摘要：近年来，房地产企业的发展速度十分之快，因而其规模也越来越大，在企业规模增大的同时，管理模式自然也会发生相应的转变，从当前的情况来看，许多房地产企业都逐渐趋向于精细化的管理方向，并且许多企业都制定了设计精细化的管理体系，但在构建这一体系的过程中，有许多需要注意的问题，例如如何有效运用现代化办公软件及如何从以往的项目运作中积累经验等。本文就对此进行了详细的探讨与分析。
关键词：房地产企业；设计精细化；管控体系；管理
引言
随着房地产行业的发展速度越来越快，房地产企业在规模增大的同时，其所面临的市场竞争也越来越激烈，企业为了保障在市场中的地位，逐步开始构建设计精细化管控体系，并取得了很好的效果，本文就对这一体系的具体内容进行了详细的分析。
一、管控体系的内容及作用
房地产企业的精细化管控体系中包含多个部门，不仅有成本控制的部门，同时还有负责设计规划以及销售的相关部门等，在这一体系中，如何实现不同部门之间更好的合作是十分重要的一个问题。另外，体系中还涉及到管理监督和流程规划等多项制度。这一体系的针对性与专业性是十分之强的，因而对于体系中所包含的各项流程具有很高的要求，无论是成本规划，还是设计与销售，均需要极强的专业性[1]。除此之外，由于这项体系涉及到部门以及流程较多的缘故，使得彼此之间的交流协作成为一个十分重要的环节，因而在工作人员的选择上自然有较高的要求和标准。对于房地产企业来说，设计精细化的管理体系是十分必要的，尤其是一些规模较大的房地产企业，为了保障各个项目的顺利开展和运行，必须对各个项目进行精细化的设计与管理。以我国的老牌房地产上市企业金地集团股份有限公司为例，该企业经过二十年的发展，如今拥有多家控股公司，总资源超过1000亿元，净资产超过200亿元，金地所设置的管控模式为集团-区域公司-城市公司-项目部四级管控体系，集团起总部职能的作用，区域公司和城市公司负责具体的项目运作，项目部负责工程施工管理工作。另外，若其中项目有所变更，估算金额小于5万元的由项目总经理审批，大于5万元小于20万元的必须经过城市总经理的审批，而大于20万元的则应组织招标，按流程审批。
二、内容分析
（一）管控体系及职责的精细化分布
1.管控体系
从目前的情况来看，大多数规模较大的房地产企业的管理与控制体系中主要采取由高到低的三级化的管理模式，这三个层级分别是房地产集团的总部门、各个地区的房地产分公司以及各个项目所相关的具体的公司。对于集团总部来说，其主要负责的是不断对产品进行研究和创新，并对其进行严格的监督与管理，同时，对产品的各个项目的设计方案和具体实施方案进行评定与审核，其既是规则的制定者，同时也是规则的管理与控制者，起到掌控全局的作用。对于各个地区的房地产分公司来说，其主要是将集团总部所提出的产品创新体系落到实处，并且结合实施的具体情况及时向上级反映情况，提出有效的建议，同时对各个项目的设计进行精细化的管理与控制，并且配合集团总部的各项制度进行实施。对于各个项目所相关的具体公司来说，其主要是从各个项目的具体实施情况中不断吸取教训并且总结经验，同时其还会对集团总部所建立的流程制度通过具体实施情况进行检验并且做出调整，促使其更加完善。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时，各具体项目分公司还负责各个项目的设计精细化管理，并且不断培养出此方面的专业化人才。
2.职责的精细化分布
对于房地产企业的设计精细化管控体系来说，明确各个岗位的职责是至关重要的，在大型的房地产企业中，负责设计管理的部门中包含许多具体的岗位，主要有设计师以及设计经理等，其各自所负责的工作是各不相同的。对于设计师来说，其主要的工作职责是筛选出合适的设计单位并对其进行持续的考察，并且与其进行合同的制定，同时其也负责在设计中所出现的各项问题，以便能够在出现问题时及时进行调整。对于项目的设计经理来说，其职责在于对具体项目所涉及到的专业设计进行协作与调整，将设计方案落到实处，同时其还参与项目设计与合同的具体评定与审核。对于房地产企业各项目的设计精细化管理来说，明确各个岗位的职责对于整个管理体系来说是十分必要的，其是实现精细化管理的重要支持手段，因此，房地产企业在发展的同时还应当不断完善各岗位的职责。
（二）多个项目的精细化设计与管理
1.获取经验
从当前许多房地产企业对项目的具体管理来看，其更多负责的是项目的运作阶段，在这一阶段的工作完成以后，其余的部分则会交由物业公司进行处理，房地产企业又会开展新项目的运作，因此，其并没有对项目的整个阶段进行管理，这就导致在项目后续工作中所出现的问题得不到关注，因而房地产企业往往难以吸收以往的经验并进行调整，使得设计水平始终难以得到大幅度的提升。但这样的情况往往发生在一些普通的房地产企业中，规模较大的房地产企业是十分重视从项目的整个实施过程中积累经验和吸取教训的，并根据此来不断进行调整，及时进行沟通并带领工作人员进行进一步的学习。通过这样的方式，便能够积累更多的经验，、为之后的项目实施提供更多的有利支持。
2.设计标准化体系的建设与实施
近年来，随着房地产行业的迅速发展，房地产企业也面临着越来越激烈的市场竞争，为了保障其市场地位，许多规模较大的房地产企业均开始增加项目开发的数目，对于多项目的同时开发来说，其对于设计质量自然有更高的要求，单凭从以往的项目中所积累的知识与经验是远远不能达到相应的要求的。对于这种情况，就需要构建设计标准化的体系，这一体系能够有效节省项目开发的时间，因为其会将之前的项目直接复制过来，而不用重新进行项目的设计与研发。例如目前万科的“万科城”、万达的“城市广场”系列、华润的“万象城”系列等等。因此，设计标准化体系的构建对于提高房地产企业在市场中的竞争力来说是十分必要的，其不仅能够为企业节约更多的时间，同时也是对人力资源的一种高度利用，进而使得项目开展的质量与速度都能在根本上得到提升。
（三）办公软件系统
随着信息技术的高速发展，许多房地产企业都将一些办公软件，如ERP、OA等先进的计算机网路办公系统运用到了企业的内部管理中，逐步改变了以往的办公模式，其既是时代发展的要求，同时也是企业工作的需求。然而从其运行的实际情况来看远没有达到预期的要求，这些办公软件尽管应用到了企业中，但是应用并不彻底，而仅仅停留在表面化和形式化的阶段，之所以会出现这种状况，主要还是因为这种新型的办公软件系统没有得到工作人员及企业领导的重视，受以往纸质化办公形式的影响，许多工作人员难以适应信息化的操作方式，因而使得办公软件系统始终难以发挥其真正的作用。但办公软件系统的应用不仅能够为企业节省更多的时间，同时还会促使项目的开展更加顺利，有效提高项目的质量。目前，标杆企业万科、中海、恒大等公司的信息化系统的应用已经达到国内行业的领先水平。无纸化办公系统、设计标准化体系文件、各种知识经验的传承与更新等都通过信息化系统完成，不仅提高了多项目开发的工作效率，同时也节省了成本。
三、结束语
总而言之，设计精细化的管理体系对当前房地产企业的发展来说是十分必要的，因为当前房地产企业所面临的市场竞争是十分激烈的，在实施这项管理体系的过程中，应当重点注意职责分配以及多个项目的精细化管理。本文就详细探讨了这一问题，为房地产企业的建设提供一定的理论指导。
参考文献：
[1]庄智斌.房地产企业成本控制精细化管理研究[J].建筑.建材.装饰，2014，（6）：161-162.
论文作者:冯斌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/2/26
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