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房地产调控“新15条”的颁布，使政府该在多深程度上介入房地产市场成为论争焦点。
“国六条”及其细则九部门发布的“新15条”，主题是调整住房供应结构、稳定住房价格。相对于去年的两个“国八条”，“新15条”更具体更严厉。尤其是“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”的规定，使得近期的房地产市场围绕于此，除了叫好、观望、等待之外，还不乏质疑之声：即政府是否该如此深入地介入房地产市场?
是草率决策还是果断决策
由于放松调控管理，我国许多城市大户型高价位住宅占据了一多半的比重，这是近年产生以房价为主的各项突出问题的主要原因。去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题，很大的原因在于没有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键，并把它落到实处。
回顾过去两年，关于房地产市场的政策建议或者相关领导的讲话，多建小户型低价位住宅，已经屡次提及，但因为没有在文件中作出明确规定，因而没有落到实处。如果这次“新15条”仍然不作出明确规定，这一“关键”落到实处的可能性依然不会大，可能到了明年，还会因为今年的宏观调控仍然不尽如人意而再发一个文件，而问题仍然是上年乃至前年的老问题。这样的因循拖延，误时误事。因此，“新15条”坚定地作出立即实行大比重地建设小户型低价位住宅的决策，不是有些人讲的“草率决策”，而是果断的决策，是把关键问题落到实处的决策，也是尽早地全面完成宏观调控任务的决策。
是政府“越位”还是其“份内之事”
上个世纪，许多西方国家和发展中国家在推行住房分类供应新制度时树立的理念是：住房是一种关系广大居民安居乐业和社会安定发展的特殊商品。如果政府不介入住房问题，而按对待一般商品的办法，任凭市场自发调节，就解决不好住房问题、特别是广大中低收入者的住房问题。因此这些国家在实行新住房制度时，都明确地宣布政府必须介入住房问题，实行政府由不管住房问题向要管住房问题的转变。
因此，实行政府介入住房问题，是许多国家推行住房分类供应新制度的一项重大改革，是推行新住房制度的基础。
我国1998年决定推行住房分类供应新制度以来，在取得巨大改革成就的同时，也产生了一种倾向。主要原因是刚从改革大包大揽的公房低租金制度走出来，就很容易甚至‘自然而然地’任凭市场自发调节过多，政府介入过少，特别是没有坚持大比重地建设广大中低收入者需要的小户型低价位住宅。因此，“新15条”作出大比重地建设小户型低价位住宅的决策，面对广大中低收入者，面对解决好住房问题的全局，是履行政府介入住房职能的“份内之事”，是应尽之责，决不是有些人说的是超过政府职能的干预过多和“越位”。
是“拍脑袋”还是有科学依据
许多西方国家和发展中国家推行住房分类供应新制度的主要做法是：对广大中低收入者住房实行居民尽其所能、适度的社会保障和必须的调控管理相结合的制度，是一种特殊的住房商品化制度。政府对广大中低收入者住房实行适度的社会保障，从而理所当然地调控住房的户型、价格和供应对象。中低收入者占居民的绝大多数，因而通过政府的调控管理，大比重地建设与中低收入者经济能力相适应的小户型低价位住宅。由于政府的社会保障和居民的尽其所能都有一定的限度，因而在全面推行住房分类供应新制度的前提下，大比重地建设小户型低价位住宅，是解决好住房问题的关键。
这些年来由于放松调控管理，我国许多城市大户型高价位住宅占据一多半的比重，这是产生以房价为主的各项突出问题的主要原因。“新15条”作出大比重地建设小户型低价位住宅的决策，既切实地考虑了我国的国情，又深刻地总结了这些年的经验教训，还认真地研究吸取了国外的有益经验。因而，这一决策是有科学依据的，决不是有些人说的是“拍脑袋拍出来的”。
是单纯调整供应结构还是意义深远
有些人把这一决策看成是单纯地调整住房供应结构，其实实施这一决策具有多重意义。
首先，切合我国人多、地少和广大中低收入者收入低的国情。
其次，这一决策有三个要点：一是通过具有法律效力的文件赋与城市政府有调控之权；二是调控的覆盖面大，达到商品住房建设总量70％以上；三是直接调控户型、房价和供应对象。有了这三个要点，房价过高、房价上涨快和住房供应结构性矛盾就能得到有效调控，市场混乱和投资增长快的问题也能较好地解决。因而是全面完成宏观调控任务之必须。
第三，与前几年建设大户型高价位住房比重过大相比，是节能省地的举措。
第四，让广大中低收入者进入住房市场，形成真正的“人民住房市场”，可以建立繁荣健康的住房市场，形成较长期的消费热点。
第五，实施这一决策是一项复杂的系统工程，其全面推进的结果，将会有利于健全法制，提高调控管理水平，规范市场，稳定房价，提高房地产企业的自律和适应市场的能力，促进房地产业的健康发展。
是否具有可操作性
实施这一决策，要给城市政府和有关房地产企业增加浩大的工作量，而且难点甚多。这一决策还会影响一些地方和企业的“利益”，因而难度会更大。虽然困难很大，但决不是有些人说的是无法执行的决策。
“新15条”是9个部门联合推出的文件。各地政府制定并即将出台的实施细则，则会是从本地实际出发，将“新15条”具体细化，以利施行。在制定及实施过程中，建议：
第一，弄清楚房地产企业及其将要开工项目的情况，作出住房建设计划并有针对性地下达给各个房地产企业，并在开工后检查督促其执行。这需要城市政府要有一支精悍、效率、严格、廉洁的管理队伍。由于目前管房地产业务的部门很多，还需要由市政府的领导主持，采取多种增强“合力”的有效形式和方法以统一步调。
组织保证是事业成败的根本保证，建议各城市把组织落实放在首位。组织落实不好，轻则执行不力，收效不大；重则执行不通，祸及全盘。
第二，城市政府下达计划时要明确对住房的质量要求，并要有检查措施。一定要做到，价位不高但质量、水平高；面积不大但适用、功能全；占地不多但环境净化、优美，让居民住得舒适、温馨。坚持质量第一，小户型低价位住宅就具有强大的生命力。
第三，西方国家给中等收入者住房的社会保障，约占总造价的5％～10％，从而理所当然地进行调控。我国通过“新15条”赋与城市政府以调控权，当然合法。我这里则补充建议，可否通过适度减收税费和土地出让金(两者之和控制在总造价5％左右)，既体现政府对广大中低收入者住房的关怀，又增加了调控的理由。
第四，要严格“三控制”。不仅要控制户型和价位，而且要控制供应对象。要明确宣布，国家对中低收入者的住房社会保障，只保一套房。如果再出现过去1人买10套经济适用住房的弊端，这一决策就会严重受挫。为此，建议各地政府一定要把弄清居民收入和划分收入线的工作切实抓好。否则，控制供应对象就会成为一句空话。前些年推行经济适用住房困难甚多，弄不清居民收入就是一个大困难，教训极为深刻。这事已经讲了七八年，总因为难度大而却步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府准确地制定发展、住房、税收等许多重大政策的基本依据，就应该及时抓起来。再难的事，只有动手抓才有抓好的可能。开始抓的头两年可能准确度差一些，只要锲而不舍地抓下去，就会越抓越准。
第五，90平方米以下的小户型住宅要占70％以上，是对一个城市的总量控制，城市政府可以统筹安排。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整比例的，必须报建设部批准。
业内人士都知道，在多层建筑中安排小户型住宅较好处埋，而高层住宅就较难处理。有人认为高层住宅比重大的城市就具有调整比例的理由。建议有关城市的政府，组织力量设计出一批经济适用的高层小户型住宅优秀方案，做到在下达计划时心中有底。如必须提出调整比例的报告，有设计方案为据，也会使理由更充足一些。
第六，在今年下半年，有些城市可能会出现住房销售量下降或住房开发量下降的问题。这是一项重大转变带来的“阵痛”。对此，既不能惊慌失措，也不能漠然视之，而要认真对待。经过冷静分析，找出原因和提出对策。
第七，不少居民有一种习惯性的住房消费观念，要解决住房问题，不能租只能买，而且要一步登天地买大房新房。因此，通过坚持不懈的思想工作，使广大居民逐步树立起住房租售并举和“梯度消费”的理念，并大力发展二级市场和租赁市场。这对于解决好住房问题，将会产生重要的作用。