摘要：随着城市化进程的加快，房地产行业迎来了良好的发展势头，现已成为了国民经济的支柱性产业，区域经济的发展离不开房地产行业的带动。虽然房地产行业取得了显著的成绩，但是某些开发商仍然存在着片面追求经济利益的意识，忽视了风险问题的存在，以至于在项目实施中存在着众多的违规操作行为，导致房地产运营阶段频频出现问题。基于此，本文分析房地产开发风险管理的问题，结合着现阶段房地产发展趋势，探究优化控制策略，以此来保障房地产企业稳定发展。
关键词：房地产企业；内部控制；优化；措施
引言：改革开放以来，我国城市建设发展迅速，房地产企业逐渐增多，但随着部分城市房价不断上涨，国家出台了相应的政策法规，为有效控制好房地产行业的过快发展。在新的发展形势下，伴随着房地产市场激烈的竞争及国家政策的限定，房地产企业显现出机制控制薄弱的现象，给企业的发展带来了隐患，因此，如何有效控制房地产企业建设，是促进企业健康长久发展的关键因素之一。
1.房地产开发项目的成本风险简介
1.1开发位置风险
选择合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指项目所在的地理位置，还包括一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观。所以，区域和市区内地段的选择相当关键。
1.2开发时机风险
由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应地存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的非常重要因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说：工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。
1.3开发物业类型风险
开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回 报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。
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2.房地产企业加强内部成本控制的有效策略
2.1重视内部控制，完善控制环境
要想加强内部控制，房地产企业要做到以下几点：第一，企业管理者要高度重视内部控制管理，虽然业务扩张可以带来前期的利益，但是要想持续发展还必须要依靠制度管理；第二，提高员工的综合素质和核心竞争力，对于高层管理人员来说，不仅要重视他们职业道德的提高，还要促使他们进一步遵循规章制度。对于普通职工而言，要按照岗位需求来选择优秀的员工，一经录用，还要定期培训其专业知识、内部控制内容等知识，使其更好的适应工作要求；第三，房地产企业要加强构建治理结构，并对股东会或者董事会的决策权进行强化，保证决策的科学和公平，如果存在代理管理，要通过合理的监督和激励，来调动经理人的工作积极性。第四，设立独立的内部审计部门，并保证其充分的审计权，这样才能使审计工作更为独立。
2.2进一步识别和应对风险
在房地产企业经营过程中，必然会面对较多财务或者非财务风险，因此，企业对风险的识别、评估、应对机制进行进一步完善就显得非常重要。第一，制定相关目标，这些指标要与项目运营、资金筹措、销售等业务相关。第二，结合企业内部实际，分析企业内部和外部影响目标实现的因素，举个例子，为了实现赢利，企业在投资前就要提前了解产业政策、国家宏观经济、竞争状况、市场需求等信息，然后再进一步分析企业在资金、项目运营、员工管理等方面的工作，对这些潜在的风险进行识别，判断哪些风险是可以承受的，哪些是企业承担不起的。第三，结合以上风险因素的分析，制定相应的应对措施。在执行过程中，房地产企业还要根据不同的风险，选择合适的方法来应对。第四，对于筹措和使用资金方面，房地产企业在认真分析不同融资渠道潜在风险的基础上，还要进一步扩大自身融资渠道，同时还要对不同融资方式的偿债风险和资金成本进行综合考虑。
2.3提高控制活动的执行力度
作为企业控制风险的重要手段，控制活动的重要性不言而喻，而加强控制站活动的执行力度也就显得非常迫切和重要。作为房地产企业，要想提高自身控制活动的执行力，第一，分离部分不相容的职位，并提前做好投资前的准备工作，特别是授权审批一定要严格，这样才能确保决策的科学和合理。第二，在经营过程中，房地产企业对运营的分析和资金管理要进一步加强，还可以通过建立统一结算中心来提高自己的使用效率，使擅自动用资金的风险降低到最低。第三，企业可以通过制定项目资金使用计划来确保项目有足够的资金。第四，加强企业内部预算，结合企业实际情况制定出合理的预算表，进一步明确彼此的责任，对于预算的执行和反馈也要及时，这样才能使预算更加灵活、方便。
2.4建立信息沟通机制，完善信息系统
运营和建设房地产项目，是一个非常漫长且复杂的过程，因此，对于房地产企业来说，首先要建立完善的信息沟通渠道，确保信息的畅通，避免沟通不利所带来的消极影响。然后，还要对信息系统进行完善，并整合销售、采购、付款、会计核算等业务模块，实现信息的共享。最后，及时反馈预算执行信息，对于执行过程中出现的问题要及时反馈、沟通，严格按照计划来执行。只有这样做，才能从根本上完善信息系统，进而促进内部沟通效率的提高。
结束语：总而言之，房地产项目投资是项高风险的活动，因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下，形成正确的风险观，努力规避风险，争取获得最大利润。
【参考文献】
[1]王伟文.浅谈我国房地产企业加强内部控制建设的措施[J].建设者.2016（12）
[2]顾伟刚.提高房地产企业内部控制对策分析[J]科技创新与应用.2012（04）
论文作者:郝春冬
论文发表刊物:《防护工程》2019年9期
论文发表时间:2019/8/9
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