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摘要：进入新时期以来，得益于我国经济社会高速增长以及城市化进程不断加快，房地产经济在国民经济中的地位和作用越来越重要，成为世界各国经济发展的支柱产业。因此，房地产的开发项目管理也越来越受到人们的重视。然而由于房地产开发项目不仅涉及的技术、人员以及材料设备众多，而且其建设周期长、工程进度紧等特点很大程度地增加了此项工作的难度，同时更导致现阶段房地产开发企业在其管理上产生了一些新的难点，如此一来便造成所开发项目品质难以保证。本文针对房地产开发项目管理的难点,与房地产开发的流程及组织管理理论相结合,提出了改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率,减少项目管理难度的方法和建议。
关键词：房地产开发；难点；解决对策；探讨
房地产开发项目管理属于一门综合性很强的学科，虽然经过多年的发展形成一定的管理模式与方法，然而结合实践来看，由于当前房地产开发项目建设规模、体量以及要求等呈现出不断上升之势，这就使得房地产开发企业在其管理中不断产生一些难点，如果不及时采取相应解决对策那么势必会导致企业所开发项目品质无法达到相关要求。为此，笔者根据项目管理实际操作的感受,站在开发商工程管理人员角度就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素,即从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。
一、房地产开发项目管理的相关概念
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统。融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，以及对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。
二、房地产开发项目管理的重要性
1.房地产开发项目管理能够保证项目的按期完成
房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理，使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴，从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。
2.房地产开发项目管理能够保证项目进展的组织性和协调性
在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境。
3.房地产开发项目管理能够保证项目效益的最大化
在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。
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三、现阶段房地产开发项目管理难点分析
通过对相关文献研究以及结合笔者实践来看，现阶段房地产开发项目管理难点一般有以下俩个方面：
1.在缺乏完善的市场调查情况下盲目地开发项目对房地产开发项目而言是致命的，完善的市场调查不但能够使得开发企业通过相关数据准确掌握当前所在地区房地产诸如价格、购房人群结构、需求以及不同区域发展现状等实际情况，同时更重要的是使其可以借助于调查所形成的项目开发前期市场可行性报告判断是否进行开发。然而实际情况却不容乐观，部分开发企业在进行房地产项目开发前由于受到诸如楼市发展情况过于乐观、节约市场调查费用等因素所影响，致使他们不做或者只做简单的项目前期市场调查便盲目决定进行项目开发，如此一来极有可能产生房产项目与购房人群定位错误、售价过高等情况，进而致使企业因所开发房地产销售不利而经济效益大幅下降。
2.缺乏完善的建筑质量管理体系。俗话说：“质量就是生命”，特别是当前人们对于品质追求不断提高，加之房地产作为重要的日常起居场所，人们对其质量有着更高的要求，因此这都要求开发企业在房地产项目开发中必须严控质量关。然而根据笔者对此研究发现，虽然当前房地产行业总体处于不断规范和完善的局面，但是从目前不断爆出的房地产质量问题来看，现阶段我国房地产开发项目质量仍然无法令人满意。笔者认为导致这一问题频发的重要原因在于缺乏完善的建筑质量管理体系，如此一来不但致使建筑企业在所开发项目质量管理与控制上存在着诸多不足，同时也会造成项目建设监管力量缺失。这直接导致房地产开发项目质量无法达到相应要求，从而造成开发企业经济利益受损。
四、解决房地产开发项目管理中存在问题的具体措施
1.做好市场可行性研究的调研工作
对于房地产开发项目的管理来说，做好前期的工作至关重要，也就是要做好项目的调查研究工作，为项目的具体实施提供资料保证。可行性研究的基本任务，是对项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。因此，房地产开发项目的管理者必须重视对项目开发的前期调查研究，从而为下一步的工作提高准确、可靠的信息资源，保证开发项目的顺利落实。
2.完善房地产开发项目管理中的成本管理
房地产开发项目的成本控制是开发商获得经济利益的重要手段，只有将房地产开发项目的成本控制好，才能节约房地产开发项目在施工过程中的成本。我们都知道，成本管理在房地产开发项目管理的过程中是十分重要的一环节，因此，为了更好的对房地产开发项目管理的成本进行有效的控制和管理，就必须对房地产开发项目管理的各个环节进行成本的管理和控制，即策划、设计、发包以及施工的所有环节进行成本的细部管理和控制。只有这样，才能更好地节约项目施工过程中的成本，提高开发商的经济利益。
3.构建起完善的建筑质量管理体系
鉴于质量管理体系对房地产开发项目质量以及开发企业经济利益有着重大影响，所以建立完善的建筑质量管理体系就显得十分必要。对此，首先应该做到明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理。其次，为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制，及时向开发企业反映相关问题。
结束语：
综上所述，房地产开发项目管理是保证房地产开发项目能够有效实施和完成的关键，只有对房地产开发的各个环节进行有效的管理，才能保证房地产项目在实施的过程中，以最小的投入获得最大的收益，真正促进房地产事业的发展。
参考文献:
［1］陈毅志．论述房地产开发项目管理中的问题与对策［J］．中华民居，2011(9)．
［2］陈祖．关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析［J］．四川建材，2006，32(2)．
［3］马广玉．谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨［J］．中国房地产业，2011(8)．
论文作者:杨,超
论文发表刊物:《防护工程》2017年第30期
论文发表时间:2018/3/7
标签：项目管理论文; 房地产开发论文; 开发项目论文; 房地产论文; 项目论文; 难点论文; 质量论文; 《防护工程》2017年第30期论文;