摘要：城镇化进程的逐渐加快，积极的推进了房地产开发项目的增多和效率。房地产开发前期策划与规划设计相结合能够有效的提高房地产开发的具体内容规划与设计，降低房地产开发成本，提高开发效率，实现房地产开发的经济效益与社会效益。
关键词：房地产开发；前期策划；规划设计；有机契合
引言：
房地产开发前期是房地产开发的重要阶段，直接影响房地产开发项目的实施和顺利完成。房地产项目可以分为决策阶段和实施阶段，而决策阶段就是房地产开发项目的前期阶段。房地产项目良好的策划和规划设计，关系到整个房地产项目的顺利实施，决定着整个房地产项目的成功和经济效益。
1 房地产开发前期策划与规划设计结合的主要工作内容
1.1 可行性研究
可行性研究是房地产开发前期的重要工作，也是策划中的重要组成部分，在项目敲定之前，对项目是否展开，展开是否具有经济性等因素进行研究，具体是由策划队伍进行的可行性研究。
1.2 项目研究
可行性研究的后，房地产项目具有可行性和经济性，拍得开发地。然后针对开发项目所在地的实际情况和相关资料进行收集和整理，充分了解该地块的开发的各项内容。从而在地段开发时能够更好的符合客户的需求和市场的要求，便于房地产项目能够获得预期的经济效益与社会效益。
1.3 发展定位
发展定位是在项目开发的过程中，找准市场的需求状况，合理的进行市场定位和客户群定位，以便房地产的开发策划和规划能够符合开发地段的市场需要，为项目的整体形象和价格进行合理的定位。
1.4 规划设计
在策划完成理论构架后，由规划设计将整个策划进行具象化和合理化，规划设计一般是由设计院完成的，在规划设计阶段，设计者需要充分的了解开发商的意图，以便房地产前期策划和规划设计能够满足开发商的需求。此外，在规划设计时，也需要对开发地段的实际情况进行调查和整理，对当地居民的生活状况、生活习惯进行充分的分析，将时间充分的调动起来。
2 房地产前期项目策划与规划设计实现有机契合的要素分析
2.1 以人为本，满足客户需求
论是总体规划设计，还是项目市场定位，都应当充分恪守“以人为本”的理念，将消费者的需求放在第一位，这才是房地产项目开发的最高原则。房产楼盘建筑完成后，其使用者是人，并且一旦居住，时限是非常长的，需要几十年的光景。当前发展现状中可以发现，许多规划设计的单位仅仅考虑当下时代的流行趋势，根本不曾顾虑到开发项目所处的地理环境以及人文特性。故此，这种设计仅能提供出一种单一空洞的理念，既无个性，又无实用性。还有部分房地产开发商喜欢用自我的主观意识来对市场现状妄自评判，并使用个人意识作为项目的开发导向。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这些房地产开发商也记住了“以人为本”，但是这里的核心主体不再是消费者，而成为了开放商自身。他们盲目的认为自己的经验丰富、见多识广，但是随着房产市场的日益规范化，以及消费者思维的不断成熟，这样盲目罔顾市场的方法迟早会被市场所抛弃。还有一些开放商会过分注重房地产项目的营销包装，认为做好一个房地产开发项目，其最为重要的环节便是寻找一家具有水平的广告公司或者中介代理公司，从而便忽略了开发项目的前期策划定位研究。这类房地产开发商更习惯在项目用地审批成功以后，直接去寻找设计单位进行方案设计，认为这是一种又能省时间，又能省费用的方式。但是，当前的设计市场现状是非常活跃的，优秀的设计单位其工作任务繁多，任务量也应接不暇。故此，依照通常做法，优秀的设计单位是不会花费大量的时间去具体研究这块地本身的环境条件与市场切实需求的。那么，这里的“以人为本”再一次没有体现出来。
2.2 项目方案与规划设计务必需符合实际定位
实际的项目定位乃是一个房地产开发项目的核心大纲，是界定规划设计与项目策划内容的整体方向，如果在进行项目策划或者规划设计的时候，偏离了这个定位，所设计出的方案内容便是不可使用的。针对于设计师偏离项目定位所设定出的房地产项目规划方案，有一个非常典型的例子，那便是深圳市某开发项目，该项目的开发定位乃是中小户型的经济式白领小区，价位适中，档次偏中等。可是，设计单位却做出了一个非常出乎预料的中庭园林式景观设计，在近乎一万平方米的中庭内，布置了各种优美的海景装饰，组成了一种完整的水系装饰。除此之外，还设计有叠水、喷泉、水幕墙等各种奢华顶级的景观设计。粗略计算，这些水景其一年的运转费用就高达三十余万元，面对这个庞大的数字，众人不禁咂舌。那么，这笔费用究竟又该由谁来承担呢？故此，在设计的过程中，切合设计的找准项目定位，是至关重要的事情。
2.3 绿化与景观系统规划
房地产开发前期策划的过程中，需要对建筑周围的景观和绿化进行充分的整合，在策划完成后，有规划设计对策划的内容进行具象化和图纸化，便于开发商和相关设计人员能够了解具体情况。将二者充分的结合起来，实现现代化绿色小区建设。从而满足人们居住环境的需求。更多的绿化与景观系统规划能够有效的提高小区的景观品质，能够使得小区更加舒适美感，能够吸引更多的客户。
2.4 建筑的结构与功能
建筑的结构与功能是确保整个建筑安全使用的重要保障，因此，就需要通过策划对整个房地产开发项目的具体情况进行策划，在了解开发地面积的基础上对建筑进行合理布局，并制定适宜的建筑功能与结构。在策划完成后，有规划设计将策划进行具体化，实现开发地的合理布置。在建筑的结构和功能上，合理的对建筑户型进行规划，并合理的对色彩进行设计，使得色彩能够更加符合各项总体定位和总的规划理念，从而提高客户的满意度，提高客户的生活质量。
结束语：
综上所述，房地产开发企业前期的项目市场策划与总体规划设计的有机契合可谓是绝对性的战略问题，对其管理与实施，一定要谨慎再谨慎。稍有不慎，便易满盘皆输。一旦制定好项目策划的定位，再监督落实好规划设计的操作，那么剩余的问题便是战术性的问题，严格把关便好。
参考文献：
[1]马绍波.房地产开发中前期策划与规划设计的配合[J].黑龙江科技信息.2011(16)
[2]于健.论房地产前期策划与规划设计的有机契合[J].现代经济信息.2010(15)
[3]方茂青,陶莎,赵衡宇.房地产项目开发前期策划的发展探讨[J].商场现代化.2009(11)
论文作者:李晓志
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第10期
论文发表时间:2018/8/30
标签：规划设计论文; 房地产开发论文; 项目论文; 开发项目论文; 房地产项目论文; 房地产论文; 建筑论文; 《建筑学研究前沿》2018年第10期论文;