市场法在房地产评估中的应用研究
张 健 西南科技大学城市学院
摘要： 随着我国市场经济的不断发展，房地产市场日渐繁荣，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，房价的高低对于国计民生、经济发展影响重大。因此，如何公平合理的评估房地产价值至关重要，而市场法是评估房地产价值的有效方法，评估原理简单易懂，能够直接反映房地产的市场状态。运用市场法对房地产的价值进行评估，不仅可以促进房地产市场的发展、降低房地产市场金融风险，还可以为市场法的应用提供良好的平台。
关键词： 市场法；房地产价值；价值评估
一、引言
随着社会主义市场经济的快速发展，房地产市场价格的公正合理是房地产市场健康持续发展的重要表现与标志，而对房地产的价值进行评估可以在某些方面直接反应房地产的市场价格。房地产作为人们工作学习的关键场所，是生活必需品，更是人类赖以生存和发展的基本要素和条件，能够科学合理的确定其价值，对于促进社会的不断发展、房地产市场的逐渐繁荣有着至关重要的作用。目前，市场法是运用最为广泛的评估方法，操作过程比较简单，能够从多个方面的因素进行调整，全面反映房地产的市场情况，评估结果容易被理解和接受，因此，采用市场法对房地产的价值进行评估，对于房地产市场的健康发展有着举足轻重的意义。
目前，市场法对房地产的价值进行评估在房地产市场发达的国家和地区已得到了广泛的运用，而且通过实践已经认识到市场法操作简单、可信赖度高、评估结果容易被认可和接受等多个优点。虽然市场法的运用在我国起步较晚，还没有得到广泛的应用和认可，但是通过我国房地产市场的日益发展和活跃，房地产的交易情况越来越多，这种方法在房地产评估过程中将会发挥重要的作用。因此，运用市场法对房地产的价值进行评估将会成为一种趋势，这对市场法的运用和房地产市场的发展有着重要的理论意义和现实意义。
二、相关综述
(一)概念界定
1.房地产评估
房地产评估也称为不动产评估，是指对房地产的价值进行分析、估算发表专业意见的行为和过程，包括单独的房地产和企业价值评估中的房地产。在评估过程中评估对象主要是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。
2.市场法
1.交易情况修正。可比实例的交易价格可能是正常的，也可能由于某些特殊情况而非正常交易的，所以需要进行特殊因素的剔除，进行交易价格的修正：
市场法的基本理论依据是房地产价格形成的替代原理，市场上任何的经济主体都谋求以最小的代价取得最大的效用，效用相等的房地产通过市场竞争，其价格最终会基本趋于一致。
(二)市场法理论依据
卵巢良性肿瘤在确诊后需立即实施手术治疗,若延误手术时机,疾病呈进行性发展,极易进展为恶性肿瘤[1]。既往开腹手术是治疗卵巢良性肿瘤的常用术式,但术后创伤大,患者恢复速度慢。腹腔镜手术是基于微创技术发展而来,在医学中已得到成功应用。本文就对卵巢良性肿瘤患者采取腹腔镜和开腹手术治疗,其效果现比较如下。
(三)市场法适应条件和范围
可比实例正常市场价格=可比实例交易价格×
三、基于市场法的房地产价值评估体系构建
3.个别因素修正。个别因素是房地产自身的属性所决定的，主要包括土地具体位置、临街状态、建筑物的建筑规模等，这些因素对房地产的价格具有很大的影响，因此需要进行可比实例个别因素的修正：
(一)市场法评估因素的修正
区域因素修正后的可比实例价格=可比实例交易价格×
市场法又称为市场比较法、交易实例比较法、现行市价法等，是当今房地产评估中应用最为广泛的一种方法，主要是选取至少3个与评估对象交易情况类似的房地产作为参照物进行比较，并以参照物的价格为基础，经过各个相关因素的修正和调整，得到房地产评估价值的方法。
发育完善的房地产市场是市场法使用的前提条件，而且能够在市场上搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。如果市场不成熟、交易数量不足，那么市场法便不能使用。
将流量调至62m3/h（标准状态下），考查不同功率对臭氧浓度、产量、转化率及经济性的影响，每个工况间隔时间为2h，以保证系统处于稳定状态，并采取3个出气平行样进行分析。
2.交易日期修正。由于可比实例交易日与评估基准日时点上有差异，房地产市场状况与价格水平可能发生了变化，因此，需要进行可比实例交易日期的修正：
在11月的全国媒体试驾活动中，驾驶着锐骐6从顺畅平直的高速公路过渡到颠簸崎岖的果园，深深感受到其强劲的动力输出。
活动二：寻找物质变化的规律。教师引导学生回顾生态系统中的学习，先组织各小组讨论图3并交流。学生得出规律1：物质在食物链的生物间进行循环。学生再通过观察池塘中鱼类饿食物链，推理食物链中有毒物质的传递规律：有毒物质沿食物链富集。
交易日期修正后的可比实例价格=可比实例交易价格×
运用市场法对房地产的价值进行评估，需要搜集的可比交易实例资料较多，但在对某一具体房地产评估时，需要对所选择的参考实例进行筛选和因素的调整，并通过各个因素的修正，最终得到评估房地产的价值。
个别因素修正后的可比实例价格=可比实例交易价格×
关于党的群众路线思想，毛泽东早就进行了清晰地阐述：“凡属正确的领导，必须是从群众中来，到群众中去……然后再从群众中集中起来，再到群众中坚持下去。如此无限循环，一次比一次地更正确、更生动、更丰富。这就是马克思主义的认识论。”［3］899群众路线是我党的根本工作路线，更是我党实事求是思想的具体实践，任何离开群众的所谓的论断都是空壳上的逻辑，毫无实践的基础可言。群众路线的要义着重“一切为了群众，一切依靠群众，从群众中来，到群众中去”，更深地植根于群众，进一步强化党群关系，深化党的核心凝聚力。
4.区域因素的修正。区域因素主要包括商业繁华程度、交通状况、环境状况等影响房地产价格的因素，这些因素对房地产价格影响较大，因此，需要剔除这些区域特征对房地产价格所造成的偏差：
构建基于市场法的评估模型，首先要确定影响因素，主要有交易情况、交易日期、个别因素、区域因素等，然后根据影响因素的不同进行价格修正，修正的方法包括差额调整法和系数修正法。由于系数修正法在实际操作中简单实用，所以选择系数修正法进行研究。
(二)房地产价值评估体系的构建
通过对所选择的可比交易实例进行各种因素的修正，构建市场法评估房地产价值的体系，得到各个可比交易实例的比准价值。
比准价值=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
比准价值=可比实例交易价格×
(三)确定评估结果
为了保证评估结果的客观性，运用市场法评估一般要选择多个(通常为3～5 个)可比实例，这样就会得出多个比准价值，最后还要对多个比准价值进行简单平均或加权平均的技术处理确定最终评估结果。
在作用方面，法律、行政法规和部门规章是风景园林行业法规体系的主导原则，各类标准是法规标准体系的技术基础，保障法律法规得以顺利实施。
四、结语
在市场经济条件下，房地产作为重要的生产要素和生活资料，通过房地产市场的有效配置，对促进社会经济发展、提高人民物质生活水平具有重要的作用。房地产市场作为房地产供需双方进行交易的场所，反映了整个社会房地产商品的交易关系。通过运用市场法构建恰当的评估体系，对房地产的价值进行评估，对保障房地产市场经济秩序、促进房地产市场持续健康发展，有着至关重要的作用。
参考文献：
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[5]王景升,王来福.房地产评估(第二版)[M].大连:东北财经大学出版社,2013.
中图分类号： F293.3
文献识别码： A
文章编号 ：1001-828X(2019)022-0376-01
标签：市场法论文; 房地产价值论文; 价值评估论文; 西南科技大学城市学院论文;