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摘要：作好项目建设施工前期的成本控制工作是房地产工程开发最关键的功课，而且在激烈的经济市场竞争当中有着特别关键的作用。对于房地产开发工程在控制成本时不但是放在建设经过中，并且最关键的要在开发前期工作程序中增强成本控制的要素。只有经过增强前期的成本控制工作，才可以真正达到控制成本的有效性，而且创作出经济效益，推动房地产开发企业得到长久的发展。本文对房地产项目前期开发工作中的成本控制研究进行了探讨。
关键词：房地产项目；前期开发工作；成本控制；措施
引言
房地产开发工程实施的前提和保障就是工程前期的成本把控和管理体系，这也是能够有良好的效益的关键步骤。使用科学的方法进行分析研讨，科学的组织管理，最后仔细的分析总结，影响着整个阶段，降低建设投资成本没有必要的流失，最终降低投资成本，增加开发商的经济利益。始终坚持把前期也要视为重点的理念，这样才会取得不错的效果。
1 房地产项目前期的主要成本概述
1.1 土地成本
当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重已由90 年代初的20% 左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点，在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气考量的。对地块的选择切不可跟风，要根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实中，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没有，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。
1.2 投资决策时的成本
对一块特定的土地，在出让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，本阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。
1.3 规划设计成本
对于建安成本的控制，最佳控制节点是在规划和施工图设计阶段，户型结构、单元面积是否适应未来市场的需要；配套工程能否满足社会进一步发展的要求，能否尽可能地避免建成后的二次施工；施工图设计是否科学、合理而又经济，都需要在本阶段进行准确的把关，避免施工图中过分保守的设计及各专业间不优化的配合给项目造成的成本浪费。
2 房地产项目前期开发工作中成本控制的措施
2.1 投资决策阶段的成本控制
在投资决策阶段把事前控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发工程的整体成本实施预测，产生严格的成本控制目标系统，确定科学的成本控制目标，在实施投资成本估算时，一定要使用科学的估算办法，确保房地产开发工程投资决策的可靠性。
第一、对于工程的可行性研究。要从市场、技术与经济等几个方面对工程实施前景预测，把前期调研工作充分做好。可行性研究对于一个房地产开发工程的成败起着重要的作用，但是这些年来，很多房地产开发公司完全疏忽了这部分的工作，完全凭着感觉展开项目，直接让项目开发风险增加了。为了确保房地产开发工程的收益，房地产开发公司在进行房地产开发项目立项时，务必要对开发项目可能的预期收入、成本、利润与风险实施深入分析。房地产开发工程的可行性研究是建设在对于市场前景、工程造价正确分析的基础上实施的，所以在可行性研究阶段一定要对于工程的资金流量与销售计划有相对科学的预期，这样则能够尽可能的使房地产公司的资金成本减少，为工程的成功实施奠定基础。
第二、把科学的投资估算做好。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆工程设计投资估算是工程设计的关键构成部分，也是工程执行的基础，对其实施成本控制对于融资形式的选取、最好设计方案的选择和工程的经济评价有着特别关键的作用。以合理、科学的评估策略与手段对房地产开发工程设计实施正确的投资估算是工程可行性的有力保障。据有关研究表明，工程可行性研究的深度与合理性会直接影响工程设计投资估算的正确性，因此要首先拟定出具体的工程可行性研究方案，并把工程设计投资估算控制在10%以下的误差率。
2.2 规划设计阶段的成本控制
设计阶段包括初步设计、技术设计、施工图设计阶段，通过三阶段设计，在建筑标准、经济要求、建筑结构上完成整体设计，达到安全可靠性、适用性、经济性三大目标，项目建好以后，是否能达到满意的经济效果，设计质量和成本限额是关键因素，它在全过程项目管理的成本控制中，起着决定性作用。
（1）优化设计方案，有效控制工程造价。在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好设计周期，运用现代数学最优化技术与依靠计算机技术，对项目设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、工程可行性等方面实施最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资区域内，达到控制建设项目造价的目的。设计质量是不是达到国家和行业规定、功能是不是满足应用要求，不但关系到建设工程一次性投资的多少，还影响到建成交付应用后工程的经济效益。
（2）初步设计关键确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，在这阶段对工程投资达到35%～75%的影响。使用限额设计是设计阶段中投资控制的有力方法。依据限定的额度实施方案筛选与设计，而且严格掌控技术设计与施工图设计的不合理变更，以确保总投资不被突破。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来，是建设工程投资控制体系中的一项重要方法。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。所以，房地产开发企业要积极推行限额设计。
（3）施工图设计阶段增强设计出图前的审核工作，细化与明确设计区域，把各专业图纸的校合工作安排好，以防止细部设计每一个专业不吻合情况。在设计图纸出图前增强对设计图纸根据文件、规范等的审核管理工作，力求提升设计质量，严格审核阶段设计成果，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少；对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理，便于对项目成本进行有效控制。尽管设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。
2.3 项目招投标阶段的成本控制
（1）建立好完善的招标单位资质审查的工作，采用专业团队进行审核的方式遏制招标工作中的违规的行为。
（2）将招标工作的执行制度进行落实的工作，完善的制度使得工作人员的工作更加具有规范性。
（3）建立好监督管理的制度，维持工作的公平性。
（4）进一步健全和完善专家管理的制度，在工作的过程中地产项目的相关的工作是缺乏一定的科学性和理论性的，因此在工作的过程中专家队伍就发挥了十分重要的作用。
结语
综上所述，日益激烈的市场竞争，使得房地产企业的自身竞争实力的增加成为了必然的工作。企业的发展离不开工作的不断地完善，成本控制的过程有助于其更好的进行工作和持续的发展。
参考文献：
[1]欧平.房地产项目前期开发工作中的成本控制研究[J].中国集体经济.2019(17)
[2]黄艳蓓.房地产项目进行成本控制的重要性及实施探析[J].时代金融.2019(15)
[3]马晓容.房地产企业加强成本控制研究[J]. 财经界(学术版).2018(23)
论文作者:郑川 张梅
论文发表刊物:《城镇建设》2019年14期
论文发表时间:2019/9/29
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