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摘要：建筑行业随着国民经济的发展得到了快速发展，房地产企业犹如雨后春顺般涌现在神州大地上，一个个项目的成功，将工程造价的重要性体现的淋漓尽致。企业竞争力增加的一个重要途径就是对于工程造价的管控，做好工程设计阶段的成本控制可以有效加强工程造价的管控；进而帮助企业一定程度上规避各种风险，增加企业的利润，从而最终达到提高企业竞争力的目的。
关键词：房地产；设计阶段；成本管控；成本优化
目前的房地产行业已经进入微利时代，土地成本攀升，控制好开发节奏和有效控制开发成本成为房地产开发项目保证利润率的关键。控制好开发节奏的主要目的是控制项目的资金成本、管理费用、提升项目的销售收入，而销售收入对于项目而言是个未来不可预期的变量，主要由市场因素主导，因此，房地产开发项目保证利润率的重要途径还是提升项目开发成本的控制能力。对于房地产而言，设计成本的投入比重不大，却会影响到项目75%的成本及盈利，故设计是成本控制的核心。
1当前房地产设计阶段成本优化控制体现出来的重要意义
房地产工程是一个复杂的建设项目，每一个项目都需要大量的费用投入，房地产建设时间长，前后投入的人力物力和财力也很庞大，如果没有一个科学全面的房地产设计阶段成本优化控制方案，对房地产基本的费用开支、建设时间等进行统筹概括，这样不仅不利于施工企业工作的开展，也不利于整体房地产建设的基本质量水平。如果有一个科学的设计阶段成本控制方案，那么就可以按照设计阶段方案的要求来组织施工，也有助于提前对每个环节、流程上的各种资源进行优化配置，使施工中的各种要素进行最佳结合，尽量减少不必要的浪费，充分发挥各种资源的潜在价值。
同时，通过科学的设计阶段成本优化控制，也有助于实际项目成本的把握，可以最大限度的减少各种资源的浪费，提高使用效率，为施工企业创造更多的经济效益，与此同时，企业的成本得到了有效控制，施工工艺和水平势必会有进一步的提升，那么企业的竞争能力就会上升，这也有助于提高施工企业在行业内部的竞争水平。
2房地产设计阶段成本管理需要注意的事项
2.1需要全员参与
很多房地产企业的高层管理者，认为设计阶段的成本管控，是由财务人员、设计人员共同负责的，而忽略了成本管理的整体性。尤其是对于房地产开发项目这种规模较大、综合性较强的工作，更加需要企业所有部门、全体员工参与进来，这样才能从源头上杜绝成本浪费的问题。例如，房地产企业的管理层，需要从宏观角度划分成本管控的任务，明确在设计阶段、施工阶段等分别需要完成的成本控制目标。在此基础上，设计部门才能制定更加细化的成本优化细则，形成完整的成本管控体系，取得最优化的成本控制效果。因此，房地产企业所有部门、人员，都要认识到成本管控的重要影响，并结合岗位特点，在成本优化工作中发挥一定的作用。
2.2成本管理的动态性
成本管理工作并不是一成不变的，而是需要根据设计要求、项目进度等，做出动态性的调整，这样才能保证房地产项目设计阶段成本控制的实效性。例如，有些房地产企业在开展成本管控工作时，存在形式化思想，在前期制定完成成本管控方案后，没有结合项目情况和工作需要，定期对成本管理方案展开补充或优化，特别是出现设计变更后，导致既定的成本管控方案与工程设计方案不能匹配，影响了工作的开展。所以说，房地产企业在加强成本管理工作时，也要注意到成本管理的动态性特点，这样才能更好的体现出成本管理的实用价值。
2.3要求各部门加强沟通
对于房地产项目，成本、质量、进度三者必须做到相互协调，这样才能在保证房地产项目质量的前提下，加快工程进度，降低工程成本。如果仅从设计部门加强成本控制，而没有体现出各部门之间的整体性和协调性，可能会造成项目质量和整体进度受到影响。通常来说，在房地产项目的成本管理工作中，除了设计部门的参与外，像营销部、工程部、开发部、财务部等等，也都要体现出各部门的作用。通过加强这些部门的合作与沟通，对成本控制相关的信息进行及时、必要的交流，一方面是有助于及时发现设计方案中存在的问题，另一方面也能够取得最优化的成本控制效果。
2.4追求技术与经济的统一
在房地产项目开发中，设计人员既要从专业方面，体现出设计的科学性、实用性，又要掌握一定的经济分析技巧，这样才能在工作中将技术与经济统一起来。例如，对于一些现代化的商业建筑，很多设计人员往往过多的追求个性化、新颖化，由此也会导致经济成本过高，给房地产企业带来了更大的经济负担。相反，如果一味的节约成本，导致设计方案千篇一律，又会导致房地产项目不能符合市场需求，后期销售利润也会受到制约。因此，设计人员必须要在技术与经济两者之间寻求平衡点，这样才能取得成本管控的最优化。
3房地产设计阶段成本有效控制存在的问题
当前，虽然房地产企业对设计阶段成本控制的重要性认识都有了明显提高，但是，由于各种原因的存在，在房地产设计阶段成本的最初核算、后续的执行等各个方面还是存在着需要进一步提升的地方，只有分析好了这些基本问题，才有助于针对性的提升设计阶段成本控制成效。
3.1房地产施工项目的主要管理人员对设计阶段成本控制认识程度不够
在国内，当前，绝大多数的房地产施工项目实行项目经理负责制，在具体施工过程中，没有完全按照设计阶段成本控制的要求对成本进行深入的把握。或者在项目开工之前，没有从设计阶段成本控制的角度对后续施工过程中所产生的各种费用开支进行明确、全面的评估预算。不少企业由于忽视设计阶段成本控制措施的实际落实，导致后期施工中费用不够，很多重要材料出现了以次充好现象，给施工过程的安全进行埋下了隐患。
3.2房地产企业设计阶段成本控制机制存在问题
很多房地产企业管理人员以为设计阶段成本控制是成本的事情，他们要做的就是抓好施工建设，导致很多企业对设计阶段成本控制缺少一套完整的实施方案和控制制度，设计阶段成本及相关的成本控制往往在会议上提一下，或者下发一个文件，施工中的成本费用开支则是照旧，没有严格依照设计阶段成本控制的相关要求进行。
3.3房地产设计阶段对施工材料的科学预算及控制管理不到位
当前的设计阶段成本中，只是对相关的房地产整体施工材料进行预算，没有对所有可能使用到的材料、机械设备等进行全面的预算，这就使得在后续施工过程中，经常出现材料费用超出预算支出等情况，这种情况的出现很大程度上就使得房地产设计阶段成本控制停留在了纸质层面上，对房地产建设的示范引领作用没有充分发挥出来。
4设计管理阶段成本控制的关键点把握
4.1概念-方案设计
概念-方案阶段设计的房地产成本控制应围绕节能、减少后期等需求开展，如何开展设计、如何尽可能降低设计成本是该环节需要关注的焦点。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆具体来说，设计人员应关注建造的环境条件、功能分区的合理性、空间形式、方案实施的必要前提，这一过程需结合项目建议书、项目可行性研究要求，为保证概念到方案成形过程的成本控制，需按照“提出初步设计→审查初步设计→形成审核意见→结合意见修改初步设计→下达初步设计报告及初步设计概算”，同时结合标准化设计即可更好实现概念-方案阶段设计的成本控制。
4.2初步设计
初步设计阶段的深度有所增加，建筑材料、建筑设备选用标准需要在该阶段明确，结构、水、暖、电等设计也必须考虑如何实现有效成本控制，这一过程的核心在于赋予建筑超前性、经济性等特征，具体设计可结合行业规范以实现成本控制。例如，在高层建筑设计中，《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）3.5.2条规定“高层建筑作为嵌固楼层的层刚度不宜小于相邻上一层楼层刚度的1.5倍”，而考虑到层刚度与层高成反比，地下室剪力墙提供的刚度需要是地上的2.63倍，因此设计人员应避免为高层建筑设计较大的地下室层高。例如在某项目的设计过程中，对以下内容进行了优化：1、地下室侧墙及底板防水由卷材防水优化为刚性自防水系统。2、优化人防车库布局，停车位数量增加76辆；优化人防方案，减少车库高层区人防面积约1万平米。
4.3施工图设计
施工图设计阶段属于设计管理阶段的成本控制关键，这一阶段既要保证产品品质，又需要充分发挥成本控制的作用，因此施工图设计阶段需按照“开展施工图设计→形成送审资料→修改施工图设计→完成施工图设计→执行”流程开展工作，而为了实现高质量成本控制，设计人员必须关注房地产工程的桩基、基础、结构形式、含钢量等方面的优化。例如，高层住宅楼设计中两层2.9m地下室、单层5.8m地下室设计，哪个能够更好节省成本便属于施工图设计阶段常见的选择问题，上文初步设计阶段提到设计人员应避免为高层建筑设计较大的地下室层高，而为了更深入理解这一问题，设计人员还应从墙体稳定性要求、挡土墙配筋方面开展分析，由此可发现两层设计具备侧墙配筋减小、增加一层梁板、钢筋总量偏小、增加了一层面积等具体表现，因此可确定两层设计更为优秀。在某项目的施工图设计阶段，对以下内容进行了优化：1、优化减少高层装配式住宅拆分种类：叠合板类拆分由原先的20块优化为现有的16块，优化20%。2、优化高层次梁布置：高层每个单元标准层减少次梁2根，截面200x400次梁，梁长约6米，每单元标准层节省钢砼0.48立方，共节省钢砼0.48x816=391立方。3、基础方案优化：采用强夯地基面积高层面积10.173万平米。
5房地产设计阶段成本管控与成本优化措施
5.1通过优化组织制度建设实现成本优化
设计阶段的成本管控，既复杂又重要，为了体现出成本管控的专业性，需要一套完善的工作制度，明确成本控制责任，制定具体工作准则，通过制度约束保证成本管理工作按部就班的落实下去。在工作中，严格遵守公司成本管控的相关制度，树立动态的、发展的目光，保证成本管理制度与工作要求始终适应。
5.2通过加强人力资源管理提高成本管控水平
通过上文分析可以发现，设计阶段的成本控制具有专业性较强、影响范围较大的特点，为了保证在房地产项目设计阶段就能够高质量的完成成本管理任务，必须要重视设计人员的综合培训工作。人力资源管理部门要定期开展培训工作和提供学习机会，例如从设计部门中，选择年轻的、优秀的员工，每年提供一次深造、培训的机会，到一些知名高校、设计院等进行学习，这样在今后的房地产设计工作中，就可以将成本控制与设计质量更好的结合起来。此外，培训工作也要注重做好设计人员职业素养的提升，强化工作中的责任意识，严厉制止浪费行为，实现成本控制成果的最大化。
5.3树立全生命周期的成本管控理念
（1）设计任务书。设计任务书不仅体现了业主的开发理念、营销主题、策划定位等，而且是设计单位最主要的设计依据。对于房地产开发企业而言，为了使设计单位更加准确地理解其设计理念和意图，建议将超前观念和并行工程的思想引入设计过程。这种模式下，设计单位的提早介入，不仅保证了设计任务书的编制质量与可操作性，而且保证了设计单位与营销、工程、成本等部门的有效交流，更有利于建立一支由企业内部成员和设计单位外部成员共同构成的团队。
（2）设计过程。加强设计过程管理，促使成本管理有效介入设计过程，促使设计的发展沿着满足成本要求的路径进行，避免设计成本超限而造成事后修改返工。可以尝试从两个方面开展工作：其一是加强设计合同的规范性，通过细化合同条款，对各个阶段的投资进行明确说明，达到节约投资的目的。其二是开展设计评审，通过专家评审进行成本优化，提升设计方案的经济性。例如：1、BIM土方平衡技术因具有可视化、仿真模拟、协调性高、优化性强等特点，在土方平衡、特别是山地建筑土方平衡中具有人工土方平衡不具备的一些优势，运用BIM土方平衡优化土方量，可以直观有效的开展土石方的挖运分析与运算，能做到土方平衡计算的精确化与精细化，并且大大的节约了时间，对项目成本管控发挥了重要作用。2、在项目产品设计中，双首层别墅产品的应用极大的减少了整体地下车库的面积约18000平米，有效控制开挖量。3、在项目产品设计中优化洋房外墙材料，一层保留真石材材质，二层及以上采用质感真石漆材质，顶层根据效果采用埃特板材质代替铝板效果。减少石材、铝板幕墙面积约6.3万平米。
6结语
综上所述，当前房地产项目开发行业的市场竞争呈现出日趋激烈的形势，很大程度上加大了建筑工程的招投标体系与施工管理的竞争性。房地产企业必须要与时俱进，不断更新完善开发项目的计价体系及成本优化模式，进行合理计价目标的确定，通过科学计价程序的实施，切实与市场发展需求相适应，并且构建出多元化的格局。除此之外，在经济社会飞跃发展形势下，房地产企业需要进行国外先进管理经验的认真学习与科学借鉴，通过对先进成本控制模式与方法的学习运用，按照具体项目进行合理措施的选择，更好实现成本控制目标，促进项目经济效益的极大提升。
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论文作者:苏冠男
论文发表刊物:《防护工程》2019年第5期
论文发表时间:2019/6/5
标签：成本论文; 阶段论文; 成本控制论文; 房地产论文; 项目论文; 房地产企业论文; 设计人员论文; 《防护工程》2019年第5期论文;