浅议投资性房地产准则对会计操作的影响，本文主要内容关键词为：准则论文,操作论文,会计论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从西方国家的企业实践来看，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象。本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》就是为了解决对具有投资性质的房地产的确认、计量和披露的问题。新准则的出台显示了其具有中国特色的创新之处，同时，该准则的出台也为企业的实际操作带来了不同程度的影响。本文着重从这两个方面进行阐释，希望能成为引玉之砖。
一、新准则的创新之处
(一)将投资性房地产单独列示反映
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物记入“投资性房地产”科目，单独列示反映。
此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。
但是，这样的处理却不能反映投资性房地产的真实价值。一方面，投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，而且目前房地产市场并不稳定，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。
(二)有限度地运用公允价值
财政部在以往制订的准则中对于资产类账户很少使用公允价值的概念。在这种情况下，本次新准则中引入公允价值模式可以说是一个重大的突破。运用公允价值可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。
1.公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，国际准则中企业选择的界定标准是：企业是为计量目的(公允价值模式)还是为披露目的(成本模式)，其选择的主动权在企业本身。而我国投资性房地产准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，在我国的新准则中，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。我国限定公允价值的使用范围，是考虑到了我国社会主义经济体制还不健全，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
2.转换差额的处理
另外，在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
(三)区分投资性“房产”与“地产”
对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，但是，房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、《投资性房地产》准则实施对企业的影响
房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右，假设采用公允价值计量会带来1—2倍资产增值的话，整个房地产行业在2007年因为转换将会有70—140亿元计入所有者权益，在2008年因为增值将会有14—21亿元计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。然而房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。新准则出台对企业会计实际操作的影响很大，主要表现在以下几个方面：
1.对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高新技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园、新金桥大厦以及北区厂房仓储。通过调查，该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m[2]，现代产业服务园面积为220000m[2]，碧云花园面积为220000m[2]，(平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施)新金桥大厦面积为64000m[2]。2006年在浦东新区房价约为均价13000元/m[2]，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190％。
2.对账面利润的影响
按照新准则，如果相关公司运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，但是尽管不再直接计提，在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到这些问题，所以，假设市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较新准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。
假设浦东金桥的转换日定在07年年末，那么如果采用公允价值计量模式，因为置换时差额计入所有者权益，对利润不存在太大影响。但是08年增值部分必须计入损益，因为浦东金桥拥有约69万平方米用于出租的房地产，而且据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右，如果长势不减退，到08年浦东金桥将产生约78亿元的资产增值，其中约68亿已经于07年直接转入权益类账户，另外的约10亿将于08年全部转为利润，对比05年年报显示的2.3亿元的利润总额，这笔数字不容小视。
三、新准则在操作中面临的问题及挑战
(一)公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
引入公允价值计量模式，将会使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；另外，采用公允价值模式后，房地产公司对市场的依赖会更大。原因在于新准则规定，地产转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日因为市场看好而升值的公允价值，有可能在往后的几年因为被市场抛弃而以费用或营业外支出的形式大量转回，这在投资上存在的风险不容小视。
因此，确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师将是直接确定公允价值的人，他们的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
(二)未确定用途的土地使用权
未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一挑战。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。如果不对这一块加以控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。