摘要：如果房地产项目开发运作有较长的周期，在规定的时间内要能够防范风险，那么效率与质量问题是不容忽视的关键，再采取科学、全面且合理的评估，并找出项目中的缺陷，尽可能快速制定出有效的改进方案，给后续的流程稳定运行提供保障。
关键词：房地产项目，可行性研究，评估
随着我国经济的发展，房地产市场被更多的人所关注，中央以及地方政府为了避免房价上涨幅度过快，不断增强调控政策的力度，在开发与经营的过程当中具有较多的不确定因素。房地产企业参与房地产项目转让、土地竞拍等过程当中，要想防范风险以及快速把握机遇，就需要分析所参与项目的机会、优势、劣势以及威胁，其中就需要编制项目的可行性报告，本文就房地产项目可行性研究报告编制以及评估要点进行有关分析。
1 房地产开发项目的难点以及特点
1.1房地产开发项目的特点
此行业是一种综合性的行业且具有复杂性的特点，不但包含有一般行业的流通、生产、服务以及消费的特点。同时它有着较长的生产周期、较大的投资额度、较多的生产环节、较大的社会影响以及资金周转慢等特点。区别于一般的建设项目投资，房地产开发投资就是房地产商品的生产过程，而一般项目普遍为先投资再生产[1]。所以，房地产开发项目的总投资也就是房地产产品的总成本。根据当前会计制度要求，房地产开发项目总投资分别有两个方面组成，开发经营费以及开发成本，通过生产经营阶段的销售收入体现出房地产开发投资项目的财务效益，而经营成本、开发项目总投资以及税金等多种支出体现了财务费用。按照不同的开发经营形式，房地产开发经营还分成多种混合经营形式，如租营、销营、销租等。房地产开发投资与别的建设项目投资不同，那么在房地产开发项目可行性研究报告编制以及评估过程中就应该合理把握这一特点。
1.2房地产开发项目的难点
1.2.1在很大程度上受政策的影响
国家经济增长速度同房地产投资增长率是一致的，房地产的发展会受到行业政策以及国家经济政策的一定影响，大型开发项目因其具有较长开发周期的特点，会受到政策的较多影响。
1.2.2难以准确定位市场且调研难度大
市场资讯状态不佳，当前房地产开发企业获得的市场信息良莠不一，没有清楚地了解到大型房地产开发项目，且难以对其进行准确地定位。加上市场调研难度较大，所以得到的调查数据的准确性也不确定。从土地上来说，常发生暗箱操作的情况，我国当前经济的发展，城市不断进行规划，那么就造成难以控制供应量的局面，难以预测潜在的楼盘，另外很难确定竞争对手的成本情况。
1.2.3难以控制资金流以及保持平衡
国家解禁房地产公司上市起，有不少房地产开发企业已经申报，而可以与证监会以及建设部标准相适应的企业却较少，从我国加入WTO起，有了更多的境外投资，那么资金流控制也需要更高的水平。对于需要的短期银行项目贷款，各银行因时期不同信贷政策也有所变化，当前大型房地产开发项目融资拆借有着很大的困难，所以项目财务资金平衡的条件就是开发企业能够合理运用现有资金，同时也是保障项目顺利开发以及按照计划开展的基础。
2 项目评价方法和评价指标
对于房地产开发项目，投资者的目的是盈利，而房地产开发成败主要在于市场产品的定位以及市场分析的准确性。从房地产市场预测以及市场调查资料着手，评价分析租售率、租售价格以及营销方案及策略等[2]。
2.1市场选择、分析和产品定位
市场分析。市场分析包括的一般有目标市场、宏观市场、市场信息以及地区市场等方面。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆宏观市场包含的主要是社会或者是国家的整体经济情况以及增长的主要领域，确认具有吸引力的投资方向、投资类型再对目前的房产周期或是经济周期当中的位置进行分析，包括有项目建设中的就业趋势以及情况和城市发展状况、区域经济状况，对于城市的就业情况进行分析，且预测分析房地产发展的现状以及总的发展趋势。调查分析房地产市场、价格以及产业等一系列变化与发展，可以全面地对房地产行业的总体水平进行一定预测。地区市场指的是项目建设范围中的房地产发展的状态，有关房屋供给情况以及存量。对项目范围中的家庭规模结构、就业家庭收入等有关情况进行详细分析，并将房地产开发类型的市场需求进一步预测。另外，对于该城市的消费潜力也要进行分析，分析商品房的购买力以及了解住房升级代换和总需求量等。目标市场分析的是住户规划住宅的需求，根据竞争分析的数据，对市场供给的吸纳速度和总吸纳量以及拟开发项目市场份额进行合理估算，认识到拟开发项目使用者以及能够将顾客吸引来的优势。市场分析的重点就是能够对市场信息正确地认识，基于市场分析，一般把房地产市场信息分成供求信息、需求信息和房地产市场交易信息以及另外的信息。
市场选择也可称之为市场定位，根据市场分析的数据，将市场进行确定。产品定位。按照项目建设位置中的购房者消费心理以及市场环境，可以将市场的发展动态以及购房者的动向进行确定，也就是预测目标市场。根据人们追求高品质生活以及改善住房条件的心理，以此为标准来对产品进行开发。价格定位。按照市场以及目标市场价格的波动，与社会经济、区位条件以及购房趋势等情况进行确定。营销策略和方案。一般分析有关卖点。组成的条件包含有住宅创意规划、发展潜力和经营品牌化。
2.2评价指标规划
一般按照控制性要求规划和建设条件，对诸多因素进行综合考虑，如市政配套、交通情况、绿地率以及建筑密度和土地面积等，市场定位的要求可以通过规划目标体现[3]。
2.3设计评价
房地产项目的设计评价需要多很多方面的情况进行综合考虑，能够使这些影响的情况互相统一，从而使使用功能得到提升。项目设计与多个有关专业之间有着密不可分的联系，其中包括有节能、结构、建筑等，具有较强的专业性，且设计相对复杂。建筑方案需要与整体项目的创意以及想法和平面设计等多个条件兼顾[4-5]。从产品定位着手，实施建筑设计，并对产品的使用功能进一步完善，项目的科技含量以及质量得到保证的情况下，优化住宅套型模式且统一并优化住宅空间和户型的设计。
2.4财务评价和经济分析
房地产项目综合评价和财务评价基于财务分析。财务评价按照当前的评价体系以及财税制度，对房地产项目的财务支出以及财务收入进行计算，并对项目清偿能力、盈利能力和资金平衡情况进行分析，了解该项目财务的风险预测等情况。对区域社会经济费用及效益进行综合评价，并分析该项目给社会做出的贡献，对项目社会经济合理性做出判断[6]。
3 结语
本文主要分析了房地产项目可行性研究报告的编制及评价要点，房地产开发运作，要想在建设过程当中能够长时间地防范风险以及隐患，就需要对于工程前期的可行性研究报告编制的质量水平以及效率进一步提升，进行合理、科学且全面的评估方式，对于出现的问题有针对性地采取合理的手段解决，并制定相关方案，确保后续操作能够正常进行。希望通过本文的探讨分析，能够对往后的房地产项目可行性报告的编制以及评价有一定的帮助作用。
参考文献：
[1]姚娜.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点[J].工程技术：全文版，2016（12）：00057-00057.
[2]郑健刚.房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究[J].现代经济信息，2012（6）：225-226.
[3]李宗霖.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点探讨[J].工程技术：引文版，2016（12）：00299-00299.
[4]狄成龙.浅谈房地产企业开发项目可行性研究报告的编制方法[J].市场周刊：理论研究，2014（5）：41-42.
[5]李亚娟.浅析可行性研究报告编制中普遍存在的问题[J].建筑工程技术与设计，2016（18）.
[6]华磊.政府投资信息化项目可行性研究报告编制中常见问题分析[J].中国工程咨询，2017（8）：72-73.
论文作者:韦信贵
论文发表刊物:《基层建设》2018年第6期
论文发表时间:2018/5/23
标签：项目论文; 房地产项目论文; 开发项目论文; 市场论文; 房地产开发论文; 情况论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第6期论文;