摘要：本文主要围绕着房产项目的全成本方面前期管控开展深入研究及探讨，望能够为今后这一方面实践工作高效化进展提供指导性的建议或者参考。
关键词：房地产；全成本；前期管控
前言
房产开发方面全成本管控，属于房产开发业核心工作，而前期管控属于最为基础的、关键的工作内容，直接影响着房产项目全成本整体管控效果，关系着房产项目整体的社会效益与经济效益。对此，深入研究房产项目的全成本方面前期管控有着一定现实意义及价值。
1、全成本概述
按照房产开发总体成本价格的组成，全成本可划分为如下方面：土地费及税费；开发前期费用；建安及配套设施方面的成本费用；开发期间的费用；管理费用、财务费用及营销费用等。
2、前期管控特点
2.1可研性的研究报告真实、合理
房产项目的全成本，前期管控重点为积极参与到项目决策之前各项准备工作，认真细致地采集各项资料，做好工作投资的估算编制工作，本着从实际出发的态度将项目可行性的研究报告制作好，围绕着项目投资风险做好综合分析，对可能拟建的方案方面技术适应性与先进性予以有效分析，并分析经济层面建设性及合理性等可行性，科学预测及评价项目建成与投产之后社会效益、经济效益，依据项目前期的评价，提出此项目是否应该投资建设，结合市场化需求与发展前景，确定好工程规模及具体的建设标准，选定最适宜建设方案等相关结论性的建议，编写好可行性及有着一定说服力立项的申请，以争取提早立项。投资估算的报告编制，务必有依据可以依靠，且尽可能做到详细，在编制该投资估算期间，切勿过分追求项目可批性，在可研究环节人为性地将工程量及内容减少，并将建设标准降低，人为性压低工程的投资等各种情况均应当避免出现，投资估算，其应当为后期建设投资的限额。
2.2成本的前期管控实施原则确立
房产项目前期的物力、财力与人力节省，属于全成本的前期管控基本原则之一，节约并非是单纯地限制级监管，是条件创造着眼于事前成本监管及控制，需要从科学的管理水平提升方面着手进行，在这一方面包含着两项基本原则，即为全面控制与目标化控制这两项原则。在全面控制方面，应当聘请专业的顾问公司做好设计及策划相关工作；成本控制，应当涉及到该项目组各个部门及人员，密切关系着个人的利益。不应当仅仅组织员工实施单纯的监督，而是要各个部门均能够从成本管控大局入手，加强沟通论证，保证项目整体质量，尽可能减少各种不必要的一些成本支出；在目标化控制方面，属于全成本的前期管控重要手段，是把目标、任务、计划方针与各项措施逐一反映在后期项目管理当中，所设定目标务必与实际相结合，做到细致化，明确目标责任，工作责任与成本职责均需确定好，以保证目标控制与成本管理成果具有一致性，节约前期成本，扩大企业利润。
2.3准确定位
定位以市场的目标客户、建设标准及规模为主，建筑规模实际大小往往直接影响着项目总投资成本，属于吸引广大消费者进行投资第一感官，在投资成本与消费者之间应当找准平衡点，不但要保证企业的效益，还需达到用户较高满意度及成本有效控制目的；建设标准，其往往与当地的经济技术发展水平密切相连，设定标准期间，需要结合当地民俗及文化，防止重复建设情况出现，尽量将投资减少；目标客户的准确定位，与日后的营销与市场定价密切相连，营销者项目总投资收益，对此，需要结合实际需求予以合理设定。
3、影响因素
3.1决策阶段
房产项目全成本当中，决策阶段前期管控往往至关重要。但从现阶段房产项目全成本的前期管控实施现状中可了解到，多数房产商对决策阶段成本管控工作还缺乏重视度，决策可操作性相对较低，所策划内容十分简单，无法作为理论依据，以至于后期材料选择及进购期间，无具体性及代表性，计算过程中有不规范情况出现。并且，存在着可行性的研究不过科学、市场定位不够明确、成本估算缺乏精准性等各方面问题，以至于房产商自身社会效益及经济效益难以得到保证。
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3.2设计阶段
房产商通常将设计阶段全部事情均看成是开发商自身责任，但开发商往往将设计阶段成本管控当初是房产商责任，促使在设计阶段全成本的前期管控未能够得到充分重视，甚至未曾深入落实成本管控此项工作。而出现这一问题的出现原因就在于各方之间缺少有效的沟通交流，相互推诿，主动性及积极性相对较差。
3.3招投标阶段
伴随我国房产业持续发展，招投标阶段各种潜在的问题逐渐被凸显出来，整个过程缺乏规范性，市场还不够成熟化，以至于招投标阶段无法实现高效化的成本管控。
4、管控对策
4.1决策阶段管控对策
若想实现准确性地决策，就应当先确保可形象的研究有着一定科学性，且还需保证精确性地估算成本、准确定位市场，实现房产全成本高效化的前期管控，避免盲目投资情况出现。如房产商可在投资决策前期，借助层次分析方法，总结会影响到决策相关因素，并科学合理地制定出结构模型。设定可行性的研究对象，即为项目建设条件、项目产品、市场定位及技术方案等等，研究所有内容是否有着可行性，综合分析及评价财务、经济、技术等各个方面，由可行性的研究结果来决定项目的全寿命周期成本管控、任务书编制设计、施工准确、工程设计、市场定位、进购设备、融资风险与成本、财务费用等相关内容，并将其当成是否决定投资重要的依据。在可行性的研究报告及项目的建议书具体内容当中，应包含着项目整体遭际及投资，并做好准确性地估算分析。房产投资估算方式，可选用指标估算、生产鞥的努力指数、朗格系数等各种算法，结合项目具体情况，合理选用计算方法，以保证估算结果准确、可靠。
4.2设计阶段管控对策
为能够在设计阶段实现房产项目全成本的前期管控，深入设计研究必不可少，应当将项目设计整体质量提升，并将项目整体社会效益、经济效益提高。首先，应当在设计阶段制定好竞争机制，逐步完善化设计监理及设计方案的招标制度，充分考虑到工程整体造价、技术安全、观念及工程结构等各方面问题，房产项目设计监督全过程中，应保证设计过程具有一定规范性，以保证整体设计效率为基础，将设计方案整体质量提高；其次，以经济方面的合理性为基础，应当确保整体的设计方案与经济、安全及技术方面有着统一性。设计期间，成本账、造价的限额账、功能的要求账均需做好、做细致。待初步确定设计方案后，与经济管理者加强沟通交流，持续优化设计方案，以保证房产全成本的前期管控实施效果；最后，注重图纸评审各项工作的规范化，确保招投标的公正、公平，所选定中标单位，应当为少造价、资源节约、安全、较高使用性能、高质量等综合能力最优的单位。
4.3招投标阶段管控对策
在招投标阶段需制定完善化招标计划，强化管理及审查招标全过程及招标的标底价格，以公正公平竞争的环境当中落实好各项工作，确保在保证项目质量极差上，做出最优的选择，防止腐败情况出现。确定了中标单位后，双方需明确策划总合同，依据项目海事局需求，选用平行承包或总承包等方式，科学选择合同方式，注重合同管理，以保证房产项目全成本的前期管控实施效果。
5、结语
从总体上来说，房产项目全成本，即为房产项目全过程的成本，而在全成本的管控工作当中，前期管控属于最为核心的工作内容，需要得到广大成本管控者的高度重视，结合项目实际情况及成本管控需求，科学合理地制定及优化房产项目全成本的前期管控实施方案，以便于提升房产项目全成本的前期管控专业化水平。以上是笔者结合自身以往实践经验，对于房产项目全成本的前期管控所作出的总结，可为今后的成本管控工作提供参考。
参考文献
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论文作者:胡晓宁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/3/13
标签：成本论文; 项目论文; 房产论文; 阶段论文; 工作论文; 可行性论文; 目标论文; 《基层建设》2019年第29期论文;