摘要：房地产行业已经成为推动国民经济发展对重要支撑行业之一，在市场高速发展以及社会进步的趋势下，房地产行业已经得到更大的发展空间，随着国家宏观经济政策的调整，政府已经出台一系列的措施为住房建设提供保障，并且提出限价限购等一系列的控制措施，以目前情况来看，房地产行业正在面临着，市场萎缩以及空间利润逐步缩小等危险，因此房地产企业需要加强企业的内部管理，可以在新的社会经济环境下，占据一席之位。
关键词：房地产项目；目标成本；动态管理
1目标成本管理的含义
在房地产项目开发的过程中，目标成本管理可以发挥很重要的作用，可以使企业达到预计的利益目标，帮助决策企业方案，也可以根据实际的项目开发情况，将企业项目控制以及考评等工作分解，并且在企业项目管理过程中，目标成本管理工作可以使成本管理的主动性得到充分的发挥，在搭建目标成本管理体系的同时，可以对合作方以及企业内部的成本控制起到促进作用，可以有效将企业项目的事前事后管理妥善的落实，减少房地产企业所要面临的市场竞争压力，分解目标成本，然后采取有效的管理措施，例如合理管理以及施工结算管理等，使目标成本的经济效益进一步的提高。
2房地产目标成本管理中存在的问题
2.1开发项目目标成本的制定不合理
目标成本的制定是目标管理工作中极为重要的工作，在我国的房地产开发行业中，目标成本的制定是十分重要的，直接影响未来房地产工程项目的设计施工。因为目标成本在制定完成之后，设计人员会根据目标成本设计工程项目的方案，对施工的技术、材料等进行合理的规划，然后施工人员会采用适当的施工技术，对施工的过程进行一定的控制，从各个环节保证施工的成本被控制在目标之内。但是现在的很多房地产企业在进行工程项目的开发时，制定的目标成本都不合理，没有根据实际的工程项目情况进行制定，制定的目标大都过高，这就使得每个责任主体的目标完成情况都很好，但是实际上对成本控制起到的作用很小，难以实现成本控制的目的。
2.2开发项目的成本动态管理力度不足
目标成本管理与传统的成本管理有很大的不同，其中最显著的不同就是目标管理属于动态管理，能够对工程项目开发的所有过程都进行管理和控制，但是传统的方法只能在工程完工之后进行核算。但是现在的工程项目开发工作中，动态管理方面存在问题，对于开发过程中出现的很多后续问题或者意外情况难以进行适当的处理，问题的解决不及时。
2.3开发项目目标成本控制的重点不突出
开发项目的目标成本管理是比较复杂的工作，涉及到工程项目的很多方面。因此房地产企业在进行目标成本管理时就会出现重点模糊的问题，想要做好所有的工作，这样反而使得工作的重点被模糊化，管理的效果不明显。
3房地产企业项目目标成本动态控制分析
3.1提升投资决策的科学性和系统化
房地产项目的投资分析决策是实现其最终效益的重要环节和过程，把握好投资分析决策关口，就能够为后期的资金管理以及风险控制奠定坚实的基础。针对当下房地产企业在投资分析决策方面出现的不足，我们建议企业应该从人才和制度两个方面着手，切实推进投资分析决策的提升。对于人才来说，房地产企业应该积极的引进和培养投资分析人才，增强人才在行业和专业领域的综合性和复合性，为企业投资分析决策的流程化和系统化奠定基础。对于制度来说，建立和完善相关的制度体系，做好积极的规范和引导，也是投资分析决策的重要基础。
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3.2设计阶段
设计阶段主要包括规划方案设计阶段以及初步扩大设计阶段。在规划方案设计阶段中，限额设计是非常关键的，成本策划需要预先下达上一阶段所形成的限额设计指标，并将其加入方案设计任务书，这在方案设计阶段性成果形成过程中，能够方便进行同步成本测算、评审以及验收等工作，然后根据最终的规划设计方案进行目标成本测算表的编报，从而实现对后续设计工作限额指标的分解和下达。在初步扩大设计阶段，需要注重客户的体验，强调客户价值。具体的执行过程中，需要将上一阶段所形成的限额设计指标以及责任成本费用控制额度等数据加入扩初设计任务书中，进行成本敏感性分析，并且要对目标成本总额度在各成本模块之间的二次分配进行平衡，确保在实现目标成本总量控制的基础上完成对目标成本的优化与修订工作。从而实现成本与客户价值的最佳匹配。
3.3实施阶段
在该阶段，首先就是要将合约规划进行合理的分解，合约规划是指导项目从招投标到工程结算整个工程过程中的合同签订以及变更的一种管控手段，能够实现对项目动态成本的有效管控。在分解合约规划的过程中，要明确界定合约范围，确保后期合约规划管理与执行的准确性，防止招投标以及施工时出现范围不清的情况出现。其次是要优化招采管理，房地产企业对采购管理的重视与关注是不够的，关键是要建立相关机制，从而实现企业在采招方面的专业化、规范化管理。一般项目的整体采购规划应合理的参考合约规划以及采购规划模板，从而可以预选对项目招标计划进行安排部署，从而实现资金调度以及现场施工压力的减轻。采购作为控制成本的一项重要途径，要进行多向分析与评标，通过合约规划从而生成采购计划，并实现招标采购的成本限价，并且以此判断标底、中标价格是否合理，需不需要对合约规划进行调整等，因此，在项目采购过程中，要将合约计划以及采购计划两者相对应，从而及时发现问题，确保项目成本的可控性，有效的降低项目开发风险。
3.4企业要重视工程合同的变更管理
在工程项目的开发过程中，发生合同变更是十分寻常的情况，在发生了合同变更之后，房地产企业要针对合同的变化，对工程项目的总成本目标进行适当的更正，对总成本目标进行拆分，使得每个部门在工作中都有一定的目标，然后每个责任主体都对自身的责任和目标进行明确，在开发的过程中使用合适的方法实现目标。要对开发的成本进行调整，保证施工的实际成本被控制在目标之内，实现成本控制的目标。
3.5重视人力资源建设
人在房地产开发中的作用是毋庸置疑的，很多的房地产开发工作都需要相应的人才进行管理工作，所以企业的管理人员要提高自身的管理水平，明确自身在目标成本管理工作中的责任，要能够保证在工作中发挥出应有的职能。房地产开发工作是一项对于专业性要求比较高的行业，人才在其中发挥了很重要的作用，所以在企业的发展中，要求相关的人才具有一定的专业能力和素养，能够高效完成工作。企业要加强对员工的培训，不断提高其专业素质和能力，加大对人力资源的挖掘工作，要发现人才、善用人才，充分发挥人才的能力。企业也要建立人才管理的机制，要完善激励机制，做到赏罚分明，提高员工的工作积极性。
结论
综上所述，以决策、设计以及实施等环节控制为基础的项目目标成本动态管理在房地产项目成本管理中是非常重要的，动态管理的全面性可以有效的实现房地产项目造价控制预期目标，从而使得企业获得更大的经济效益，房地产企业自身也要对项目成本控制进行不断的完善，提高企业成本管控能力。
参考文献：
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[3]尤佳.基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J].财会通讯，2017，（2）：141-142.
论文作者:窦莎
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/23
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