摘要：近年，我国许多地区都在如火如荼开展旧城改造工作。旧城改造与社会企业、人民群众的利益息息相关，不仅可以改善城市面貌，加快建设现代化、国际化、创新型的城市，还可促进整个社会的可持续发展，构建和谐稳定的社会生态。虽然，我国很多地区的旧城改造取得了丰硕的成果，但也遇到很多无法回避的问题，我们应当清醒的认识到这些发展过程中存在的问题，探究改造开发的科学模式。
关键词：旧城改造；开发模式；措施
一、旧城改造对城市发展的意义
从城市发展的角度上来说，旧城改造的主要意义与价值可以表现在以下几个方面：一是在确保旧城区既有用地性质、用地功能维持不变的前提条件下，推进旧城区原有的环境容量、环境质量扩大、改善。二是旧城改造使旧城区与城市其他功能分区之间的联系更加的紧密，使旧城区在整个城市系统中的功能与效用得到更加充分的发挥。三是旧城改造可以使城市用地总体布局结构向着更加优化与有效的方向发展，促进城市功能分区组织关系的完善。
总体而言，旧城改造对于城市可持续发展影响深远，对提高城市发展中的空间配置效益与社会经济效益而言均是至关重要的。
二、目前我国旧城改造中存在的问题
旧城改造既是城市局部更新的过程，也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程，我国的旧城改造项目呈现出了一些不容忽视的问题：
第一，在旧城改造中，部分历史街区建筑没有得到保护与修缮，一定程度上造成旧城历史文化遗产的破坏。
第二，部分旧城改造照搬照抄国外建筑形式，一味求新求洋，导致我国众多旧城改造毫无历史痕迹与地域特色，不少旧城改造后呈现出千城一面的景象。
第三，我国旧城改造项目的开发模式坚持“政府主导、市场运作”的模式，多以政府和开发商为主导，居民对改造项目的参与度不够。
第四，资金成为旧城改造的障碍，阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大、链条长，涉及的权利人业主多，运营成本非常的庞大。
第五，旧城改造制度还有待进一步完善，实现政府、企业、群众多方共赢。
第六，旧城改造过程中被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度较大的冲突。
三、旧城改造规划设计的战略要求
（一）科学论证
对于每个旧城改造项目而言，首先要进行可行性论证，如城镇的选址、功能区域的划分、旧城设施及其建设项目的安排等都要进行详细的考证。在这个过程中：一要收集地形、气象、水文、地质和地震情况；二要收集所在地区的资源、动力和交通条件情况；三要弄清人口布局及近、远期规划人口与有关方面协调发展情况；四要收集周围的生态环境、大气状况、水源污染程度等情况。只有在上述诸多方面取得可靠的科学依据，让设计者在掌握详实资料的前提下，才能作出正确的决策来。
（二）合理部署
旧城改造专项规划是在一定时期内，旧城改造单元在经济社会、商业配套、人口等诸多方面的发展目标，是旧城各项建设的综合部署，也就是某个城镇在一定发展阶段将向着什么方向发展，各项建设工程应怎样合理部署，如何实施建设及最终达到的一定目标。从现有的一些旧城总体现规划来看，相当一部分规划忽视了环境保护设施的建设，即只注重城镇的生产、经营、交通、生活等方面的工程规划，而轻视土地的保护、“三废”的处理、生态平衡的保持等规划。出现这种现象，除了资金紧张的因素外，主要还是环境意识不强，重建设、轻环保的思想所致。因此，在制定、完善总体规划的同时，应注重旧改造专项规划的合理布局，系统地做好环境保护与治理的详细规划设计，诸如对旧城的绿化美化、水源保护、自来水的建设、工业厂房的定位及布局等，都要作出适当的安排与科学的选择，使旧城建设与环境保护协调发展，齐头并进。
（三）实行多方面集资、综合开发和灵活政策
要利用集资融资吸引社会资金等方式开展旧城改造。此外，各地还采取各种渠道、多方集资。例如：一是利用一部分企业和职工改造旧房的积极性，依靠企业和职工个人集资。二是通过发展商品房或发放住宅建设债券进行集资，弥补一部分旧城改造资金。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆三是商业、服务业、卫生、教育等系统提供的专项资金，可用于商业、服务、卫生教育等设施的建设（包括改建、新建）。四是安排在现有城市建设的国家重点工程（包括工业性的、非工业性的），建设单位应当把征地、安置、动迁补偿、住宅基础设施和公共服务设施等所需的资金（包括材料），全额交给当地城市建设部门。六是城市中重大基础设施工程的改建、扩建，应由国家拨款，或采用国家贷款的方式，解决资金问题。七是部分有条件的城市，可适当利用外资进行基础设施的改建、扩建等等。
总之，在资金短缺的情况下，各地应当改革创新、锐意进取，调动各方积极性，采取各种渠道，多方集资，提高城市建设和旧城改造的活力。
近年来，随着经济体制改革的深入推进，城市建设、旧城改造实行规划综合开发，一是可以克服过去城市建设中千家投资、分散建设、多头管理的弊端，有利于保证城市规划的实施，按规划成街成片地进行改造；二是可以提高旧城改造的经济效益、社会效益和环境，使各项建设协调发展。但是，在实行综合开发过程中，也存在不少问题，一些开发单位片面追求经济效益，以盈利为目的，没有严格按城市规划的要求进行综合开发，在管理上也有些混乱等等。中央和地方主管城市建设的部门要制定综合开发的具体政策，对开发公司和房产经营公司的开发工作进行行政管理和宏观经济控制，引导开发单位按照统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的方针，在城市总体规划的指导下，实行综合开发。
（四）古建筑的保护和新生
在旧城改造的过程中，人们往往更倾向于把原有的旧城区改造成为现代化、宜居宜业的新城，而没有从历史文化和居民的个人情感去考虑以什么为出发点。城市不仅是物质性的，还是精神性的，城市中的某些古建筑就是城市精神和文化的载体，旧城改造必须注意对古建筑的保护和开发问题。
对于一些已经残缺不全，破旧不堪、没有任何使用价值和保留价值的古建筑，应予以拆除。对一些古建筑进行整修使其所含有的文化底蕴得到充分挖掘，并可在其周围大力发展餐饮业、旅游业、服务业等，如：平遥古城、苏州园林。此外，对旧城中古建筑应定期对其予以维修，保持其原有的历史风貌，并将因环境、时间、人为等因素所造成的损伤降至最低。
（五）“以人为本”重视拆迁户的安置问题
一是在旧城改造实施以前，应该有系统完整合理的规划方案，制定有时间维度的拆迁计划，并对拆迁区内的居民进行民意调查表格统计，调查中应包括居民的职业、月收入、货币补偿、房屋补偿、理想的住宅面积、是否愿意拆迁、不愿拆迁的原因、希望改善哪些条件等等内容，并统计得出居民拆迁意愿度、拆迁房屋建筑面积比、拆迁房屋补偿费用额度等数据，进一步指导下一步工作。
二是搞好法制宣传，做好拆迁户的思想工作，接受群众监督，增强拆迁工作的透明度。在动迁前，要做好劝迁户的周转房、安置房的准备工作。对于就地安置的，应明确具体安置时间；对“重点钉子户”要坚持以理服人，以法服人，了解其具体原因，解决群众的实际问题。在房屋拆迁前，拆迁人与被拆迁人一定要先签协议后拆迁，对其原有配套设施，必须同步建设，以保证拆迁户基本生活需求。对遇特殊情况造成安置用房不能按期交付使用的，拆迁单位应向拆迁管理机关和拆迁户说明原因，逾期期间应按规定增加自行过渡补偿费。另外，要结合本地的实际情况，制定出拆迁安置的细则，对于各类用房的安置标准做出明文规定，特别是要合理确定房屋拆迁的补偿价格，各建设单位不得自行压低补偿标准。
三是积极寻找房源建设基地，加大经济适用房、中低价商品房和廉租房建设力度，缓解房源紧缺的压力，节约城市用地，多为中低收入水平的居民考虑，真正让利于民，让有限的资金发挥最大的使用效益。
四、结语
旧城改造任务艰巨而复杂，不少城市制定并实行许多扶持和鼓励旧城改造的灵活政策。同时，对参加改造棚户区统筹联建的单位，还相应地减免部分税费；对担负城市道路拓宽动迁的改造小区，由市政府实行定额补贴，补贴的资金由城市建设费和征地动迁费中安排解决等等。制订实行灵活的政策，有利于调动各方面的积极性，加快旧城改造步伐。
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论文作者:郑际锐
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/8
标签：旧城论文; 城市论文; 拆迁户论文; 综合开发论文; 城市建设论文; 资金论文; 改造项目论文; 《基层建设》2019年第18期论文;