合理利用授信，让不动产动起来，本文主要内容关键词为：不动产论文,合理利用论文,授信论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着大家财富的增长，有一部分人在购置房产后，还有购车、旅游的计划。其实，这时候就可以打一下不动产的主意，因为商业银行所提供的“个人住房循环授信”服务能帮助个人让不动产动起来。
●多家银行推循环贷让不动产能为百姓再服务
“个人住房循环授信”服务是指自然人以其所购住房作最高额抵押向银行申请个人授信额度，在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，授信额度可循环多次使用。
自从招商银行2005年推出“个人住房循环授信”之后，国内其他商业银行也陆续推出了多种类似产品，像工商银行的幸福“＋”、中国银行的“一贷再贷”、建设银行的“个贷通”、光大银行的“阳光生活住房套餐”等产品，都是将企业综合授信理念引入个人贷款，通过以个人房地产最高额抵押为基础，向优质个人客户提供一次授信、多次循环使用的个人信贷产品或产品组合。
●随借随贷如信用卡一次授信长期使用
这些产品的办理流程也大同小异，以招商银行为例，办理新购住房循环授信业务需要携带身份证明、包括工资发放记录、存折、对账单等在内的收入证明、房产证复印件等提出授信申请，在银行对房产净值进行评估和审批后，客户最高可获得房产净值60%的授信额度，在签署了授信协议和最高额抵押合同、办理了最高额抵押手续后，客户就可以获得购楼贷款并且循环使用最长达30年的授信额度授信额度。办理已有贷款转循环授信业务，只需要将原住房抵押变更为最高额抵押即可。如果客户需要还可以办理随借随还业务，简单地说就是和信用卡原理如出一辙。循环授信和随借随还两项业务的办理时间均为15-30个工作日。
在招商银行提取贷款有网上和网下两种方式。网上提款就是通过招商银行的网上银行系统随时随地划出资金，有半年到五年多个还款区间可以选择，非常快捷方便，但是贷款利率高于当前基准利率10%。网下提款就是客户到招商银行营业部柜台办理提款业务，用这种方式提款客户只能将贷款用于购房或者购车，不管是用何种方式提款，客户都要和银行签署协议，承诺不将贷款用于股市和证券投资以及其他权益性投资和证券投资或国家有关法律、法规和规章禁止的其他消费与投资行为。
举例来说，消费者张先生购买了一套100万元的房子，首付30万元，从银行贷款70万。过了几年他陆续归还20万元，但是现在他由于装修、买车或者孩子出国留学等原因急需大笔资金，办理了个人住房循环授信业务后，那套价值100万元的房子，最高授信额度为六成即60万。因为他已经归还银行20万，还欠50万，就可以把这已还的20万元再借10万出来用于消费。在解决了需求后，往后有其他需求时还可以循环使用这笔贷款，这其中节省了抵押费、评估费、律师费、公证费等多项费用。综合起来讲，只要保证尚欠的金额加上欲贷的金额不超过60万即可，无需重新办理抵押手续，一次授信，长期使用，就让套死的房贷活起来了。
●遏制炒房投机政策发文业务收紧
因为这项业务有助于将传统个人住房贷款拓展成为个人融资平台，归还的按揭贷款还能借出来，在银行帮助消费者圆住房梦，并且让房贷不至于影响日常消费或出现资金周转不利的同时，一些客户也可能利用“个人住房循环授信”，让所贷出来的资金,重新进入房地产市场。9月27日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，《通知》要求“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”。因此，虽然很多银行在8月主推“循环贷”业务，但是到今天，很多银行，比如像记者所了解到的建设银行和民生银行已经开始严格控制，甚至接近叫停了这项业务的办理。而在国内首创这项业务的招商银行，现在也收紧了业务的办理：首先，他们将最高授信额度由原有的房产净值七成降为六成；其次，客户不能将任何房产都用于抵押，必须是招商银行为这项业务所采集的楼盘库中的房产；最重要的是，银行对申请这项业务的客户自身条件也有了限制，只有优质客户才能得到循环房贷。区分度主要体现在收入上，银行要求客户每月偿还住房贷款按揭的金额不得高于客户的月收入的50%，而且原则上要在大型国企、央企、外企任职，如果不在这些单位任职，则甚至需要出示公司营业执照的复印件等。据招商银行工作人员介绍，目前来银行办理循环授信的客户，已经比前一段时间有了一定的减少。
●背后弊端不容忽视理财规划首先要合理
住房抵押循环授信虽然可以让房屋资产可以流动起来，使个人的资金使用更加灵活，而且授信额度还能不断循环使用。但在这种种的好处背后，却有着不容忽视的缺点——让贷款人可能永远远离财务自由。贷款额度可以不断重复使用就意味着贷款人是不断地在欠银行的债务。这样对于贷款人来说，本来可以20年还清的债务，有可能拖延至更长时间。财务自由最强调的一点就是没有债务，在理财的不同阶段适当负债是正常的，但是如果一直持续到晚年依然在还债，那么这种理财规划是非常值得反思的。消费者应当引起重视，在需要借助银行的理财工具进行财务杠杆作用时，一定要认真弄明白业务的利弊，选择最适合自己的理财工具。