，为开发商的共同利益着想。很多小区经营性项目维修改造时仍申请维修资金，如：我市某小区向业主收取停车费的车棚改造时，仍申请住宅维修资金来改造。(3)个别部门“侵占”资金。例如：福建某市每年从利息收入提取约100万作为政府代管部门经费开支，这是否合法合规待政府、专家来探讨。
(四)强化督查资金。引导物业公司或业委会规范地公开公示材料，政府代管部门应不定期在相关小区公开公示各业主账户口资金使用、结余、增值、续缴情况，接受公众民主监督。物业部门、房地产行政主管部门等应合力监管，监督检查专项维修资金的归集、申请、使用等情况，同时对套取、挪用资金等违规违法要及时通过媒体曝光、并移送司法机关处理。
(五)加强账户管理、防风险内控。资金量庞大，为了堵住风险漏洞，应通过公开招投标来选金融机构，集中一个专户存储，便于监管、对账核实及会计核算，减少廉政风险，提高资金的安全性，全国各地发生腐败、贪污、挪用维修资金等违法案例，应引以为戒。
(六)加强会计核算规范，提高精细化业务和财务管理水平。重中之重是着力开发业务、代管银行对账与财务一体化监管系统，是确保资金及时无差别归集的一项硬件保障，提高申请审批效率，减少行政运行成本，便于统计、分析数据、监管资金，同时该监管系统端口应对公众开放，让群众能实时查询自己账户状况，切实维护自身合法权益。业务与财务相融合相共享，从代管银行提供数据直接导入会计账套来自动记账，减轻工作量，会计核算更智能化及自动化，按小区、幢及单户进行设明细核算，财务管理更精细化、高效。
(七)资金保值增值意识亟待加强。建议：从上层管理条例作出明确规定：在保证资金安全、预算安排精准、财务风险可接受的前提下，可适当地拓宽保值增值的投资渠道，提高投资运营能力和收益，而不仅仅购买国债，购买国债要通过业主的三分之二，程序操作性不强，委托政府部门来增值资金可采用简易手续或取消这个操作流程。另外国家应出台投资收益分配方案，各地实施有理有据，如：投资收益如何分配给业主或是否可提取代管手续费，如：资金的增值部分10%作为行政收费(托管管理费)上缴国库，政府代管部门可向财政部门申请返回一定比例的作为单位监管经费开支，这样可激励代管部门积极地提高投资决策水平、管好资金的保值增值，提高理财水平及公共服务意识，加强业务人员、财务人员培训及财经纪律培训，提高综合能力，让老百姓拥护及执行政府决策、更愿意缴纳维修资金。
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四、结束语
总之，随着住宅维修资金被社会逐渐关注，实务中一些问题也日益凸显，政府及社会各界应予以高度重视并采取措施来做好民生工程，管好用好资金，提高维修资金的使用效益、保值增值，把资金真正用在“刀刃”上，给群众营造个安居乐业及无后顾之忧的生活环境。
参考文献：
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