关于房企拆迁补偿业务的税务处理
孙 欢
【摘 要】 房地产行业是一个非常特殊的行业，其开发项目具有营运周期长、投入资金大、税种种类多、核算要求高的特点。在营运过程中正确的税务处理对企业的信用、效率影响很大。以拆迁补偿业务为例，实务操作中房企会遇上多种拆迁补偿情形。
【关键词】 拆迁；补偿；增值税；企业所得税；土地增值税
不同拆迁补偿情形税务处理需区别对待，原因主要为两方面：（1）被拆迁的附着物是否属于被征用地上之物；（2）拆迁补偿费支付的方式。
一、拆迁补偿常见情形及补偿支付方式
拆迁补偿一般是为了取得土地开发使用权而发生，常见的情形主要有：（1）在竞拍土地过程中取得国有土地使用权须遵循拍卖要求安置补偿拆迁户；（2）在项目开发过程中因某种原因影响相邻土地上建筑物使用寿命经政府部门协商决定由房地产企业购置该土地开发使用权且支付该土地上拆迁户补偿费；（3）在项目开发过程中因某种原因影响相邻土地上建筑物的使用寿命，经协商被要求支付该土地上拆迁户补偿费；拆迁补偿方式通常为实物补偿、货币补偿、或者实物与货币相结合补偿三种方式。实物补偿有原地安置，也有异地安置，异地安置的房屋可以是自行开发建造的，也可以是外购的。
以上各情形及补偿方式在申报增值税、企业所得税及土地增值税时应根据不同的税收政策进行税务处理。
二、相关税收政策
《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称，“办法”）中第十四条视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号文，以下简称“31号文”）中收入的税务处理：第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；成本费用的税务处理：第二十七条规定土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。
从以上的分析中可以总结出，能够造成英语学习过程中的语言磨蚀现象的因素主要有四种，分别是学习环境、学习方式、测试方式以及学习兴趣。接下来该文主要从这四个方面入手对大学英语教学中的对抗或减缓语言磨蚀现象的策略进行探究，希望能够对提高大学英语的教学效果提供新思路。
借：营业成本3200
三、各补偿情形结合政策进行解析
（一）情形1
在竞拍土地过程中取得国有土地使用权须遵循拍卖要求安置拆迁户。房企一般通过市场公开竞价取得土地开发使用权，委托方根据挂牌土地实际情况在《拍卖细则》中阐明须安置拆迁户，买受人取得土地开发使用权应履行安置拆迁户义务。通过举例进行解析。
应交税费-土地增值税19.46
会计分录：2017年2月取得预收款，预缴增值税20＊50/1.11＊3%=27.03万元；预缴土地增值税（1000-27.03）＊2%=19.46万元
借：银行存款1000
借：银行存款300
定义 5[9] 一个覆盖决策系统是一个二元组(U, A∪D), A∩D=Ø,其中(U,A)是一个覆盖信息系统,A称为条件属性集,D={d}称为决策属性集,d是名义值或符号值的属性,成立一个映射U→Vd,且Vd={d(x)U}称为决策属性d的值域。
贷：预收账款1000
借：应交税费-应交增值税-预缴增值税27.03
举例：A房产公司2016年5月通过竞拍取得某市地块占地面积10000平方米，遵循拍卖要求须安置20名该地块上拆迁户，每户拆除建筑面积100平方米评估价150万元，2016年5月签订拆迁协议，20名拆迁户均回迁，2017年2月取得预售许可证，与拆迁户签订售房合同每户建筑面积100平方米，公允价200万元，每户补差价50万元，项目2016年6月开工，2018年12月末竣工备案交付，项目总建筑面积30000平方米，安置房每户计税成本160万元（注:土地及建造成本）。（注：其他条件均符合）
开展校园足球的主体是学生，然而最终起主导作用的是校长和家长。他们对校园足球的认识以及对开展校园足球是否有内发的动力，是校园足球改革发展成败的关键所在。所以，毛振明教授提出，新校园足球顶层设计最主要的任务是解决“两长”，即校长和家长的积极性[9]。
本次研究选择的患者例数为90例,均在2016年8月~2018年2月来我院妇产科进行治疗,上述患者均无精神异常者,同时均同意此次研究,其年龄跨度为29~65岁,平均年龄为(36.97±3.77)岁,将上述患者分为两组进行观察,研究组和对照组,平均每组45例患者,比较所有患者的相关资料,差异无统计学意义,可进行下方实验。
企业建立先进的经济管理制度之后，管理者如果没有将管理制度落实，加之企业内部不同的管理部门职责没有真正落实，员工的实际工作就没有落实，以上因素都是造成企业无法适应经济体制发展的阻碍，甚至对企业的正常发展造成影响。为了实现管理制度的实际作用，建立对应的制度，企业要关注经济制度的具体落实情况，不同部门的员工和管理者要明确经济制度的含义和价值，将经济制度落实在日常工作中，保证企业发展的稳健。
贷：银行存款46.49
2018年5月增值税税率调整为10%，2018年12月末竣工交付确认营业收入，结转营业成本，同时根据办法规定按公允价视同销售申报销项税20＊200/1.1＊10%=363.64万元
借：预收账款1000
贷：营业收入636.36
1981年年平均流量和年最大流量分别作为边界条件时，巴塘河河道21 480.34横断面水深如图4所示，巴塘河河道纵剖面总流速与流速水头如图5所示。
应交税费-应交增值税-销项税363.64
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称“220号文”）中第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
贷：开发产品3200
2019年5月房企进行2018年企业所得税年度汇算清缴申报，拆迁户回迁房安置根据31号文填写A105010纳税调整项目明细表时按视同销售收入非货币性资产交换确认20＊150=3000万元，按视同销售成本非货币性资产交换确认20＊150/30000＊2000=200万元。在汇算清缴申报时拆迁补偿业务共计确认营业收入636.36+3000=3636.36元，确认营业成本3200+200=3400万元。
2019年1月开发项目符合清算条件，进行土地增值税清算。拆迁户回迁房安置根据220号规定将安置用房视同销售收入20＊150=3000万元，同时将此确认为本项目拆迁补偿费20＊150=3000万元。在本项目土地增值税清算中共计确认拆迁补偿业务收入636.36+3000=3636.36万元，确认土地征用及拆迁补偿费3000万元。
税前扣除凭证保存支付给拆迁户的补偿款签收凭证、拆迁（回迁）合同和签收花名册。
（二）情形2
在项目开发过程中因某种原因影响相邻土地上建筑物使用寿命经政府部门协调决定由房地产企业购置该土地开发使用权且补偿该土地上拆迁户。这种情形属于是在项目开发中又取得一块土地，且须安置第二次取得土地上的拆迁户，第二次取得土地使用权面积相对较小，房企一般并入项目整体开发。整体开发情形具体拆迁补偿业务的税务处理参照情形1进行处理。
（三）情形3
在项目开发过程中因某种原因影响相邻土地上建筑物的使用寿命，经协商被要求安置该土地上拆迁户。这种情形属于房企未取得相邻土地开发使用权，但因自身开发原因需补偿拆迁户，须用自己开发产品、外购房屋或货币进行补偿。通过举例进行解析。
秦川不在的日子，是她最难捱的时光。她无聊，无趣，孤枕难眠。有那么几次，她拨通以前的闺蜜的电话，刚聊几句，又觉得与她们聊天是世界上最无聊的事情。她们问她在哪里，在做什么，有没有男朋友，有没有订婚，等等。她怎么回答她们呢？几次之后，艾莉终将电话本删空。似乎一辈子就这样了——秦川，戴菲儿的照片，女人的照片，高脚酒杯，女佣，厨子，粉红色的卧室，洁白的游泳池，空气里的尘埃，花花草草……也许几年以后她还会走出去，也许，她永远不会离开豪宅。出不出去都没有关系，出去，她离不开秦川，不出去，她永远拥有秦川。秦川是她的唯一，她只为取悦秦川服侍秦川而存在。
例：A房产公司在某项目开发过程中因施工不当原因影响了小区外一幢二层民用房，经专业检测民用房已不能使用，须安置该民用房6名用户，每户建筑面积100平方米评估价150万元，2017年2月签订补偿协议，将6名用户安置在该项目，拆迁户支付差价6＊50=300万元，开发产品市场公允价200万元，项目2016年6月开工，2018年12月末竣工备案交付，安置房每户计税成本160万元（注:土地及建造成本）。经查验发现是由于施工违规所致，对此房企按工程合同条款对施工方进行索赔，索赔采用诉讼程序，案件暂未终结。（注：其他条件均符合）
会计分录：2017年2月拆迁户支付差价6＊50=300万元，预缴增值税6＊50/1.11＊3%=8.11万元；预缴土地增值税（300-8.11）＊2%=5.84万元
(10)Top legislator Li Peng met Thai king Bhumibol Adulyadej.The king spoke highly of the great achievements by China in agriculture and many other fields in the past years.(China Daily September 5,2002)
①通过管道机器人对山前水库涵洞的现场检测，发现存在的主要问题有3处大的漏水点，1处障碍物，5处沉积物，建议清除障碍物，对漏水点采用环氧沙浆封闭或灌水泥浆防渗。
贷：预收账款300
借：应交税费-应交增值税-预缴增值税8.11
应交税费-土地增值税5.84
贷：银行存款13.95
2018年5月增值税税率调整为10%，2018年12月末竣工交付确认营业收入，结转营业成本，同时根据办法规定按公允价视同销售申报销项税6＊200/1.1＊10%=109.09万元
借：预收账款300
贷：营业收入190.91
应交税费-应交增值税-销项税109.09
借：营业成本960
“探索白酒健康因子，精准控制微生物”，契合传统酿酒生产向机械化、自动化、智能化升级，这是当前酿酒行业发展的趋势。加强白酒微生物的研究，应用现代微生物技术继承和发扬传统酿造行业，典型、核心微生物应用于白酒生产已成为行业大势所趋。
贷：开发产品960
2019年5月房企进行2018年企业所得税年度汇算清缴申报，拆迁户安置根据31号文填写A105010纳税调整项目明细表时按视同销售收入其他确认6＊150=900万元。施工诉讼待取得法院终审判决施工方赔付款确认营业外收入。
此外，相比较于《EPO专利审查指南》的大幅度修改，美国、日本和韩国近期并没有对涉及计算机程序的专利审查相关规定进行修改和说明，从审查和司法实践来看，计算机程序相关发明的专利保护政策似乎仍然延续以往标准，并没有明确体现出对人工智能浪潮的特别关注和响应。
2019年1月开发项目符合清算条件，进行土地增值税清算。根据《土地增值税暂行条例实施细则规定》中第七条土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。因拆迁户被拆除的建筑物不属于本项目征用土地上，应此发生的拆迁补偿费不能在项目清算中扣除。在本项目土地增值税清算中共计确认拆迁补偿业务收入190.91+900=1090.91万元。
参考文献：
[1]俞峰.房地产开发企业土地增值税税务筹划研究[J].时代经贸,2018(30).
[2]土地增值税暂行条例实施细则规定.
[3]营业税改征增值税试点实施办法.
[4]《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号文).
[5]《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号).
（常熟市国瑞税务师事务所有限公司，江苏 常熟 215500 ）