珠海旧工业用地补公策略探析
李吉墉
在珠海宜居城市的建设背景下，亟需对中心城区公共设施进行完善，本次研究通过中心城区旧工业用地转型的契机，摸清旧工业用地现状，探讨旧工业用地用于补充公共服务设施和市政基础设施的策略，解决中心城区公共设施难以落地的问题。
一、前言
在新时期的背景下，城市建设更加注重环境的提升和城市内涵的体现。城市发展转向城市更新，通过盘活存量土地，对空间资源进行可持续利用。中心城区是珠海市城市发展比较成熟的地区，围绕城市更新的各项宜居工作都在快速稳步推进。然而，中心城区的旧工业厂房较多，在旧工业厂房更新过程中，历史问题错综复杂，产权纠纷日益增多，城市更新面临巨大的时间、经济和社会成本。如何利用土地增值收益的分享解决城市公共服务设施、市政基础设施配套的资金来源和用地来源，同时又平衡土地权利人利益，成为城市发展和更新过程中的核心问题。
观察指标为患者的临床治疗效果和不良反应发生情况。临床治疗效果分显效、有效和无效。显效判定：患者视力提高2行或以上，视网膜病变临床症状消失或基本消失；有效判定：患者视力有较大提高但不足2行，视网膜病变临床症状显著改善；无效判定：患者视力无提升或继续恶化，视网膜病变临床症状无改善或恶化。治疗有效的判定包括显效和有效。
目前，珠海市已编制完成《珠海市城市更新专项规划（2013-2020）》，对更新单元内的设施配套提出指引。就中心城区而言，旧工业用地用于补充公共服务设施、市政基础设施的方法和途径需进一步细化。为促进中心城区旧工业用地的转型、解决中心城区设施用地不足的问题并得以实施，开展本次策略研究。
最近，多模态融合成像和超声造影的联合应用被报道用于超声引导的医疗干预活动，如射频消融或活检，用于发现常规超声上较难看到的肝脏局灶性病变[15]。但是，考虑到超声造影延长了过程时间和造影剂的附加成本，应在融合成像未能准确定位靶病变的情况下选择性地执行超声造影。
二、珠海旧工业用地现状情况
中心城区旧工业区转型更新应符合城市总体规划、城市更新专项规划的要求，严格控制人口规模和新增居住用地，落实设施配套，主导发展高端服务业和新型产业。综合考虑区域产业空间关系协调、城市功能结构完善、生产要素优化组合、交通基础设施以及环境约束等因素，结合城市总体规划中心城区“一带、两轴、七心、五组团”的空间功能结构，确定中心城区旧工业区转型的空间格局为“一带、一轴、四心、五片”。
（1）现实困境
实行政企联合模式实施改造，界定政府和企业的职责范围，促进开发效率。该模式与PPP模式有所类似。与BOT相比，PPP的主要特点是：政府对项目中后期建设管理运营过程参与更深，企业对项目前期科研、立项等阶段参与更深。政府和企业都是全程参与，双方合作的时间更长，信息也更对称。
三、珠海旧工业用地转型升级的空间格局
通过对中心城区现有旧工业用地现状情况开展详细调查，充分了解旧工业用地的开发建设情况、周边设施配套情况和企业转型升级的意愿等，并结合相关规划，明确旧工业用地现状范围。通过旧工业用地梳理，纳入本次规划范围的旧工业用地更新规模为506.22公顷。其中工业区（集中成片、同属一个工业区管理的工业用地集聚区）215.07公顷，占总旧工业用地的42.48%；村属工业区（属于村集体用地的工业）107.46公顷，占总旧工业用地的21.23%；零散工业（工业区和村属工业区以外的其它工业用地）183.69公顷，占总旧工业用地的36.29%。
吉大旅游服务中心以酒店、会议会展、商业、文化服务为转型方向，加强与港澳的现代服务业合作，打造多功能的城市综合服务中心，提升城市旅游服务品味。九洲商贸中心重点转型方向为商业、办公、旅游服务，打造集酒店、办公楼、购物中心、会议中心、会展中心、酒店式公寓于一体的城市综合体集群。香洲北研发中心重点转型方向为研发设计、商务办公，结合现有产业基础，促进产业链向高端发展，引导工业向高新技术产业研发设计和创新孵化、高端产业总部转变。南屏文创中心重点发展文化创意产业，借鉴和依托V12文化创意产业园，打造珠海文化创意产业高地。
1.“一带一轴”：东部地区创新产业集聚带
（2）企业主导，政府引导，政府鼓励
2.“四心”：吉大旅游服务中心、九洲商贸中心、香洲北研发中心和南屏文创中心
随着新能源汽车的不断普及，公共交通工具正大规模电动化，其中新能源汽车保有量在不断上升，在相关政策的支持下，大量私人的电动汽车也走进了人们的日常生活[1]。在此大背景下，电动汽车配套的充电设施以及充电政策逐步完善。原困扰电动汽车车主的续航里程、无处充电等问题也逐步得到解决[2]。如何更好地使用电动汽车完成远距离出行是当前研究的一项重点。
3.“五片”：界冲片、三溪片、上冲片、前山片、拱北片
界冲片重点转型方向为高端制造和高端物流，依托前山商贸物流中心，结合现有产业基础，继续提升和延伸产业链，大力发展小家电、智能电网等高端制造产业。三溪片重点转型方向为物流总部经济、文化创意，依托前山商贸物流中心，融合“互联网+”理念，大力发展电商总部基地；打造苏曼殊文化创意产业基地。上冲片重点转型方向为旅游服务、商贸，依托凤凰山旅游小镇和富力足球产业项目，结合旧村改造，发展旅游服务配套。前山片重点转型方向为创新型产业、文化创意，鼓励现有产业转型升级，发展以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体的都市工业，融合创意设计，发展手办等类型的文化创意产业。拱北片重点转型方向为商业、商贸、餐饮、娱乐服务，引入新商业模式，通过旧工业转型强化口岸地区商业中心功能。
从死体可燃物与气象因子建立的7个回归模型来看，预测精度最高的为模型(3)，预测精度达98.34%，参数估计较为理想(见表1)。其次为模型(6)，预测精度达97.85%，参数估计也较为理想(见表2)。
四、珠海旧工业用地补公策略研究
1.一个中心——推行单元更新，减少“单打独斗”的小地块更新
在语法方面，一些复杂的语法结构，长句子，与汉语表达不同的逻辑结构也会对听力理解造成干扰的作用。比如，在听力材料中出现的“He went to ask the woman standing there”,很多学生就会疑问该句子的意思到底是“He went to ask the woman who standing there”还是“He went to ask the woman to stand there”呢？复杂的句子结构导致理解句子的困难。由此可见，语言知识在听力理解中至关重要。
根据《珠海市城市更新管理办法》，更新单元内用于补公的独立用地应不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。由于目前大部分更新项目为小地块更新，导致补公用地不足，仅进行广场、绿地、公交首末站等设施的补充。
（2）解决思路
主要的解决思路是推行以片区统筹为基础的单元更新，减少“单打独斗”的小地块更新，这是本次规划策略的中心思想。以石花西一个更新单元为例，该地块属于拆建类更新单元，更新单元面积40.22ha，按15%的补公要求，补公面积为6.03ha，可以满足部分设施的面积需求。参照深圳经验，严格按照划定的更新单元推进改造，尽可能集中补公用地，保障设施规模（深圳市通过法定图则确定更新地区需补设施类型及用地规模，进行集中预留，并在后期更新规划中进行落实）。
2.两种主体——政府与企业两种主体，形成不同的组合方式
（1）政府主导，政府建设
对于旧工业用地需要补充设施较多的片区，采用政府逐步回收、逐年提供的方式。
以格力工业小镇、前山商贸物流中心为带动，以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式“腾笼换鸟”，建设高品质创新载体，淘汰落后产能，大力发展与生产密切相关的研发、孵化、试验、创意、无污染生产等创新型产业。
单个企业或产权人设立开发协会进行更新，以产权人为主导，共同出资建设，土地整理后腾出用地用于建设公共设施，政府给予政策优惠和鼓励措施。该模式与BOT模式有所类似。政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。
翻译中的叙事建构：西媒对《战斗宣言》的编译报道 …………………………………… 韩子满 徐珊珊（6.63）
（3）政企联合，共同建设
总体来看，现状旧工业用地主要存在诸多问题，亟需通过城市更新进行产业转型和环境改善，满足未来中心城区的发展需要。主要有以下问题：建筑质量悬殊较大，临时建筑、简易厂房与永久建筑共存，低层与高层共存；环境品质参差不齐，园区管理较为完善、道路宽敞的工业区与各自为政、道路狭窄、环境脏乱差、有污染的村属和零散工业形成鲜明对比；产业类型较为低端：存在污染环境、生产效益低的传统产业；设施配套不够完善，道路等级低、不通畅和消防隐患等问题。
3.三项保障——资金保障、政策保障、安全保障
（1）资金保障
现代化过程中农村剩余劳动力向城市转移是工业化、城市化和现代化发展的必然结果。在中国改革开放向纵深发展的今天，特殊的国情，造就了数以亿计的进城农民工。伴随而来的留守儿童问题将在一个时期内长期存在且日益凸显。
政府设立专项资金，用于旧工业用地升级及公共设施建设；补公用地和补公基金相结合，推行补公方式多样化。
（2）政策保障
对于提供公共设施的更新改造，可享受政策优惠：捆绑政策，具有公益性贡献的允许提高容积率和异地转移。补偿政策，可采取货币补偿、房屋产权置换的方式实行用地征收。淘汰政策，建立产业准入机制，以及劣势产业退出机制。
（3）安全保障
推行棕地治理，清理毒地；设立专项资金，用于土地评价、污染治理等开支。
（作者单位：珠海市规划设计研究院）
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