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摘要：在我国房地产业迅速发展的同时，整个房地产行业和市场在不同层面出现了一些问题.
文章在行业宏观调控的背景下，从房地产行业特点及现状着手，分析了行业发展过程中面临的结构性问题，探讨了如何利用城市规划的管理和技术手段，引导和调控房地产开发和住宅建设，使房地产业健康稳定发展.
关键词：城市规划；现状；房地产开发；规划管理；调控
1 房地产业的特点和现状
1.1 房地产业的特点
① 产业相关度高、资本密集.房地产业是资本密集型、产业关联度高的产业，房地产业需要大量的资金投入，它的发展带动了建筑、冶金、建材、化工、装饰、家电、家具等数十个产业的产出增加，也促进了金融、物业管理、咨询中介等新兴服务业的发展，对国民经济和人民的生活居住水平影响巨大.
②产品高价值、长周期.房地产产品的单位价值较高，无论是一套住房还是一间商铺，都是普通居民家庭财产的一大部分.同时，房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性.一个房地产开发项目从前期开始准备到最后建成交付，要历时1年至数年，因此提供有效产品供给的周期较长，相对于市场需求来说具有一定的时间差异.
③产品不可移动性.房地产市场区域性明显，产品具有不可移动性.我国幅员辽阔，各地社会经济发展水平不平衡，房地产市场的区域性特点较明显，各个区域市场的供求差异也较大，局部地区供求关系的异常对整体市场的影响程度较小.
1.2 房地产业的现状
1.2.1基本现状
近20年以来，我国的房地产业从无到有，成为我国发展较快的行业，市场化程度日益提高.住房是与普通人的日常生活息息相关的基本需求，因而，房地产业的发展对老百姓日常生活的影响力愈来愈强，对保持经济稳定发展的重要性也日将突出.房地产业发展已逐渐进入了一个新阶段，逐渐开始从满足基本的住房需求向满足各种居住品质的差异化需求转变，房地产商也从小而全的项目操作层次向大而专的专业运作层次发展.随着我国社会经济的发展，我国的城市化水平逐渐提高，城镇住房的增量需求和改善需求旺盛，是房地产业持续发展的动力.从宏观方向上分析，供不应求应是未来二十年中国房地产市场的主导趋势
二、城市规划与房地产开发之间协调发展的机制
房地产市场和房地产业发展的政策性很强，土地、金融、城市规划、税收等各方面的政策措施都会对房地产市场的发展产生影响.其中城市规划是城市发展的导向性政策，是对一个区域的房地产市场发展产生重要影响的因素之一.
城市规划的编制、实施和管理一般由城市政府及职能部门规划局完成，就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，，促进城市的全面发展。房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，就其性质是企业行为。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同；从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。
城市规划对房地产开发的科学引导城市规划包含总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质，规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市的各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。近期建设规划是规划总体规划的一个组成部分，应对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排.近期建设规划期限一般为5年。详细规划的主要任务是；以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求或直接对建设作出具体的安排与规划设计，包括控制性详细规划和修建性详细规划。
三、房地产开发的综合规划管理模式的内容
房地产开发综合规划管理模式的内容包括城市规划控制体系，城市规划的政策引导体系，城市规划法规体系，以及城市规划监督体系。
3.1基于城市规划的控制体系
（1）为了实现城市规划调控房地产开发的控制职能，控制房地产开发，反映定性、定量与定位控制要求。房地产开发的规划控制体系应当从以下三个层次进行建构.
（2）结构控制对房地产业发展实行总体结构性管理，以保障房地产发展在宏观层面能够遵循规划控制而有序地发展。其管理依据是城市总体规划，同时，大城市的分区规划也担负着对地区房地产开发进行总体控制的结构性功能。
（3）开发控制对房地产开发个案进行具体的规划控制，主要依据控制性详细规划为房地产开发管理提供依据。包括定性控制、定量控制和定位控制。
（4）空间形态控制设计控制对房地产开发的空间形态进行管理和引导，以创造适宜的城市空间环境。其控制方式是将现代城市设计及设计控制技术引入规划控制体系。城市设计控制多用于城市中的重要景观地带和历史文化保护地带，一般包括建筑风格、形式、色彩、高度体量、建筑轮廓线示意、空间组合模式以及绿化布置要求等控制引导内容。
3.2基于城市规划的政策引导体系
基于城市规划的公共政策主要是城市规划与计划、财政、税收、投资等政策相结合，通过城市经济和财政等公共政策的制定和实施，促进城市规划调控房地产开发目标的实现，具体可以表现为城市规划与计划和财政相结合，调控城市建设的固定资产投资方向和规模。固定资产投资是影响城市建设速度和方向的总阀门，城市固定资产投资的调控成为城市规划实施成败的一个极为重要的控制性因素。调控城市建设的固定资产投资方向和规模的关键是建立城市规划与金融、财政、计划之间相互配合、相互制约的机制。
（2）城市规划与土地部门、建设部门密切配合，加强对城市国有土地出让、转让过程的规划管理，加强对城镇国有及集体所有土地用途的管制，对国有土地出让转让是否符合城市规划进行监督检查。从而加强对建设用地总量及房地产开发结构与总量的控制。
（3）城市规划应该协同财政部门，保证城市基础设施、城市公共产品供给与房地产开发保持适当的比例关系。城市规划应协同金融与财政部门对城市基础设施建设进行控制或实行鼓励，保证其最低发展速度并对城市社会公益设施规模进行调控以取得与城市基础设施建设及房地产开发同步协调发展。政府可以按照城市规划的要求，通过公共财政的预算拨款，直接投资兴建某些重要的城市设施也可以经必要的程序发行财政债券来筹集城市建设资金，加强城市建设。
（4）城市规划与金融、税收以及住房政策相结合，为中低收入者提供住房，并按照城市总体规划要求，进行城市建设功能的调整。政府可以通过税收杠杆来促进和限制某些投资和建设活动，如开征建设税、投资方向调节税或免征部分房地产开发项目的营业税和交易契税等。经济适用住房是政府调控和引导住房市场的一种手段，也是解决中低收入居民住房问题的有效措施，应根据市场状况，来确定经济适用住房的发展规模。
结束语：
房地产的投机性、市场机制存在缺陷与市场失灵，以及处于经济转轨时期的我国市场经济不完善性，为城市规划调控的必要性提供了理论依据政府以及其计划及规划手段干预经济活动，介入房地产领域的依据存在于市场制度中。武汉乃至全国各大中型城市的房地产开发造成城市土地供应的失控，房地产投资开发结构失衡等一系列外部负效应，也印证了城市规划对房地产开发进行调控的必要性。
参考文献
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[5]柳权，论城市规划决策策划师，2016.9
论文作者:罗鹰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第11期
论文发表时间:2017/10/11
标签：城市规划论文; 房地产开发论文; 城市论文; 房地产业论文; 控制性论文; 总体规划论文; 详细规划论文; 《建筑学研究前沿》2017年第11期论文;