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摘要：在现代智能设备使用在楼宇中越来越多的大环境下，如何通过高效使用这些系统是我们必须要掌握的，这不但可以大幅降低楼宇的日常运营成本，还可以提升物业在整个小区和楼宇中的至关重要的地位，从而能更好的去服务人们。为此，本文就现代物业管理中如何做好机电设备的维护保养进行了探讨。
关键词：物业管理；机电设备；维护保养
1.现代物业管理中机电设备维护保养的重要性
1.1关系到物业管理企业的声誉和生存
作为物业管理企业的重要部分，设备管理的好坏，对物业管理企业在社会声誉乃至生存方面有着一定的意义。物业设备一直处于良好状态，业主、租户能安心舒适地生活和工作，物业管理企业得到认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，物业管理企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
1.2关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强设备维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。随着现代化设备在物业管理企业的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。提高企业的经济效益，要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。
1.3关系到设备的技术安全和社区的和谐
如果设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物业管理企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大经济损失，给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。
2.现代物业管理对于机电设备的维护保养措施
2.1变配电设备的维护和维保
高层建筑中一般都配有专门的变配电设备。这样才能确保电梯、中央空调等各类机电设备的正常工作。因此变配电设备的状态直接关系到建筑物能否正常的生活和办公。所以要做好对其的维护和保养。措施包括：
2.1.1做好对供电系统的管理
所有参与供电系统维护和保养的工作人员要持有上岗证件，要建立严格的配送电运行、电气维修、24小时运行和维修值班制度等，对出现的故障及时的排除，需要停电时要做停电预告，避免意外事故的发生。
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2.1.2供电设备的正常维护和保养时应注意内容
①观察配电盘上各类仪表的电流的变化情况、三相电流和高峰时的电流数值是否正常，确保每个支路的负荷不超过装设的保护元件规定的负荷；
②检查配电箱的固定是否符合要求，并确定箱内器件的完好无损、接线头牢固无松动、接点没有灼伤、导线的绝缘性能良好等；
③检查接地装置，确保其安全可靠，检查接地电阻、接地螺栓、接地导线是否符合相关固定的要求；并且要检查变电设备的维护保养情况，及开关操作机构和安全装置的是不是灵活可靠；
④每次对变配电设备检修后、投入运行、合闸前，都要按照规定对变配电设备进行试验测量，在恶劣天气和自然灾害面前要及时对检查配电室进行检查，确保没有漏水、进水、积水现象的发生。
2.2电梯的维护保养管理
在高层建筑中电梯对人们的生活工作至关重要。所以物业管理单位在对电梯进行维护保养管理时要配备专业的技术人员队伍，制定相应的设备操作、保养维修规章并切实落实。对电梯的维护保养管理中主要包括的措施有以下几条：
2.2.1对电梯设备的巡回检查制度、安全操作规程要进行严格的执行，密切的掌握监视其运行状态，并定时的对其进行保养和维修。也要经常对电梯的环境进行检查，确保其清洁、通风、温度适宜。
2.2.2注重对电梯主要部件的保养，例如曳引机减速器和电动机、导向轮、限速器、补偿装置、机械 电气联锁装置。同时要组织消防演习，验证电梯的反应能力。对电梯的传动机件要加上润滑油，对电梯的维护保养要做到定量、定期、定点、定人，全面确保电梯的运行安全。并且要对电梯每年进行一次年检，确保符合每年的合格要求。
2.3中央空调设备的维护保养管理
中央空调设备是确保建筑物内不受外界气候条件影响，使居住者获得舒适工作和生活环境的重要方面。若是在冬季对其进行停机检查会对居住者带来很大的不适。所以对中央空调设备的维护期主要是在供冷淡季，对它的维护保养是其确保正常工作的前提。中央空调设备包括空调主机、空调水泵、冷却塔、空调机、盘管风机等。
2.3.1对空调主机及空调水泵的维护保养管理。按照相应的规章制度对空调主机进行检查并做相应的记录，在检查维护之后确保巡检仪表的准确可靠、冷冻剂是无漏油漏水现象。对空调水泵维护保养时要定期每月为轴承加入适量的润滑油，并每季为其清洁换油。在年检中检查运动部件的磨损情况、密封件的密封状况及泵叶泵壳的腐蚀情况，一旦发现不能符合要求的现象，一律进行维修或者更换成新的。
2.3.2冷却塔及空调机的维护保养管理。针对冷却塔，要每天进行1到2次的实地巡检运转及补水情况；每月对皮带紧度和噪音情况检查10到20次，并对疏水网及冷却塔内外表面进行清洗；在年检时，要针对运动部件的磨损程度，对其进行维修或者更换，检查中如果发现非不锈钢件防锈保护层收到损坏，要对其进行油漆保养。针对空调机，要时刻注意到机组运转的状态，确保没有异响和振动。对皮带及皮带轮的磨损、松动情况也要进行检查，必要时换件。针对盘管风机，检查其是否存在漏水现象，如果存在即是维修。对各风机盘管运转也要进行检查，如有必要对其拆检加油或者维修。同时要督促使用单位对盘管风机滤网进行清洁，做好清洁工作。
2.4消防监控设备的维护保养管理
消防设施直接关系到整个建筑物的生命财产安全。对其的维护保养意义重要。在对消防设施进行维护保养时要做到：制定并执行严格的规章制度，消除建筑物的任何火患隐情，消防值班人员和义务消防员应熟悉并经常巡检消防设备和设施，一旦发现其损坏或者失效时要立即修理或者更换，坚决消除一切火灾隐患。其中必须强化对各种设备、线路、煤气管道的保养维修，确保不会出现由于各类电器设备、电子电路或者煤气管道的原因而出现的火灾情况。同时对各种消防设施进行定期及不定期的抽查，确保其在一旦发生火灾的情况下，能够立即投入使用。
结束语：当前，国家的经济得到了快速的发展，城市居民的生活水平也得到了快速发展，可是相对应的物业管理水平的发展速度却不尽人意，尤其是在这机电设备不断应用的现代化社会，因此，加强机电设备的管理对于物业管理显得尤为重要，所以这就要求相关人员要重视机电设备的维护保养，进而提高物业管理水平，更好地服务消费者。
参考文献
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[3]张明华.关于物业机电设备安装工程品质管理问题的探讨[J].建筑工程技术与设计.2017（05）.
论文作者:肖衍凌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第8期
论文发表时间:2018/8/7
标签：设备论文; 维护保养论文; 电梯论文; 机电设备论文; 时要论文; 对其论文; 情况论文; 《建筑学研究前沿》2018年第8期论文;