陈柯宇
重庆工商大学 重庆 400067
摘 要：近年来，采用投资性房地产的公允价值计量模式的上市公司数量增加，但是同时公允价值计量模式还存在着数量偏少，加剧企业的利润和利润与现金流的背离程度，信息披露不完整等问题。针对这些问题提出了加强公允价值计量的引导和宣传，加深投资性房地产公允价量模式的准则理论研究，完善我国的评估和审计市场加强市场的监督与管理等建议。
1.前言
随着我国国民经济的快速发展我国的上市公司的数量不断增加，采用公允价值计量的企业数量的同步增加。2008年690家投资性房地产的公司中有2.90%采用了公允价值计量同比增长11.11%。2009年和2012年选择公允价值计量模式的上市公司增长特别明显分明有25.00%和29.03%的增长率。2009年到2010年一年之前增加的公司数量最少，仅为8.00%。2011年到2013年才公允价值计量模式的增长速度最快，从14.81%增长到27.50%。自从2008年以来公允价值的应用在的数量稳步上升，但是与拥有投资性房地产的公司的数量并不完全一致。2010年以后上市企业中有投资性房地产的公司的增长大幅度的放缓，但是公允价量模式依旧保持着大幅度的增长，着表明越来越多的老牌公司愿意接受更加科学更加能够准确地反映企业的资产的方法来进行会计计量。
2.公允价值在投资性房地产应用中的现行规定
企业所拥有的出租或者持有以待增值的房产和地产可以划分为投资性房地产。后期如果为了提升此资产的性能进行升级等可以提升该资产的性能所进行的符合资本化条件的支出，最后转入投资性房地产的成本，不满足资本化条件的其他支出的费用借记入“其他业务成本”，在利润表中列示，减少企业的当期利润。在公允价值模式下投资性房地产不需要进行折旧和减值测试，但是需要与该资产在资产负债表日的公允价值比较。准则中并没有具体说明公允价值取得的具体渠道和方法，但实务中通常采用从活跃的市场中获得报价和第三方机构的评估等方法取得一个较为可靠的数据。而此时的公允价值低于在企业的损益表其账面价值的在资产负债表日，会增加或减少其当期利润。如果企业所持有的投资性房地产是以经营租赁方式出租的，期末还会收到一笔租金，增加企业的收入并且增加企业的当期利润。
3.上司公司投资性房地产应用公允价值计量存在的问题
3.1采用公允模式计量投资性房地产的企业数量偏少
虽然在公司的总体的数量中采用公允价值的上市公司的数量有所增加，但是对比整体的上市公司的数量而言是所占的比例还是非常的少。因为准则规定企业可以根据自身的管理需求和实际情况来选择进行使用公允价值还是用成本模式来计量投资性房地产，一旦改变势必在以后的会计计量中增加了很大的工作量。同时投资性房地产的公允价值确认方法不明确，在会计准则中只是说明公允价值是活跃的市场中所取得的资产的价格，并没有规定如何判断在该地区是否具有活跃的交易市场和在交易市场中公允价值的取得方法。就目前我国的经济市场而言，评估体系尚不完善，评估行业鱼龙混杂比较混乱，缺乏统一的管理。
3.2、采用公允价值计量模式会加剧净利润与现金流背离程度
依据市场上的公允价值的变化对投资性房地产的价值进行的调整实质上是一种潜在的尚未实现的损益。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆只要投资性房地产尚未出售投其所带来的利润表中列示的变化都没有对应的现金流，因此可能出现利润表的变化但是在现金流量表中却没有这一项的体现。净利润与现金流背离程度太高可能会导致公司的资金链的断裂，影响企业决策者在使用信息时的正确性，可能会做错错误的决策。
3.3、上市公司对公允价值计量模式信息披露不完整
在绝大多数上市公司的财务报表披露中仅仅只提到了投资性房地产采用的是公允价值计量模式，期初期末的余额分别是多少，而其他的相关信息比如投资性房地产的面积、单价等方面财务信息披露非常不完整。甚至有些公司在转变了会计计量的方法之后没有发布董事会决议和公告，使得会计信息使用者并不能及时的知道公司转变了会计计量的模式，如果以前的标准来衡量报表中所反映的资产的价值和变动，认为企业的经营状况良好并不能真实地反映出企业的资产已经发生变动，很有可能会影响会计信息使用者决策的正确性。
4.完善上市公司投资性房地产公允价值计量的建议
1、加强公允价值计量方法的宣传教育
在这一方面可以借鉴发达国家推行公允价值的方式，20世纪80年代由英国新自由经济主义所提出的公允价值计量，在政府和经济流派的大力宣传下开始兴起，进而在国际社会成为了一种不可替代的重要计量模式之一。政府应加强对企业会计准则的引导和宣传，加大企业投资的意识不再将激发企业使用公允价值的积极性，这样可以使公允价值计量方式更加广泛的应用。
4.2将公允价值的变动计入其他综合收益
2015年准则规定转换时产生的公允价值的变动不再列入损益表而是在资产负债表中表示，因为将转换时产生资产的价值的变动与利润分割开来，这样做有效的防止了公司利用资产的公允价值来操纵利润。因此为了避免资产因为市场的变化而带来的价值的变动而带来的利润的大幅度的波动，政府和准则为委员会可以考虑将公允价值变动而带来的潜在的收益不在利润表中列示而在资产负债表中呈现。这样公允价值的变动不再对利润的造成大幅度的波动同时也会减少利润表与现金流量表的背离程度。
4.3加强理论研究，明确公允价值取得方法
国际会计中对投资性房地产的公允价值有详细的规定：通常是指在资产负债表日企业在市场上可能取得的最好的价格，是熟悉市场的买卖双方的自愿交易。政府应该加强对评估机构的检查和考核，必须是具有国家注册评估师的机构才能出具投资性房地产的公允价值的评估意见。制定一个评估机构的统一的收费标准，不能以评估机构所出具的公允价值意见作为其机构可以获得的收益的判断基准，必须要保证评估机构所出具的意见的独立性和准确性；另外一方面也要加强对评估师的专业水平的培养，避免因为技术水平不足和导致的公允价值不公允的情况发生。
4.4、加强市场监管，加大惩罚力度
公司可以利用房地产与资产之间的转换来增加企业资产和利润的目的。目前上市公司中普遍存在的问题是的信息披露不完整不具备横向的可比性。同类资产等信息的市场公允价值，规范会计计量和披露企业，只有这样会计信息使用者能更好地把握会计信息。所以详细会计准则的规定加强市场的监管是很有必要的。
4.5、信息披露的规定
披露的信息应当有一个统一的标准，这样财务报表中的信息才具有可比性。根据会计的重要性原则应该对金额较大的资产有更详细的披露。政府和财政部会计准则委员会应考虑在使用公允价值的来源中披露其他的相关信息比如：使用的范围、取得的来源、每个资产具体的名称和价值。因此还应该提供以下的信息：每一个投资性房产或者地产的详细的公允价值变动情况和是否有抵押的情况；公允价值取得的来源并证明其实真实可靠的；转换计量方式时还应该详细披露转换方法的原因。
参考文献
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论文作者:陈柯宇
论文发表刊物:《知识－力量》2017年9月上
论文发表时间:2017/12/25
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