试论农村地产市场发育的障碍及对策，本文主要内容关键词为：试论论文,对策论文,障碍论文,农村论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
地产市场一般有狭义与广义之分，狭义的地产市场仅指土地产权买卖的市场；广义的地产市场则包括土地产权抵押、入股、拍卖、出租、承包、转让等多种形式，也称为土地流转市场。（本文的地产市场指广义的地产市场）。不管是狭义的地产市场，还是广义的地产市场，都涉及到产权的流动。而产权包括所有权及其派生的使用权。我国根据《土地管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，建立了比较完善的城市地产市场。然而，与之极不相称的是将集体土地拒之于市场门外，农村地产市场发育滞后。虽然家庭联产承包责任制，打破土地单一产权格局，使之分解为土地所有权和使用权。这个历史性的跃迁，为土地产权有偿交易提供了可能，为地产市场的形成走出了关键性的一步。十多年来，各地试图建立土地使用权流转市场，而且经济较为发达的城市郊区和没海地区出现了不少土地交易行为，但是由于受各方面因素的制约，离完善意义的地产市场相距甚远。
一、农村地产市场发育的主要障碍
（一）农村地产市场交易主体缺位。地产市场的主体交易是指买卖双方，包括行为主体、责任主体和利益主体。由于我国长期以来，忽视农村土地产权问题，导致农地产权残缺，这既模糊了土地使用者之间的产权关系，也模糊了土地所有者与使用者之间的关系，还模糊了产权行为主体、责任主体和利益主体的关系。根据1962年《六十条》规定，农村集体土地是“三级所有，队为基础”，队指生产小队，也就是当前的村民小组，即农村土地应主要归村民小组所有。又根据1996年制定的《土地管理法》第8条规定，“集体所有的土地依照法律规定属于农民集体所有，由村农业合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”。这就明确规定农村土地属于乡、村、组集体三级所有。但是，集体所有的土地缺乏明确的人格化代表，产权主体呈现多元化。以至于法律上明文规定土地农村集体所有，大家都管，群众都有份，但现实生活中很难找到具体的所有者载体（或者说“法人代表”），事实上成了大家都非所有，大家都不管，可见产权多元化乃是一种主体缺位。
家庭联产承包制突破了土地产权单一、封闭的格局，逐渐把产权分散成所有权与经营权，后来经营权逐渐完善，分解成使用权，占有权，收益分配权和处置权，形成了多种产权并存的格局。根据上述产权理论和现实产权结构，按严格意义上讲，我国的农村地产市场应有两个层次：一是一级地产市场（或承包市场，或批租市场），二是二级地产市场，即使用权、占有权、收益分配权和处置权的交易市场。
一级地产市场为集体所垄断。一方面由于产权权属不明确，明为集体所有，即社区内全体农民所有，实质上无人所有，导致所有权主体模糊。另一方面所有权主体与使用权主体其产权让渡是人均分配，无选择与否、接纳与否的选择余地，不是真正建立在市场化、商品化的基点上的，而是所有权主体凌驾在接受主体（即使用权主体）之上，不是平等的交易关系，这导致土地产权接受主体（即使用权主体）逐渐萎缩。此外，集体所有权也并非完全集体所有，其主体地位不断受国家（终极所有者）的干预和侵犯。国家（终级所有者，其代表人呈现不同层次，实际把所有者分为多种级别：组、村、乡、县、地、省，国家共七级，上级所有者权利大于下级所有者，可想而知村组集体的所有权的独立性到底有多大。）经常利用行政权力无偿征用、划拔或低偿购置集体土地，从而削弱了集体所有权主体的地位。由于上述三个原因，使农地产交易处于失控状态，各级政府、各部门受利益所驱动，利用手中的权力大量征用土地，搞土地“寻租”；农民自发搞房地产开发；出售土地；地宅占田；乡村合资、联营企业将农业用地转为非农用地等，各种不尊重土地内在经济规律和违背国家产业政策的行为，严重扭曲了农地交易的正常程序。这种交易不是有理性的“经济人”所愿意做出的。从而掩盖和替代了一级市场交易主体。
二级地产市场是所有权的派生权之间的交易，即使用权、占有权、收益分配权和处置权。交易主体是指土地使用者、占有者、处置者、收益分配者，但由于缺少法律保障或法律认可，使其不能“正其身，顺其名”。国家土地管理局1995年，颁发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》指出，“经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地使用权和乡村集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地不得抵押。”这样就剥夺了农村联产承包责任田的抵押权。《土地管理法》第2条也指出“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，同时又指出“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”这就将土地使用权转让的范围局限在国有土地上，将集体土地排斥在外。从而取消了农户或二级市场交易的主体地位。另一方面，由于二级市场交易仍然沿袭的是无偿或低偿使用，交易主体缺少内在经济动力，交易目的和交易效益不足以使交易主体形成。这也是交易主体缺位的关键原因。
通过一级地产市场和二级地产市场的分析可知，集体并非是完整意义的所有权主体，承包户也并非完整意义的使用权主体。政府和上级部门仍然可以划拔和低偿征用集体的土地；农民在经营方式上仍然受政府干预，经营权主体仍然掌握在政府手中；收益分配权也往往被上级“所有者”（或终极所有者）侵蚀，剩余收益权也并未全部得到保证，依然要应付上级“所有者”（或乡村所有者）名目繁多的摊派收费；处置权即让渡权也受社区与所有制、行业的限制，难以有较大的回旋余地。由此可见，土地产权各种主体的权力并未真正得到落实，还不同程度的存在不到位或缺位现象。
（二）地产市场交易客体的价值无法实现、价格被扭曲。地产市场交易客体是指交易的标的物，即土地本身。任何物品的交易既是物的本身或物实体的交易，又是价值的运动，二者是一个过程的两个方面，没有后者的运动，前者的交易就不能完成；没有前者的存在，后者的运动就没有载体。土地运动和地产市场交易亦是如此，不论是所有权交易，还是使用权交易都伴随着价值运动，即发生货币流通，要发生这种交易就需要土地价值化，用货币来反映它的价值，否则就不能完成其交易，不会存在地产市场。
我国农村土地制度，长期以来只进行土地的实物管理，在整体上否定土地是商品，具有价值，这就割裂了土地所有权与地租，地租与价格、价值之间的关系。最近几年的土地“黑市交易”，其地价不是历史上长期形成的历史地价的延续，而是在改革开放历史条件下和非市场环境下由行政指令或参照外国的价格或交易双方口头讨价还价形成的，从一定意义上讲，割断了历史的联系。家庭联产承包责任制，使土地产权“两权分离”，所有权属于集体，禁止交易；土地使用权可以流转。虽然当前法律明文规定禁止土地所有权买卖，但是土地所有权实际上存在纵向交易，即国家与集体，以及集体之间的产权交割，交割的结果改变了具体的所有者（虽然都是公有），从广泛的意义和现实财产格局所联系的分配格局而言，亦是一种市场。只不过是一种扭曲的市场，即有市场的内涵而无市场表象，有市场的内容而无市场形式。主要是因为交易以国家无偿划拔或者低偿征用（象征性补贴）的方式完成，这种价格或者确切地称之为补贴费用是在市场发育不充分的条件下产生和形成的。许多所谓价格，如征地补偿费，并不是市场主体在成熟的市场环境下自由竞争所形成的，在很大程度上是由政府各级主管部门研究制订的，不可避免带有主观性、随意性，与真正的市场价格有本质区别，从而造成农地所有权价格被扭曲，价值不能完全实现。而且，农村集体和农民多年投入的物化资本价值和土地增值也被剥夺，无法取得必要的补偿。这种无视土地价格，土地市场客观存在和土地运动规律的非市场交易，其实是国家对农地产权的一种歧视和侵犯，违背了价值规律。
“两权分离”使土地使用权成为一种独立的完整意义的财产权成为可能。西方地产市场的实践表明，市场经济越发达，土地使用权交易越频繁。随着改革的深入，使用权又分解为占有权、使用权、收益分配权、处置权。这些权能的交易主要是两大块：一是集体与农户纵向交易，二是农户之间的横向交易。对于前者，由于具有社会保障和福利功能，不是以商品交易的方式售出，而是由集体垄断，人均分配，无市场可言，当然也就无价格，其价值也无法实现。但是，土地集体垄断，供给缺少弹性，必然伴随有绝对地租。地租以乡统筹、村提留的形式出现，其数量不是由土地的市场供求规律决定的，而是根据乡村工作的需要而人为框算的，并且随着乡村机构的膨胀和农村事业发展的攀比效应，在本来就不科学、不合理的地租统筹、提留后面，还有’行政地租”或“权力地租”或“负担地租”，这些费用之所以称之为地租，是因为土地所有权垄断而形成的，冠之以“行政”、“权力”或“负担”称谓，是因为其数量的界定不是由价格和供求机制形成的，是一种超经济的行政、政治行为，其数量远远超出了马克思地租理论所计算的地租界限，即超过社会平均利润的剩余部分，严重侵蚀经营者（即农民）的社会平均利润。由这种不科学的地租予以资本化而形成的地价，也必然不是合理的地价。
土地使用权的横向交易，也是以农民拥有，非完整意义的使用权的交易，即排除“非农化”前提下的使用者之间的交易。它与知识产权等无形资产有所区别，作为无形资产的使用者（非所有者），在租约期内只有使用的权力，而没有再转让或再出租的权力。而农村土地使用权在“非农化”前提下可多次交易，（这与上文中提到的《土地管理法》的有关规定相悖，属政策“撞车”，土地使用权主体为此莫衷一是。虽然《土地管理法》禁止集体土地转让，但是农村中却实实在在存在土地零星的、小额的、偶然性的交易。在此，我们选择相互矛盾的政策中的一种，假定其土地使用权可以转让的情况下，进行下文的分析）在农村经济不发达的情况下，这种交易是农民生活保障和社会福利权力的交易（这种交易随着非农产业的发展和农民非农收入的增加，呈逐步扩大之势）。但是交易的价格如何确定，至今尚无定论。从现实状况看，要说价格大，可以说的确大，因为牵涉到农民的生活保障，是无价之宝；要说小，也非常之小，因外国土地使用权交易是非常平常之事。从理论上看，若同样按资本化的地租计算，也就是承认土地使用者也能获得地租（转让收入），这与马克思的地租理论相悖。如果承认是使用权袭断收入，即“使用权地租”，但这缺乏理论支持。正因为土地使用权横向交易其价格的基础在理论上没有廓清，农户之间私下的土地使用权横向交易并非“经济人”的理性行为，是以“丢包袱”为目的，而非谋求最大化利润，而且交易方式脱离了市场配置的轨道，土地价格与土地价值长期背离，其价格非市场机制形成，要么畸高，要么过低。既然土地使用权纵向交易的价格由行政权力形成，横向交易的价格缺少理论支持和正确的计价标准，这就为农村地产市场的发育造成了基础性障碍。
（三）地产市场交易组织滞后。地产市场的交易组织包括交易载体和交易规则；交易载体是指交易的场所和监督管理机构；交易规则是指地产交易必须遵循的各项法律、制度和条例等。由于地产市场的主体缺位，客体计价不统一，不规范，使地产市场的交易组织服务对象模糊，服务主体不明确，没有存在的价值。迄今为止，还没有一家正式的市场挂牌运作。但是，地产市场又确确实实存在，如土地所有权纵向交易基本上是双方“私下”交易，（国家的代表与集体组织交涉，当然交涉为非平等的，主体向国家一边倒，集体组织处在附属和屈从地位。）土地所有权横向交易也日趋频繁，这种“有市无场”的交易行为，没有任何法律可遵循，没有任何监督机构保证运作（国土局受职责所限），没有任何市场规则规范，交易缺乏透明度，公平性，社会交易成本高，而且交易局限在本村、本小组狭小的范围内，交易量小，成交的可能性小。这些都表明，农村地产市场载体内在生长的要求与客观经济与社会环境存在尖税的矛盾。换言之，农村经济体制尚不能适应作为生产要素的土地正常交易，没有形成地产市场交易组织内生机制，从而阻碍土地同资金、技术和劳动力的有效组合，妨碍土地使用效率的不断提高，地产市场载体建立的内外环境不成熟。
虽然我国在县级以上政府成立了国土局，乡政府有国土站，但是这类机构只负责国土的规划丈量，执法监督管理，而并没有土地交易的监督管理职能和权限。由于监督功能弱化，地产市场的黑市交易猖厥，受利益驱动，政府部门意志替代法律的现象经常发生，不能为交易的主体提供稳定的预期收入，交易客体收益流失惊人。这些非市场化的交易，因受既得利益驱使，反过来又阻碍交易组织的进一步发育。所以，交易组织既缺少发育的环境，利益格局又无法突破，同时地产市场交易主体缺乏利用交易组织的习惯三者的影响，中介组织的发育必然难以走向成熟，向高级阶段发展。
（四）地产交易中介组织匮乏。随着农村工业化，城市化进程的加速，进入二级市场交易的使用权数量将会急剧增加，这时如果仍由农户漫无目的地寻找交易对象来完成交易过程，势必因效率低下而影响交易，从而影响土地资源的合理配置。而土地交易与普通商品交易又有很大区别，其运作程序相当复杂，特别是使用权交易涉及到交易的多个主体，即承包者、经营者和使用者的经济利益，而交易主体大多素质较低，无法通晓如此复杂的交易程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地融资公司和土地保险公司等。但是，当前，农村的一切服务工作都由集体经济组织越俎代疱。表面上看，集体经济组织作为中介机构，在交易中易于操作。但是，集体经济组织既当“裁判”、又当“运动员”，免不了干涉交易主体的使用权、处置权和收益分配权，从而使这种中介机构失去应有的效率和媒介功能。另外，农村集体经济组织的社会范围活动比较小，覆盖面有限，从而运作费用高且效率低下，不利于地产市场的在交易中易于操作。但是，集体经济组织既当“裁判”、又当“运动员”，免不了干涉交易主体的使用权、处置权和收益分配权，从而使这种中介机构失去应有的效率和媒介功能。另外，农村集体经济组织的社会范围活动比较小，覆盖面有限，从而运作费用高且效率低下，不利于地产市场的发育和交易主体的双向选择。这种单一的中介组织结构，严重的制约了地产市场的发育。
二、培育地产市场的思路与对策
地产市场的四大障碍使土地正常流转处于停滞状况，而黑市交易却相当猖厥，导致了地产交易必须付出高昂的社会交易成本。根据“科斯定理”：对于一个既定的配置资源行为，如果市场的交易费用低于政府方式，这一行动的市场化就是有利的；反之，则无须市场化。可见，农村地产市场是土地交易的内在要求，任何人为限制只能导致土地资源流向的无序，配置成本居高不下，配置效率低下，出现诸如非法交易、土地投机、土地寻租、批租等非市场行为。但是却无法“扼杀”地产市场本身。因此既然地产市场是土地内在规律的客观要求，就必须及早地加以引导和规范。
（一）廓清农村土地产权结构，使所有权主体人格化，使用权主体独立化，产权交易主体平等化。土地产权是有关土地这种资源的一切权利总称，主要包括五要素：所有权，占有权，使用权，收益分配权和处分权。在产权结构中，所有权是主要的，居支配地位，其他排他性权利都是所有权的派生权，这些派生权既可以与所有权统一于一身，又可以相对独立的存在。但是必须看到，这五种权能，在我国当前，都非完整意义的权能，而是一种有限的权利，即使这种有限的权力也相当模糊，需要进一步廓清。1.强化所有权。《宪法》和《土地管理法》都明确规定，农村土地属于集体所有，但这个集体比较模糊，产权所有权主体多元化，需要进一步明确界定。根据我国的实际情况，以村民委员会作为人格化代表为宜，严格界定其责、权、利，给予其独立完整的法人产权性质，可以由其产权代表在法律规定范围内占有、使用、收益和处置。关键是处理好集体所有权与国家征地的市场关系和集体土地在一级地产市场流转（或发包市场）的交易活动。必须保证无论土地使用权，处置权，收益权如何流动和转移，村民委员会始终保留对实物土地的最终支配和处置权，明确村民委员会在法律规定范围内成为完整意义的土地所有权主体，其代表由全村农民所选出的村主任担任，由他代表全村对内对外组织统一的交易活动，向上受国土部门监督并对其汇报工作，向下对全村农民负责。2.保证占有使用权。所有权固然对产权效率有着重要的影响，但其它产权却具有更直接的效率意义。国外发达市场经验表明，市场越成熟，土地使用权交易就越频繁。土地占有使用权在法律允许的范围内，应具有完整的意义。这就是说要使承包者（即土地使用者）从被动的接受使用权到替代土地占有使用权上处于指挥地位的村民小组，能具体安排自己承包土地的生产经营活动，从而拥有完整的独立的使用权。在承包期内（50—100年）可以继承，租赁，赠予，拍卖，抵押，入股，保证其生产经营在法律允许的范围内不受任何外来干预。只有土地使用权得到了保证，土地的收益权和处分权才能贯彻落实。3.规范收益权。无论是占有土地，还是使用土地，都要求在经济上得以实现，即获得经济利益。这就要求界定收益权。土地所有权的实现形式是地租，即当前的乡统筹，村提留。土地使用权的收益主是扣除地租后的纯收入，这个纯收入应与从事二、三产业的利润相等。农民作为土地使用者，对土地使用权的收益天然不可侵犯，要切实保护农民土地收益权的实现，就要根据土地市场供需情况来确定地租（即乡统村提），不准搞超标准，无原则，无理论政策依据地乱收乱摊。在条件成熟后，要“租税合一”，以保证土地地租合理合法。对土地增值收益除交增值税外，应全部归使用者所有。土地增值税要回归社会，返退给农业部门，以实现农业投入的自我循环。当然，有权利必然有义务，对导致土地肥力降低的使用者，应承担赔偿责任，这就实现了各产权主体权责分明，公平分配。4.完善处分权。土地要实现优化配置，必须盘活地产存量，界定地产处分权。这种处分权在二级地产市场应该认为是使用者的处分权，在一级地产市场理应该理解为所有者的处分权，所有者具有终极处分权（这个所有者应是村集体，而不是乡、县、地、省多级所有权主体）。随着农村要素市场的逐步完善，以家庭联产承包责任制为基础的经营体制，必须给予土地使用者（或土地承包者）有限的处分权，否则地产市场将无法激活，土地资源的优化配置将无法律保证。在不改变国家产业政策的前提下，鼓励土地使用权跨区域，跨所有制，跨行业的流动，正是给予土地使用者的处分权。土地的处分权有多种表现，如永久性转让，中短期出租，抵押，入股，拍卖，租赁，再承包，赠予等。只要有利于提高土地资源配置效率的提高，而不是搞土地投机，处分权都应得到保护。
（二）加强土地的资产和价值双重管理，使土地取得价格形式，成为有价商品。要培育成熟的地产市场，必须加强对土地价格，资产的管理和约束，同时又发挥市场经济的作用，通过市场为实现所有权的转移，使用权的变换，使土地这一特殊商品的价值得以实现。在以往的经济活动和管理中，人们只有实物指标（重要指标面积）来衡量，而缺少价值量指标。改革开放后，特别近几年，城市土地已实现了资产管理和价值管理。但是农村集体土地，对土地的商品和资产属性仍无法律认可。其实，农村集体土地同样属于经济范畴，按照罗马的法典，土地是一种商品。按照英国的传统，土地是一种权力束。按照社会主义理论的创始人，马克思也认为是一种商品。他认为自然形式的土地虽然没有凝结人类劳动，不是商品；但是，由于土地供给缺乏弹性，具有垄断性，导致地租的产生，从而使自然土地这种无价值的东西取得了价格形式，马克思把这种自然形式的土地价格看作是虚幻的价格形式，其价值也就称之为虚假的社会价值。已耕种的土地有资本投入，正如马克思指出：“资本能够固定在土地上，即投入土地……称为土地资本。它属于固定资本的范畴。”（《资本论》第三卷，第698页）。既然土地是资本，自然凝结了人类的一般劳动，具有价值，而且在社会再生产的全过程有所反映。另外，马克思在《资本论》第三卷703页中认为，土地价格实际上并“不是土地的购买价格，它按普通利息率计算的。但是地租这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化产生并得到说明。”资本化的地租，正是这个资本化的贡赋决定了土地的价格，或表现为土地的价值。所以，不论是古代的土地，还是现在的土地；不论是资本主义土地，还是社会主义土地，不论是城市土地，还是农村集体土地，只要是市场经济，土地就一定是商品，并具有价值。我国要培育地产市场，必须把土地作为商品，并把其资产和价值纳入农地管理体系。不仅需要实物量指标，而且需要价值量指标，实现土地价值化，运用价值来调度土地的使用。把土地作为资产来进行管理。为了进一步促进地产市场的发育，必须进一步完善土地价格体系。在国外，农地货币计价可采用的方法很多，如收益资本法，市场比较法，成本法，购买年法，长期趋势法。因我国农地至今尚未作价，既无历史价格参考，也无现行市场价格约束。必须根据地租理论、产权理论、土地价值理论合理确定土地的所有权交易和使用权交易的价格。马克思认为土地价格为资本化的地租，而地租量受农业土地的市场供求，通货膨胀和农业劳动生产率等因素的影响，这些因素往往综合作用，共同推动农村土地价格的运动。
设土地价格为P，地租量为A，在一段时期内的市场平均利率为i，通货膨胀为r，
1.理想状态下的土地价格
P=A/i
作为拥有土地、独立核算的村集体和拥有土地使用权的农户，应根据上述公式，合理核算农地土地价格，并在资产负债表或附注中揭示。以加强土地的资产和价值管理，为土地市场的交易提供参照依据。
（三）土地使用权证券化，促进土地加速流转。土地与一般有价值的财物，如金银或其他物品有所区别，后者便于分割、携带，交易时物权和使用权同时让渡，故能在较大范围内流动。而土地则与此不同，由于固定性，且分割携带难，其流动范围、速度、方式都受到限制。这就要求对土地流转进行创新。80年代以来，国际金融市场上出现了融资方式证券化趋势，土地证券化已成为一种世界性的发展潮流，美国、日本等发达国家，不动产证券化的历史在20年以上，我国要推动地产市场的发展，必然要走农地证券化这一条路，推行土地使用权证制度。使用权的标的只是地表及地表的附属物。确定初始使用权后，给使用者颁发《土地使用权证》，以维护土地使用权的权威性，严肃性，使使用者有较完整意义的使用权。使用权证在一级地产市场交易时（或承包时）一次性签发，作为土地交换的媒介以代替土地实物交易。一般以1亩为单位，（类似股票1元1股），允许承包期内在二级地产市场上交易，土地使用者的权利义务关系随证券持有人（证券持有人交易时要在土地管理机构过户登记）进行流动。土地使用权证的所有者，又可将土地委托、租赁给农户经营，也可抵押、入股。实行使用权的二次分离，土地使用权证交易实行权属登记制度，对权属变更进行监督，按照“认地不认人，地证合一”的原则，只与最后登记在册的土地产权主体发生契约责任关系。事实上，土地的使用权交易就变成了证券交易，相当于把土地变成了可分割，可流动，可携带的收藏财物，其流动范围就扩大了，这就很好地解决土地资产流动性，收益性、融资性和财产性的问题，也为土地价值管理提供了载体和依据；使土地和劳动力、资金之间能更加自由地相互替代，激活了农村要素市场。而且土地与储蓄相比，具有保值增值功能，必然吸引大量的社会闲散资金流向农业，解决长期对农业投入不足的问题。
（四）搞好地籍管理，建立土地档案。地籍管理是土地管理的基础。地籍管理和土地档案是规范地产市场管理的重要依据，它对于农地的税收调节，农地货币化，土地质量的监测，土地使用权证交易，所有权的界定，都具有重要的科学依据和基础性资料作用。地籍的管理分为社会管理和自然管理，主要包括对各种具体的土地所有权进行登记，造册，权契，对所有权的转换给予公证和换契，对使用权的转让过程给以备案，公证等。自然地籍管理则主要包括对土地数量进行统计丈量，对土地质量进行记载，对地貌进行记录，对土地的肥力予以确认，对土地使用方向进行登记，除此之外，土地管理部门要对辖区内土地进行跟踪监测，制止土地非农化，测量土地的肥力，定期登记土地的产出率。以便为正确计算土地价格提供第一手资料。土地使用权证每年必须在土地管理部门年审，以便土地管理部门能随时掌握土地流动情况，防止土地抛荒。另外，土地档案要核准土地交易的价格，序时登记，为征税提供必要的依据。
（五）规范地产市场的运作。地产市场是一个极其复杂而又敏感的要素市场，必须使发展与规范并重，以建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的地产市场，而不是杂乱无章，自由无度的市场。为此，土地的规范化不仅仅是直接市场行为的规范，而且要求整个决策管理的规范化，如强化政府的宏观调控，健全地产市场运作的法律、法规，完善中介服务组织，正确计算和处理土地收益分配等问题。1.强化宏观调控。建立规范有效的土地管理体制。严格控制土地的“农转非。”严格调控土地“农转非”与地产市场的自由、有序运作并不相悖，是一个问题的两个方面。其主要职责是搞好土地规划，保护土地的质量，实行土地的可持续发展。并通过国家产业政策，指导农民生产经营。2.健全地产市场运作的立法，执法和仲裁，保护地产市场的正常运作。首先，要突破集体土地不能流转的桎梏，用法律给土地产权交易“正名”，用法律来强化集体土地的所有权，保护农民的使用权，处分权和收益权，制定土地使用权证券化的细则，制定土地实行价值化管理的条例，并把集体土地用货币计入资产负债表或附注。其次，制定和颁布土地管理法律、法规、条例，制订计划和规划，交易程序和手续。再次，在经济警察中设立土地警察，在法院里设立土地审判庭，以便依法审理和解决各种土地纠纷，有效地防止和打击土地违法行为。3.缔造地产交易的中介服务组织，规范交易行为。地产交易是一项比较复杂的交易过程，涉及交易主体各方，这就要求相应的中介服务组织应运而生。建立地产市场信息、咨询、预测、评估等服务系统，相应成立多种形式的服务机构，并且使服务专业化、社会化、企业化。扩大和增加土地交易所，经纪人等服务网络，建立和扩大地产信息系统。一是土地经营公司。作为土地流转的交易中介，专门从事进入市场的农地交易活动。二是土地评估事务所。通过事务所评估，赋予土地使用权一定的价值，为土地交易提供合理的数量界限。三是土地银行或土地融资公司。从事土地抵押业务和土地储蓄业务，对放弃土地使用权的农民给予低息或无息贷款，以便从事二、三产业。四是土地保险公司。从事对土地投资、经营业务的保险活动，同时也给出让土地的使用权的农民提供新职业的培训费、养老金，它还可以通过收受逾期抵押土地并将其出租、转变等活动，来充当土地交易中介组织。五是委托代理机构。主要是接受客户的要求为之买卖土地。六是土地租赁公司，专门从事收购那些经营能力凋萎者的土地，转租或转卖给那些经营能力旺盛者，通过这种活动来促进土地的有效流转和集中。七是土地证券公司。专门从事土地使用权交易的场所，这种公司也可与土地经营公司经营（实物）合并一起。4.调整土地交易收益的分配、使用，建立完善的土地税费制度。土地交易收益必须开征土地使用税，土地增值税，财产赠予税和所得税，税后剩余收益，则分别处理，对所有权交易收益必须归乡村集体，用来增加农业的积累，搞好社区的公共设施和基础设施建设，对土地使用权的收益除个人投入增值部分课以增值税外（增值税也须回归社区），剩下的归使用者所有（这包括出售就业和社会保障功能的收入）。这些举措，对于规范地产市场无疑是有效的，有利于建立规范市场主体行为的自我约束机制，以及发挥这种机制的社会环境，促进地产市场更迅速，更健康的发展。
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