摘要：在现实生活中，不动产登记中真实权利人的保护是一个急需解决的问题，也是一个关系到人民群众切实利益的事情，因此本文将研究不动产登记中真实权利人保护，首先提出不动产登记中真实权利人保护的必要性，然后从立法方面来加强不动产登记中真实权利人保护，促进社会公平正义，并对全文进行小结。
关键词：不动产登记；真实权利人；立法研究
前言
不动产是一种社会财富的重要形态，其通常具有不可再生性与唯一性，代表着权利人的财富价值，往往在取得、行使以及变动、实现中均会考虑到交易的安全性，这对于权利人以及社会他人利益也是有一定影响的。所以，在近些年来，不动产立法是我国的立法重点，虽然最近几年立法机构对不动产相关权利人保护法规已有了一定的完善，但是深入研究不动产登记中真实权利人保护还是非常必要的，能够更加有利于法律的完善以及社会的和谐稳定。
1.不动产登记中真实权利人保护的必要性
不动产登记就是经权利人申请，国家的有关登记机构对申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。简单地讲就是有关机构依照法律程序来登记不动产物权申请人对其不动产权的转移、设定。在以上关于不动产登记的概念解释中隐含着逻辑假设，不管“权利人”或“登记申请人”都符合为所申请登记不动产权利事项的真实权利人，法定登记机构才能够为其登记。而在现实中，对是否属于真实权利人的审查，一般采取实质审查立法和登记形式审查两种模式，这两种模式都是登记机构的必要义务。但是，往往现实社会是比较复杂的，所面临的因素也是多方面的，使得登记权利人可能仅仅为名义权利人，和所谓的真实权利人不同，这主要受到下面几种因素所影响：第一，登记机关的过错。从目前的实际情况来看登记机关的过错在主观心理上可以划分为过失和故意，比如登记机关人员事先和名义权利人串通，故意做违背实际的登记，这就属于第二种过错。第二，名义权利人与真实权利人共同行为。这也可以视为一种两个权利人相互通谋、恶意串通以实现某种非法目的行为。第三，单方行为，这既可以是名义权利人也可以指真实权利人。
在我国现实社会中，以上因素导致登记权利人与真实权利人信息不一致的情况比较普遍，单单就双方因素所导致登记不实的案例就不计其数，在以下可以进行举例说明：（1）为了某种目的真实权利人与名义权利人约定作不实登记，但是这一约定对社会或者他人并名义带来利益方面的损害。在这样的状况之下，通常两个权利人之间都是关系特殊或者亲属朋友，在日常中也是很普遍的。比如，A和a为父子关系，A以a的名义购买了一个房子，但是A并不想直接将房子赠与a，而是自己进行出租管理。在后来，父子双方闹矛盾后，a知道其父A为以a的名义购买了房子，便主张自己为房子的权利人，应该由自己进行管理。再比如，甲乙两人恋爱结婚，但是结婚后房子登记在父母丙名下，后来两人离婚，甲乙分割财产的时候，房子的权利人丙认为他才是房子权利人。（1）名义权利人和真实权利人为了某种利益采取非法手段恶意串通损害社会或者他人利益，出现登记不实的问题。比如，为了逃避税收，甲以赠与的方式送给乙一套房子，并实施登记，后来房子价格涨幅较大，甲提出赠与合同无效，要求乙返还其房子。这个案例中甲才是真实权利人，如果乙拒绝归还房产，保护真实权利人就较为困难。不管何种原因，种种问题均说明不动产登记中真实权利人保护问题的严重性。
2.加强不动产登记中真实权利人保护立法研究
2.1 完善现有的登记制度，着力引进并构建新制度
目前我国立法采用登记生效主义，赋予登记以公信力，客观上已“承认登记具有权利存在的推定作用”，“不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该权利”，也就是说即便是在登记中出现错误也会让登记权利状态和实际权利状态保持一致。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在实际的生活中，登记零出差是理想状况，为了降低由于登记公信力给真实权利人造成的不利，需要从制度设计方面进行控制，降低出错的概率，登记机构需要严格按照程序执行，登记内容要具体化，尽可能地与真实权力保持一致，以保护真实权利人，同时在完善制度的过程中也要构建以下新制度：
2.1.1实质审查制度
实质审查就是指登记机构对于申请人的材料进行审查，除了检查材料的完整性，还需要多关注不动产变动是否和事实相符，在审查确定以后才能够进行登记。形式审查时和实质审查相对应的，其是指登记机构对登记申请进行形式方面的审查，如果申请者所提供的材料完整，就会进行登记，就不会对权利事项的实质性以及是否存在不足加以检查。这两种审查模式有着不同特点和优劣。为了使得登记权利与真实权利保持吻合，保障真实权利人利益，需要完善不动产变动模式，创新其登记原则，确保登记与实质审查相互配合。
2.1.2 行政诉讼与国家赔偿
在以上内容中提到登记行为具有公私法上的双重属性，而登记机构在对权利人申请登记实施审查也就是行使国家公权力的行为，其具备行政权力属性。所以，在不动产登记中，不同情况下真实权利人对于登记机构的做法可以进行行政诉讼，如果是经过查实确实是登记机构违反相关规定对于真实权利人带来损害的，可以通过行政诉讼要求赔偿。
2.1.3 制定对不实申请和登记的处罚措施，以保障真实权利人的权利
登记申请人以及登记机构工作人员的过错是导致不实申请与登记的主要原因，因此需要从源头加以规范，以达到对登记以及申请起到警示的效果，从而维护真实权利人利益。个人的不实申请通常会造成登记机构的登记出错，进而侵犯了真实权利人的利益，这也说明申请人的申请材料真实性对于登记机构记载符合性的重大意义。为了进一步规范申请材料真实性，对于一些不诚实的虚假申请需要进行严厉处理，比如申请人私自伪造委托书、合同书以及篡改文书等等，根据国外法律规定是需要进行拘留和处罚金的。
2.2 着重创建异议登记催告程序，以便迅速有效地保护真实权利人
登记异议催告程序指的是异议人提出登记权利人并不是真实权利人，并且向登记机构提出异议，同时也提供充足的材料证据来证明事实要求对不动产登记进行变更。登记机构在审查之后认为是符合条件，向原登记的名义权利人发出权利变更登记催告，名义权利人认为没有异议的，登记机构就可以根据提出异议的申请人的申请材料来对不动产进行变更登记。提出异议的登记人不仅仅可以是真实权利人，也可以是之间存在利益关系的人，对此是不进行限制的。
3.结束语
综上所述，不动产登记中真实权利人保护是非常重要的，其不仅仅关系到真实权利人的自身利益，而且甚至会影响到社会以及他人的利益，而目前我国虽然在此方面已经构建了一些法律法规制度，但是还不够完善，需要进一步在立法等方面进行改善。上文中笔者结合多年的工作经验以及理论知识文献对不动产登记中真实权利人保护的研究希望能够对有关工作人员有一定的参考指导价值，从而为促进社会和谐发展贡献一份力量。
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论文作者:唐云波
论文发表刊物:《基层建设》2018年第3期
论文发表时间:2018/5/28
标签：权利人论文; 真实论文; 不动产论文; 机构论文; 权利论文; 利益论文; 名义论文; 《基层建设》2018年第3期论文;