地铁物业一体化开发及其合作模式研究
杨 波
（深圳市地铁集团有限公司，广东 深圳 518000）
摘 要： 我国内地各城市正逐步探索“地铁+物业”一体化开发，以期实现地铁建设与运营的正向外部效应内部化、反哺地铁建设与运营，进而减轻财政负担。本文在分析“地铁+物业”一体化开发以及香港地铁经营模式的基础上，梳理分析内地城市“地铁+物业”一体化开发合作模式及其优劣与选择建议，以供此类项目实施参考。
关键词： 地铁；物业开发；合作
目前，我国轨道建设已进入快速发展的新时期。截至2017年末，内地共计有34个城市正在经营轨道交通、经营线路长达5033公里（其中地铁3884公里、占比77.2%）、全年客运总量185亿人次，在建线路长6246公里、规划线路总长7424公里，2017年完成建设投资4762亿元、可研批复投资额累计38756亿元，各项数据均创新高。由于城市轨道交通（特别是地铁）具有投资额大、正向外部效应强但自身经济效益较差等特点，目前各城市的轨道交通建设均主要依赖于政府大量的资金投入。因此，积极探索投、融资体制改革，建立起土地资源、资产以及资本的转化通道，依托利用地铁物业等资源的经营收入反哺地铁建设与运营、改变地方政府财政独木难支、捉襟见肘的困局，具有现实意义。
一、地铁物业一体化开发概述
1.地铁物业一体化开发的含义
地铁物业一体化开发要求将地铁的建设和运营与物业的开发作为一个整体，同步规划与设计，并将规划前置于地铁建设，使地铁建设主体深度参与物业开发的“地铁+物业”综合发展模式。
此外，在地铁物业一体化开发模式下，地铁公司通过地铁线路上盖及周边土地的获取并开发，其开发收益用于地铁公司的内部流转，实现对地铁建设投资和运营成本的反哺，降低地方政府财政的资金压力。
步骤1：计算方案层各指标的隶属度云模型。将各指标每列数据输入到逆向云发生器中，并计算每一风险指标的数字特征值。将每个指标的定量化的数据表达转变为云模型的定性化表达。
2.就地铁物业一体化开发财税工作的几点思考
（1）对成本分摊及统筹考虑土地增值税和房产税的税务筹划提出了更高要求
物业开发成本的分摊方法对土地增值税和房产税影响较大。在地铁物业一体化开发情形中，需综合考虑下列因素：①土地成本和部分开发成本在地铁建设成本和物业开发成本之间的合理分摊及其对后续税负的影响；②在有配建保障房时，需结合与地方政府就保障房的约定是按成本回购、还是无偿移交等不同情形，综合考虑保障房的成本归集和分摊；③在前期规划和设计阶段，财务（人员、管理）也需充分介入，从资金周转和税务筹划等方面就项目的期次以及各期不同产品类型的分布等方面提出相关意见。
在“地铁+物业”综合开发模式下，“港铁公司”参与地铁及周边土地综合开发相关的城市规划，并自行筹集资金兴建、运营并维护地铁。香港政府将地铁沿线土地资源按未规划建设地铁前的市场地价标准授予“港铁公司”，港铁公司则以沿线物业开发销售、持有经营及其增值收益来承担地铁建设成本和运营成本、自负盈亏。
而在协议型合作模式中，地铁公司作为名义项目拥有人，操盘运作存在几方面问题：一是对地铁公司的项目管控能力要求较高；二是需使用地铁公司印章，将给地铁公司引致更多的风险；三是审批流程较长，将影响开发效率；四是双方一旦发生分歧或纠纷，将影响项目进度，甚至直接影响到地铁公司外部责任。
地铁物业一体化开发，无论是独立开发还是合作开发，都会涉及是否设立项目公司的选择。就财务角度而言，若不设立项目公司，则物业开发的利润总额可用于弥补地铁建设及运营的亏损，从而大大降低地铁公司的所得税税负；而物业开发是法人项目公司主体，则只能将所得税税后利润分配到股东地铁公司，因此地铁公司可用于弥补地铁建设和运营亏损的金额将大幅下降。该开发方式市场使用较多，所得税税负较高，但地铁公司风险较低。可见，在设计和选择开发模式时，应将企业所得税缴纳比率纳入考虑范围。
二、香港“地铁+物业”综合开发模式分析
在大部分内地的地铁公司都依赖于地方政府投资、而且经营亏损的情况下，香港铁路有限公司（以下简称“港铁公司”）却实现了在首条线路投入运营后的第九年开始持续盈利并实现可持续发展，香港政府也因此从“港铁公司”取得了不菲的地价收入与分红。这与“港铁公司”的“地铁+物业”一体化开发模式的探索和发展有着密切关系。
1.“港铁公司”利润情况
在2007年与“九广铁路公司”合并前，香港地铁的利润结构绝大部分均来源于物业开发与经营，而客运及车站商务则基本处于亏损状态。此后香港地铁物业开发与经营利润占其利润总额的比例基本维持在60%左右，客运及车站商务自2006年起持续盈利并约占利润总额的30%。
将标准养护24 d的试件放置于水中浸泡4 d后，测试初始质量，并放置于快速冻融试验箱中，按照标准每25次冻融循环后，测试各系列大孔生态混凝土的质量损失率及强度损失率，当抗压强度损失率△fc>25%或质量损失率△Wn>5%时终止试验，并以抗冻等级作为大孔生态混凝土的抗冻性能评价指标.大孔生态混凝土详细配合比见表1.
2.“港铁公司”“地铁+物业”综合开发模式
（2）在设计和选择开发模式时，需考虑企业所得税的筹划
在物业开发环节，“港铁公司”通过招标方式引入开发商进行沿线物业用地开发。开发完成后，双方按协议约定分配物业开发利润，若涉及房产分割，则“港铁公司”将相关房产按约定转让给开发商。在开发过程中，土地权属自始至终为“港铁公司”所有，不抵押、不转让。我们且称之为“港铁协议型”。
此模式有其特殊的基础环境，现就内地与香港地铁物业开发的基础环境进行了对比分析，详见下表1：
三、内地“地铁+物业”合作开发模式梳理分析
（1）法人型
1.各合作开发模式概述
目前内地“地铁+物业”合作开发模式主要有：法人型、协议型、委托管理型。
（2）风险管理方面
（2）协议型
分别挑选出大小一致的休眠试管鳞茎和商品鳞茎，洗净培养基或根部的泥砂，除去根系，用甲基托布津500倍溶液浸泡消毒后晾干。在硬纸箱底部垫一张有孔薄膜，铺上10 cm厚的蛭石，在蛭石上放第一层休眠鳞茎，基部朝下，覆盖5 cm厚的蛭石后，再放第二层休眠鳞茎，基部朝上，如此一层蛭石一层鳞茎，共放5层，盖上塑料薄膜，放入温度为5 ℃的冷库中贮藏。对照组的休眠鳞茎处理方法同上，置温度为25 ℃的培养箱中贮藏[5-6]。
在协议型合作模式下，合作各方按照合同约定相互协作，共同投入、共担风险、共享收益，不组建新的经济实体，合作双方可根据双方的需求在协议中对相关经济事项予以约定，主要包括投资方案、利润分配方案、资产分配方案等。
在法人型合作模式中，市场上该种方式已被广泛接受并采用，合作双方可借鉴的管理程序非常成熟，运作程序清晰，效率较高。
在初中数学教学课堂中，教师还可以通过创建生动有趣且贴近学生实际生活的教学情境，使学生在实践操作与课堂游戏的过程中对教师所授知识进行扎实的理解与掌握，使学生学习数学的兴趣得以有效维持。例如，在对《数据的收集、整理、描述》一章的内容进行教学时，教师便可以在课堂上设计出数据调查的教学情境，组织学生分别对班上学生的不同特征数据进行普查与抽样调查，从而使学生在教学情境中掌握普查与抽样调查对数据的收集与处理的方法，使学生对于数据的收集、整理以及描述过程有更加形象与透彻的了解，使学生对于相关教学内容的印象得以有效加深，使学生对数学学习的兴趣与热情得以有效维持。
在委托管理型合作开发模式下，项目产权不发生变更、不设立新的项目公司，地铁公司通过合同委托开发商对项目进行建设、销售、经营等全方位管理，开发商根据投资额、销售额的一定比例作为收费标准，收取管理回报。
表1
2.各合作开发模式的对比分析
（1）操盘效率方面
（3）委托管理型
2) 料液比。精确量取60%盐酸乙醇水溶液20 mL，按料液比(W/V)1∶10、1∶20、1∶40、1∶60及1∶70 的比例分别加入2 g、1 g、0.5 g、0.33 g和0.25 g粉末于65℃水浴保温提取1 h。过滤后定容至25 mL，测定其吸光度并计算花青素含量。
委托管理型合作模式下，需要详细约定合作双方的管理责任及权利，且需符合合作双方不同性质企业的管理要求，容易出现管理分歧影响开发效率。
在法人型合作模式下，可由地铁公司成立项目公司，以项目公司的名义获取土地，再转让项目公司股权吸收开发商作为股东联合开发。项目公司按法人治理结构予以规范运作，是目前市场较为广泛开展的一种合作模式。
法人型合作模式中，公司法人运作有利于隔离地铁公司直接风险，不影响地铁公司其他经营事项的开展。而协议型、委托管理型合作，地铁公司直接责任和风险相对较大。
国外各种各样的渐进式延迟退休政策的方案与实践给我国提供了操作样本范例，但是对于延迟退休政策的制定与实施却不能简单地照搬照抄。每个国家的经济发展水平不同，进入人口老龄化的时间和程度也各有差异，甚至文化的差别也会影响政策的制定。我国的经济政治文化发展有自己的特色，倘若盲目地借鉴别国经验，会对我国制订适合自身发展水平的延迟退休政策造成威胁。
（3）税费方面
近些年，高中单亲家庭子女的数量有大幅增长趋势。单亲家庭子女在学习、品德方面不乏有出类拔萃者，但大多数表现较落后，成为班级工作的难点。如何做好单亲家庭子女的心理教育工作，已经成为学校、家庭乃至社会普遍关心的问题。
在税费方面，相对于法人型合作模式，协议型、委托管理型合作模式均可充分利用地铁公司运营亏损、降低企业所得税税负。但协议型模式如产生物业分配，则将产生其他税负。
对弱者的保护体现为通过行政干预对孤幼进行保护，即“验校”。通过政府的干预以保护孤幼的生活费用和抚养以及成年后的继承，防止他人对孤幼财产的侵犯，是极具有人道主义的制度。同时，通过行政干预设置继承财产数额的限制。这或许是因为国家财政的庞大支付，需要扩大财政收入以解燃眉的方法。
综上分析，协议型合作模式类似传统意义的合作建房，其法律风险、交易难度、合作架构面临的难度是目前较为客观的问题。但协议型合作模式可充分利用地铁公司目前的政策性亏损，地铁公司一般能较法人型取得更高所得税后收益，合作方也没有任何收益损失。
因此，合作模式的选择须立足于地铁公司不同的实际情况，综合考虑市场、政府、政策等多方面因素，针对不同项目，审慎地判断和选择。
参考文献
[1] 伍笛笛，蓝泽兵.香港地铁带动城市经济转型升级的经验启示[J].成都行政学院学报，2014，（1）：61-64.
[2] 陈怡璇.港铁公司：轨道加物业的综合开发模式[J].上海国资，2015，（10）：84-85.
[3] 陈颖.地铁上盖物业合作开发模式研究[J].财经界（学术版），2015，（9）：89.
标签：地铁论文; 物业开发论文; 合作论文; 深圳市地铁集团有限公司论文;