摘要：土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。而土地开发是国家重要的经济，土地收入是国家财政收入的重要组成部分。科学合理的土地价格估价方法是土地的公平贸易的重要工具。土地价格的评估方法有很多种，本文主要选取其中的几种方法进行综合分析，并从中指出土地价格评估方法的适用条件与优缺点。
关键词：土地价值; 评估价格; 技术方法
前言
土地是社会发展的主要经济资源，由于土地的稀缺性，在社会与经济的不断发展下，土地的价格开始不断上涨，目前，我国土地市场的发展现状主要是在政府的垄断与限制中，给土地价格在实际市场交易中带来一定的不稳定因素。但随着我国土地使用制度改革的不断深化 ,土地价格已成为调节土地供给和需求 ,促进土地使用权合理流动、合理配置和产生最大效益的重要手段。因此，本文主要以土地市场价格的现状为根本，对土地价格的评估方法进行探讨。
1.土地价格评估的方法
1.1收益还原法
收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。关于收益还原法的适用范围主要从土地的区位条件、土地的市场条件这两个方面分别加以说明。第一，区位条件对土地价格来讲起决定性因素。区位条件主要有商业中心、一般区域与周边区域这三种。其中商业中心位于繁华地段，流动人口比较多，最适合运用收益还原法。如果一般区域的土地市场发展比较客观，则也比较适合运用收益还原法，但是周边区域并不适用收益还原法。第二，土地市场条件主要是查看所需的土地市场是否有激烈的竞争力，是否处在发达地段。一般市场条件分为发达、一般发达与不发达三种。发达的土地市场则交易比较频繁，收益也比较可观，因此适用收益还原法。一般发达的土地市场也可以运用收益还原法。对于不发达的土地市场，如果区位和收益的关系比较明显，则可以运用收益还原法。
1.2成本法
成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：土地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益。其中，相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。成本法主要适用在新开发的土地上，尤其是土地市场还不成熟或者没有办法运用市场来比较时就可以运用此方法。另外，成本法还适用于交易少无利益的公建设施。第一，由于土地市场面积比较小，成交量少并无法运用收益还原法时，可以运用成本法。第二，新开发的土地或者地域环境比较独立的土地可以运用成本法。第三，具有特殊性的土地( 如别墅、厂房等) ，在市场中找不到合适的参照物时，可以运用成本法。
1.3市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估价地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响--A.掌握充裕的相关资料。市场比较法与市场紧紧相联，如估价人员不能掌握充足的资料，势必影响对整个土地市场行情的看法，从而导致评定结果不合理。一般认为，理想的比较标的物——交易案例资料有10个以上，其中最理想的有3个，才能满足要求。如果交易案例太少，可能会带来比较、判断的主观或武断。B.交易案例资料与待估土地具有较大的相关性。相关程度越大，比较评估的效果越好。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这除了用途、价格类型要一致外，区域因素、规划容积率等因素也要相近。如果相关性小，则修正的幅度大，尺度不好掌握，所以一般某一项修正幅度超过lO%的就不适合比较对象了。
2.土地价格评估的方法的利弊
2.1收益还原法的利弊
收益还原发有利于提高土地利用效益，达到最优使用。土地纯收益有个假设条件：该土地必须处于最佳利用方向和程度。由于计算出来的价格是各种可能的使用方式中能获得最大收益的使用方式的估价结果，按照这种价格获得土地使用权的使用者就必须最大效率地使用土地，否则就无法获益，甚至亏本。所以利用收益还原法计算土地价格，能够促进城市土地资源按照规划要求达到最高最优的利用，使土地资产实现最合理的价值。
收益还原发适用条件有限制。收益还原法的适用条件是有收益的土地，对没右收益的土地则无法使用，这使得该方法的使用受到限制。收益还原对不同还原利率的选择非常灵敏。由于还原利息率r的值很小，这使得计算结果受r的影响大，只要r稍有变动，评估出来的土地价格就会有较大变动；还原利息率的选择比较困难，这使得此项误差难以避免。收益还原发考虑的因素少。收益还原法考虑的因素少，只有纯收益、还原利率和使用年限。对市场情况考虑很少，须进行情况修正。
2.2成本法的利弊
成本法通过成本法的应用能够为可行性分析提供有力的数据支持。成本法在应用过程中，不仅能够提高土地估价的准确性，同时也能够为投资者提供准确的数据，提高可行性分析的准确性，有利于投资者抓住市场目标，提高经济收益；成本法能够准确计算出土地的最低价格。通过成本法估算出的土地价格包括建设用地的最基本部分，可以将这一价格作为出让的最低价，有利于卖家了解市场价格，获得土地收益。
但是成本法具有一定的局限性。地租是土地价格的主要部分，而地租的价格主要是由土地收益所决定。土地的收益是由土地价格所决定的，也就是说，土地价格的高低取决于土地的应用范围，并非是土地所投入的成本越高，土地的收益会越高。因此，成本法在实际应用中具有一定的局限性。成本法无法估算增值地租。由于土地不断被利用，土地的价格与地租也会相应发生改变，但是增值的变化却无法预测，它主要取决于土地被开发利用后的收益。
2.3市场比较法的利弊
市场比较法道理简单，使用方便。只要选择几个相近的比较案例，再作几项修正，即可得到待估地块的价格，因此难度不大，一般人都可以运用；市场比较法与市场结合程度好。在某种程度上说，比较地块价格是由市场决定的，所以比较出来的价格也就考虑了市场情况，与市场结合程度好。
市场比较法运用有条件，市场比较法要有较多的比较案例，而且对比较对象的数量和条件都有一定要求在市场交易不发达，可比案例少的情况下不能用比较法；另外，某些类型少见的房地产，也很难运用比较法。市场比较法考虑的因素很多，有交易情况、区域因素、个别因素、交易时期和使用年限5个因素需要修正，前3个系数如何确定并没有确切的理论依据，都是根据相对的比较值，数值相互间是否平衡，预想的平衡有多大合理性，都因人而异。这虽然随着评估人员知识的丰富和判断力的增强而得到减少，但毕竟不能完全避免。
3.结语
在土地实际价格的评估中不能仅依靠土地的资源价值来计算，要充分考虑土地的供求关系与经济发展水平等因素，并给予各项价值指标相应的权重，根据土地价格评估法的优缺点来选取适合的估算方法进行评估，这样就可以得出比较客观的土地评估。
参考文献
[1]谢妍. 以市场地价为导向的城镇土地基准地价评估应用研究[D]. 昆明理工大学, 2016.
[2]黄一. 商丘市土地供应区片价格评估方法研究[D]. 河南农业大学, 2015.
论文作者:柳文娟
论文发表刊物:《基层建设》2017年第17期
论文发表时间:2017/10/16
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