宗霞1 张杰2 朱江3
1.宿迁市诚信房地产测绘有限公司 江苏宿迁 223800；
2.宿迁市城市规划设计研究院有限公司 江苏宿迁 223800；
3.宿迁市规划局洋河分局 江苏宿迁 223800
摘要：公租房是社会保障体系的重要补充，公租房的建设是完善社会保障体系的重要措施，在公租房建设中，政府是主导作用，但由于公租房的廉价性、便民性、社会保障性等都使得公租房的建设需要大量的资金注入，但政府部门本身的财政资金使用有限，如何保障公租房的建设资金呢？本文将通过BOT模式，从土地供给、投资收益和特许期限等三个方面来探讨我国公租房的建设。
关键词：公租房；BOT模式；应用建设
公租房是社会保障体系的重要组成部分，是政府主导建设，为城市低收入的外来务工人员、刚刚步入工作岗位的新员工以及大学毕业生提供的廉价租住房。这些群体由于收入较低，难以支付高昂的房价及市场房源上较高的租赁价格，因此公租房成为他们的希冀。特别是在大城市房价持续上涨的情况下，公租房的建设得到了国家和政府的大力推介。随着国家对房地产市场调控力度不断加大，一系列支持公租房建设的新政连番推出，公租房逐渐成为市场供给扩容的新亮点。但随着公租房的社会需求量不断增大，城市外来人口不断地涌入，公租房的建设资金难以得到充分地保障。再加上城市公租房的融资渠道的单一性，也在一定程度上影响公租房的建设与发展。
一、我国公租房建设的融资现状
1、中央补助及地方政府财政资金
自2007年以来，中央财政不断加大对保障性安居工程的补助力度，2007年至2010年的补助额呈快速增长趋势。然而随着城市外来人口的不断增加，城市公租房的需求量也在不断地扩大，中央财政资金的投放难以满足公租房的快速建设与发展。而对于很多地方政府而言，公租房是保障性工程，难以显著地促进地方经济的发展，也难以保障地方的GDP，而且地方财政资金份额有限，地方政府更愿意将它们投入到提升地方GDP的其他项目上，如第三产业项目、房地产项目等。
2、土地出让金净收益
对于很多地方财政而言，土地出让金收益属于政府的预算外的收入。但这种土地收益能够保障地方经济的快速发展，能够显著地提升地方GDP，而如果将这部分土地收益用于公租房，那么政府的财政收入将得到影响，同时还可能影响地方GDP的提升，部分地方政府往往目光短浅，仅仅考虑短期利益，仅仅考虑财政收入的减少带来的经济压力，因此并不愿意将这部分资金运用到公租房的建设中。
3、住房公积金增值收益
按照相关规定，公租房的建设资金可以由住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁房。但在实际中，这部分增值收益的份额相当有限，有限的资金也难以保障公租房的建设资金保障。
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二、BOT模式的内涵及难点分析
1、BOT模式的内涵
BOT是英文Build—Operate—Transfer的缩写，即“建设—经营—转让”，这是一种双重性质的模式，既可以用来表示公租房项目所需资金的融资渠道，同时也可以用来表示项目建设模式。B0T模式的一般定义是指，国家或地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资，建设，运营和维护等权利。在特许的期限内，项目公司拥有项目的运营权，适当收取一定的运营费用，待期限届满时，项目运营公司将公租房项目无偿地交还给政府部门。
2、BOT模式在我国公租房建设中应用的难点分析
BOT模式运用到公租房的建设中，能够有效地减轻政府的财政负担，但这种模式在实际的运用中存在着一定的难点。首先在土地供给方面，关于公租房的建设，因土地的所有权归国家或政府所有，因此在推行这种模式时，一般由政府提供土地资源，项目建设的企业负责筹资建设，项目建设企业只拥有公租房短暂的管理运营权力，但不拥有其产权。这种模式虽然体现出了一定的先进性，但土地供给仍无法得到保障，因为相比其他用地，公租房的建设用地面积巨大，各地政府的财政收入很大一部分来自于土地，因此政策的主导方向是良性的，但在实际的执行过程中却困难重重。地方政府为了尽可能地提高GDP，提高自身的业绩，在公租房的建设中，往往“出工不出力”。其次是公租房的投资收益。在BOT模式下的公租房建设，公租房的价格是由政府控制和调节的，如果公租房的投资方难以获得自身的利益，或者难以在项目的长期运营与维护中找到利益的切入点，那么投资方对于公租房的建设兴趣并不高。因此在公租房的定价方面，应该构建定价机制，保障投资者的收益，提升他们对公租房建设的兴趣。同时在产权的分配上，也应该构建科学合理的产权分配机制，鼓励夹心层的群体通过先租后买的方式来将公租房买入。最后在特许期限方面。公租房的特许期限的长短直接影响着投资方的收益，因为在BOT模式下，公租房项目的投资收益主要是在运营期间内完成的，如果运营期间较短，那么投资方的收益将难以得到保障。因此在公租房的建设中，应该科学合理地制定特许期限。公租房BOT项目特许期限的主要影响因素，项目建设成本，项目运营维护成本，市场需求，投资回报率，项目风险等。因此在BOT模式下，应该探索公租房的科学合理的特许期限，保障公租房使用者及投资方共同的利益。
三、构建公租房BOT项目运作模式的建议
1、充分发挥政府职能部门的权力
在BOT模式下，保障公租房科学合理地构建，充分发挥政府职能部门的权力，充分发挥政府的职能。在公租房的建设中，应该根据实际情况，不断完善政府的权力和职责，构建匹配的政府职能部门，使公租房在实际的管理中，能够充分发挥政府的职能，保障权责清晰、分工明确、管理有效的公租房管理。同时还应该筹划建立监管部门，有效地监督公租房的建设及运营，杜绝公租房建设中的违法违规行为，使公租房的建设始终保持透明化、科学化、合规化。
2、利用商业配套平衡项目收益
在公租房筹资的过程中，民间资本对公租房的信心和热情不高，主要是因为公租房的建设，其利润空间是有限的，投资方无法保障自己能够获得充足的经济效益，自然没有办法参与投资建设。在实践中，应该利用商业配套平衡项目收益，将公租房区域的商业区域的产权卖给投资方，供投资方进行合理的商业开发，其收益由投资方支配。或者设定商业区域的特许期限，待期满后，产权归投资方所有。
总结：
公租房是社会保障体系的重要组成部分，在公租房的建设过程中，运用BOT模式，通过土地供给、资金筹集、特许期限等三方面来实现公租房的建设与管理，可以有效地促进公租房的快速建设。
参考文献：
[1]曹小琳，侯应侠，BOT模式在我国公租房建设中的应用研究[J]，工程管理学报，2011年05期；
[2]丁赞东，重庆市多层次住房保障体系的研究[D]；重庆大学；2011年.
论文作者:宗霞1,张杰2,朱江3
论文发表刊物:《基层建设》2015年16期供稿
论文发表时间:2015/12/18
标签：政府论文; 模式论文; 项目论文; 收益论文; 资金论文; 期限论文; 建设中论文; 《基层建设》2015年16期供稿论文;